國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià),，環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，而同比上漲的城市有68個(gè),，在4月公布限價(jià)令的廣州仍然領(lǐng)漲全國(guó),。專家和業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計(jì)三季度房?jī)r(jià)上漲壓力較為嚴(yán)峻,，如果政府不采取進(jìn)一步措施,，或?qū)⒈３譁睾蜕蠞q態(tài)勢(shì),。
限價(jià)令出臺(tái) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化
廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，4月，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積為57.53平方米,，同比增加15.4%,，環(huán)比減少31.8%；網(wǎng)上簽約均價(jià)16374元/平方米,，環(huán)比下降2.6%,，但仍同比上升18.4%。而第一季度,，廣州房?jī)r(jià)同比上漲22.5%,，3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲34.9%,，4月廣州出臺(tái)商品房定價(jià)指導(dǎo)政策，對(duì)開發(fā)商定價(jià)進(jìn)行限制,。
受此影響,，廣州獲批住宅預(yù)售情況大幅下降，5月第一周,，新增預(yù)售住宅不足10套,，此后緩慢上升，根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心檢測(cè)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì),，5月13日至19日,，廣州新增住宅預(yù)售證數(shù)量10個(gè)，獲批銷售住宅共1267套,，相比前一周上漲超過(guò)一半,。
由于中心城區(qū)的成交受抑，一些開發(fā)商也改變了供應(yīng)結(jié)構(gòu),，向郊區(qū)低價(jià)中小戶型轉(zhuǎn)移,，這類市場(chǎng)相對(duì)活躍。通過(guò)對(duì)預(yù)售房源區(qū)位進(jìn)行分析,，超過(guò)90%的預(yù)售房源集中在番禺,、增城、南沙等郊區(qū)位置,，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面,，120平方米以下中小戶型住宅超過(guò)一半。
開發(fā)商政府博弈升級(jí) 拆分合同規(guī)避調(diào)控抬頭
業(yè)內(nèi)人士表示,，廣州執(zhí)行價(jià)格指導(dǎo)之后,，如果一些樓盤價(jià)格漲幅過(guò)快、或者定價(jià)過(guò)高,，難以通過(guò)申報(bào),，也就難以入市銷售。這將對(duì)調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格帶來(lái)直接影響,。
廣州市國(guó)土房管局表示,，從政府指導(dǎo)定價(jià)實(shí)施以來(lái)，廣州新建商品住宅成交量和成交價(jià)格環(huán)比都出現(xiàn)了一定下降,，而市場(chǎng)存量仍處高位,，截至2013年4月底，廣州可售商品住宅面積為540萬(wàn)平方米,。
但記者走訪發(fā)現(xiàn),，開發(fā)商面對(duì)調(diào)控限制，也用出了種種花招。有業(yè)內(nèi)人士向記者介紹,，位于廣州南沙的樓盤天璽灣,，為了應(yīng)對(duì)政府限價(jià)，就想出了把原本規(guī)劃出售的精裝房合同,，分拆成“毛坯房”和裝修合同,，毛坯房的合同單價(jià)控制在政府指導(dǎo)定價(jià)線內(nèi)。
記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，通過(guò)這種方式,，去年底網(wǎng)簽均價(jià)還在12000元左右的樓盤，今年4月底就“逆市”下降到不足1萬(wàn)元,。而樓盤工作人員也表示,，可以通過(guò)分別簽訂房屋和裝修合同的方式，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽,。
“房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)下降了,，開發(fā)商錢也沒少賺，最后就只有老百姓被忽悠了,�,！边@位業(yè)內(nèi)人士表示，在實(shí)行限價(jià)的北京和廣州,，這樣操作的開發(fā)商“絕不只是一兩個(gè),，就看政府動(dòng)不動(dòng)真格管了”。
但開發(fā)商的行為已經(jīng)涉嫌違法違規(guī),。熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域法律問題的盈科律師事務(wù)所律師周玉忠表示,，建成達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)的房屋并交付是開發(fā)商作為賣方的基本義務(wù)。開發(fā)商違反交付標(biāo)準(zhǔn),，拆分合同逃避限價(jià)違反了一房一價(jià)的明碼標(biāo)價(jià),，也涉嫌虛假價(jià)格，政府有關(guān)部門對(duì)此應(yīng)依法予以糾正和查處,。
廣州市國(guó)土房管局表示,，將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)巡查監(jiān)管力度，近期還將聯(lián)合工商,、物價(jià)等部門開展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng),，重點(diǎn)查處違反住房限購(gòu)政策違規(guī)銷售、違規(guī)經(jīng)紀(jì),、哄抬房?jī)r(jià),、發(fā)布虛假?gòu)V告等違法違規(guī)行為,。目前尚未公布有開發(fā)商受到處罰,。
房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍存
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從三個(gè)月到半年左右的短期來(lái)看，房?jī)r(jià)溫和上漲的可能性較大,。如果政府不采取進(jìn)一步措施,，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)拐點(diǎn)。
一是土地市場(chǎng)火熱,，地價(jià)攀升幅度明顯,。今年以來(lái)，廣州土地成交量明顯回升,，土地出讓溢價(jià),、尤其是住宅地塊溢價(jià)不斷走高。前4個(gè)月,，廣州土地出讓金超過(guò)300億元,，預(yù)計(jì)隨著國(guó)際金融城地塊的出讓，前三季度就可超過(guò)去年全年402億的出讓總額,，房地產(chǎn)企業(yè)逆調(diào)控拿地,，顯示資金鏈好轉(zhuǎn)和對(duì)后市看好。
二是地方政府調(diào)控執(zhí)行力度低于預(yù)期,。從3月底國(guó)五條地方地則落地大限至今快兩個(gè)月時(shí)間,，除了北京等極少數(shù)城市以外，廣州等絕大多數(shù)城市尚未公布房屋交易20%個(gè)人所得稅的征收實(shí)施細(xì)則,。而從政策限制力度來(lái)講,，只有北京提出房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，而其他城市均將房?jī)r(jià)增幅與居民可支配收入掛鉤,，控制目標(biāo)暗示房?jī)r(jià)仍將“溫和上漲,。”
三是消費(fèi)者預(yù)期未發(fā)生明顯改變,。北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹斌認(rèn)為,，從消費(fèi)者的心態(tài)分析，近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的一個(gè)原因是原因,，在多輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后,，剛需人群看到調(diào)控效果并不理想，開始選擇停止觀望,，出手入市,，在供需矛盾仍然持續(xù)的情況下，而當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)剩,，投資保值的壓力凸顯,，增加了的市場(chǎng)需求，也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲,。