“29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元”是真是假
稅務(wù)部門與地產(chǎn)商掰腕子 土地增值稅何去何從
近日,,律師李勁松在研究了多家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào)之后得出結(jié)論,29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元,。
這一消息在網(wǎng)上引起了軒然大波,。
到目前為止,只有華遠(yuǎn)地產(chǎn),、萬科對此進(jìn)行了回應(yīng),,兩家公司的說法基本一致,他們認(rèn)為李勁松誤讀了財(cái)務(wù)報(bào)表,。不過,,李勁松堅(jiān)持自己的看法,“我實(shí)在是看不慣有些開發(fā)商得了便宜還賣乖,,他們沒有依法履行他們的法律義務(wù),。”
被點(diǎn)名的這29家房地產(chǎn)企業(yè)是否真的拖欠了土地增值稅,?是否還有更多的房地產(chǎn)企業(yè)也存在這樣的行為,?遺憾的是,盡管這條新聞已經(jīng)引發(fā)了社會(huì)關(guān)注,,但目前國家稅務(wù)部門尚未就此公開回應(yīng),。
不過,如果將時(shí)間拉長會(huì)發(fā)現(xiàn),,土地增值稅的征收多年來一直是一個(gè)爭議巨大的問題,,稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間已經(jīng)博弈多年。
稅務(wù)部門與房地產(chǎn)商掰腕子
土地增值稅是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種,。按照我國目前的稅法規(guī)定,,土地增值稅采取四級(jí)累進(jìn)稅率,最低一檔的稅率為30%,,最高一檔的稅率為60%,。也就是說,隨著增值額在允許扣除的項(xiàng)目金額中所占比例的提高,,稅率不斷提高,。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的,稅率為30%,;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的,,稅率達(dá)60%,。
在我國,這個(gè)稅種最早出現(xiàn)于1994年,,當(dāng)年1月1日,,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》正式實(shí)施。
按照這個(gè)條例,,征收土地增值稅是為了規(guī)范土地,、房地產(chǎn)市場交易秩序,合理調(diào)節(jié)土地增值收益,,維護(hù)國家權(quán)益,。
1994年,我國的土地出讓基本上還都是采取劃撥的方式,,取得土地的企業(yè),、單位基本上沒有多少拿地成本,土地的增值收益相對較大,。而在1992,、1993年,我國部分地區(qū)一度出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,,房地產(chǎn)投機(jī)情況嚴(yán)重,,國家土地資金收益大量流失�,?梢哉f,,這個(gè)條例的出臺(tái)正是為了扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面。
四級(jí)累進(jìn)稅率的征收模式就是在這個(gè)條例中確定,,并保留至今。條例規(guī)定,,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,均為土地增值稅的納稅義務(wù)人,,都應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅,。
為了保證這個(gè)條例的落實(shí),1994年1月1日,,還出臺(tái)了24條的實(shí)施細(xì)則,,其中對如何計(jì)算增值額、如何扣除費(fèi)用,、什么樣的情況免征等等具體問題都做了具體規(guī)定,。
“這個(gè)稅種的出發(fā)點(diǎn)是好的,政府試圖通過稅收的方式來規(guī)范土地市場,,但現(xiàn)實(shí)的大環(huán)境卻無法讓這個(gè)稅種達(dá)到目的,�,!敝袊缈圃航�(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜告訴記者,房地產(chǎn)企業(yè)自然不愿意繳納這筆稅款,,想盡辦法打通政府關(guān)節(jié),。而對稅務(wù)機(jī)關(guān)來說,這個(gè)稅種的征收非常復(fù)雜,,導(dǎo)致征收不順,。
各種各樣的避稅措施紛紛出現(xiàn)。有的開發(fā)商將整塊土地化成幾小塊,,分期開發(fā),,一拖就是10年。因?yàn)殚_發(fā)周期越長越不容易算清應(yīng)稅額度,;有的開發(fā)商取得預(yù)售許可證多年,,但捂盤惜售;有的開發(fā)商在項(xiàng)目結(jié)束之后馬上將公司撤銷,,讓稅務(wù)部門找不到納稅人,。
也許正是由于這些原因,土地增值稅的征收總額一直都不大,,其在土地收益中的占比也一直很小,。
這個(gè)問題也困擾著稅務(wù)部門。
2006年12月底,,國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,,要求各地稅務(wù)部門嚴(yán)格進(jìn)行土地增值稅清算,比如規(guī)定對取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的房地產(chǎn)項(xiàng)目,,要進(jìn)行土地增值稅的清算,,而按照土地增值稅條例,房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束之后才清算土地增值稅,。
2010年5月,,國稅總局再次發(fā)文,要求各地進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作,,文件中再次增加對開發(fā)商避稅的應(yīng)對措施,。
國稅總局兩次發(fā)文都對市場造成了不小的震動(dòng)。也引來眾多開發(fā)商的集體抗議,。
2007年,,上海一個(gè)房地產(chǎn)理事會(huì)曾上書上海市政府,對土地增值稅清算工作提意見,,認(rèn)為是對房地產(chǎn)行業(yè)的巨大打擊,。
稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)次掰腕子,似乎并沒有討到多少便宜,。
2010年,,曾有學(xué)者根據(jù)財(cái)政部和國稅總局的公開數(shù)據(jù)計(jì)算出,,近10年來全國已納土地增值稅稅額僅占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的1.29%。而開發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅額應(yīng)占其樓盤銷售收入的15%至30%,。按照這樣的算法,,全國流失的土地增值稅高達(dá)數(shù)萬億元。
不過,,這個(gè)算法并沒有得到稅務(wù)部門的肯定,,但稅務(wù)部門至今也沒有公開說明土地增值稅究竟是否足額征收。公眾能看到的是,,稅務(wù)部門多次下文要求清算,,但清算的結(jié)果如何?目前還未看到公開的權(quán)威信息,。
土地增值稅的征收制度不健全
按照土地增值稅條例,,這個(gè)稅種最低稅率30%,最高60%,,是四級(jí)累進(jìn)稅率,。但在各地的實(shí)際征收中,這個(gè)征收方式基本沒有落實(shí),。
那么,,各地是如何征收土地增值稅的?據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹,,各地一般是按普通住宅,、非普通住宅、別墅,、度假村等級(jí),,按銷售收入的1%~5%預(yù)征率進(jìn)行預(yù)計(jì)征收。等到項(xiàng)目結(jié)束后,,再由開發(fā)商自查自補(bǔ),。很少聽到有地方是嚴(yán)格按照四級(jí)累進(jìn)稅率進(jìn)行土地增值稅征收的。
一位證券分析師介紹,,上市房地產(chǎn)企業(yè)基本上是按照1%的預(yù)征率來計(jì)提土地增值稅的。
“土地增值稅的征收制度不健全,,房地產(chǎn)開發(fā)周期一般都比較長,,增值也是一直在變化的�,!蓖衾雀嬖V記者,,地方稅務(wù)部門很難征收這個(gè)稅,最后就采取預(yù)征的方式,,在開發(fā)商立項(xiàng)的時(shí)候就預(yù)先算一個(gè)數(shù),,先征收一部分,,然后等項(xiàng)目結(jié)束了才清算。但開發(fā)商不斷跟政府討價(jià)還價(jià),。政府部門也是如此,,在財(cái)政收入豐盈的時(shí)候就會(huì)讓步,手頭缺錢的時(shí)候就會(huì)讓企業(yè)多交一些,。
正是這種討價(jià)還價(jià),,讓土地增值稅的征收變成了一本糊涂賬。在汪利娜看來,,這中間有太多的漏洞可以鉆,,房地產(chǎn)企業(yè)到底漏了多少土地增值稅,可能稅務(wù)部門自己都不清楚,。
張開順是北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所的專業(yè)稅務(wù)師,,他為多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行過稅務(wù)規(guī)劃培訓(xùn)。在他看來,,造成土地增值稅征收困難的主要原因在于這個(gè)稅種本身,。
“這個(gè)稅太過復(fù)雜,不僅對房地產(chǎn)企業(yè)來說復(fù)雜,,對稅務(wù)部門來說同樣復(fù)雜,。”張開順說,,房地產(chǎn)開發(fā)周期長,,一般情況下3年都算快的,長的能有十幾年,。而土地增值稅恰恰是要在整體項(xiàng)目結(jié)束之后才能征收,,在這期間,房價(jià)是在不斷變化的,,企業(yè)的成本也在不斷變化,,要征收土地增值稅,就要算清楚增值了多少,,還要算清楚哪些成本是應(yīng)該扣除的,。這樣的工作需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)才有可能完成,一般的稅務(wù)部門工作人員可能都弄不清楚,。地方稅務(wù)部門也沒有精力去做這樣的核算,。
在另外一個(gè)層面,房地產(chǎn)企業(yè)必然是趨利的主體,,天然就有避稅的沖動(dòng),。
“房地產(chǎn)企業(yè)沒有愿意足額繳納土地增值稅的,也沒有哪家企業(yè)愿意早交稅,都是拖到最后一刻才交,�,!睆堥_順說,如果嚴(yán)格執(zhí)行四級(jí)累進(jìn)稅率,,土地增值稅是一個(gè)非常厲害的稅種,,會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成巨大影響。但大部分房地產(chǎn)企業(yè)都跟政府關(guān)系很好,,很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)束后還有一部分土地增值稅沒有交,。
當(dāng)然,也有企業(yè)被稅務(wù)部門要求清算的,。據(jù)張開順介紹,,當(dāng)稅務(wù)部門實(shí)在算不清楚,而又堅(jiān)持進(jìn)行清算的時(shí)候,,往往會(huì)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)算出一個(gè)數(shù)字讓企業(yè)交稅,,但這個(gè)數(shù)往往會(huì)導(dǎo)致企業(yè)喊冤,因?yàn)椴恢朗窃趺此愠鰜淼摹?BR> 有不少規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)在遇到土地增值稅清算的時(shí)候干脆選擇跑路,,讓稅務(wù)部門找不到,。
“企業(yè)和稅務(wù)部門對這個(gè)稅種都很頭疼,雙方都覺得別扭,�,!睆堥_順說,企業(yè)肯定不愿多交稅,,稅務(wù)部門要證明企業(yè)沒有足額交稅還需要拿出證據(jù),,費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
土地增值稅何去何從
律師李勁松點(diǎn)名29家房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅后,,多名專家都對此發(fā)表了看法,,但至今沒有人能夠確切地判斷這29家企業(yè)是否真的拖欠了巨額稅款。
張開順告訴記者,,上市房地產(chǎn)企業(yè)公開的應(yīng)交未交的土地增值稅數(shù)目基本上都是各地稅務(wù)部門默許的,,如果稅務(wù)部門認(rèn)為這些企業(yè)有問題,完全可以根據(jù)這些企業(yè)的年報(bào)要求企業(yè)交稅,,但現(xiàn)在看不到這種情況,。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員、注冊稅務(wù)師李寧對此有一個(gè)基本判斷,,那就是房地產(chǎn)企業(yè)在逃避社會(huì)責(zé)任,。在李寧看來,近年來,,針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收,由于稅種復(fù)雜,加上房地產(chǎn)企業(yè)滾動(dòng)開發(fā)等特點(diǎn),,實(shí)際上很多房地產(chǎn)企業(yè)并未按照稅法的規(guī)定實(shí)現(xiàn)應(yīng)繳盡繳,,房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象比較普遍。這也是近年來房地產(chǎn)調(diào)控失敗的一個(gè)因素,。
在中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長,、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)看來,土地增值稅清算與針對個(gè)人的二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅相似,,規(guī)定早就有,,但實(shí)施起來太過困難。
看起來,,這似乎又是一個(gè)執(zhí)行成本很高的稅收政策,。那么,是繼續(xù)這個(gè)稅種的征收,,還是換個(gè)思路,、換個(gè)方法?
張開順認(rèn)為,,“長遠(yuǎn)看,,恐怕土地增值稅只是一個(gè)過渡期的稅種,肯定會(huì)被別的稅種所代替,�,!�