盡管盈利連年下滑，華天酒店——A股唯一擁有6家自營五星級酒店的上市公司——卻頻頻涉房“重資產”疾進,，絲毫沒有放慢擴張步伐的跡象,。
4月20日華天酒店公告稱，公司控股子公司華天投資有限公司(下稱華天投資)擬與婁底城建投公司合資開發(fā)婁底華天城項目,，這也是公司繼寧鄉(xiāng)灰湯華天城,、張家界華天城、永州華天城之后的又一個酒店地產項目,。
但受房地產拖累,，2010年-2012年，華天酒店凈利潤分別為1.36億元,、1.23億元,、1.02億元，業(yè)績連年下滑,，且下滑幅度逐年擴大,。
而為了緩解資金困境和扮靚財報，華天酒店近年開始對瀟湘華天大酒店,、益陽華天大酒店等部分自營酒店房產進行售后租回,，并約定數(shù)年后由大股東華天集團等關聯(lián)方原價強制回購，這種類似融資租賃的資產運作,，盡管能將相關資產提前變現(xiàn),，卻難避利潤操控和向關聯(lián)方輸送利益之嫌。
“華天城”遍地開花
華天酒店披露,，華天酒店將為華天投資提供1750萬元財務資助,，以作后者設立婁底華天城項目公司之用,。
此前，公司已經先后投資灰湯華天城,、張家界華天城,、邵陽華天城，永州華天城也已經啟動,。
“婁底華天城項目為什么要拉上婁底城建投,？因為它仍然是沿襲低價拿地的非市場化路徑，少不了當?shù)卣膸椭�,�,！狈治鋈耸恐敝福瑠涞兹A天城項目采用華天酒店慣常的“酒店+地產+商業(yè)”模式,，其依賴的是華天酒店大股東華天集團的政府背景以及政商人脈,。
“類似華天城這樣遍地開花的重資產項目，走的都是高端酒店和地產路線,，在目前地產調控和限制三公消費的大背景下,，只會帶給華天酒店越來越重的債務負擔�,！敝行沤ㄍ逗峡偛垦芯靠偙O(jiān)劉亞輝直言,。
財報顯示，2011年,、2012年,、2013年1-3月，華天酒店的資產負債率分別為67.13%,、73.18%,、75.92%，資產負債率逐年大幅攀升,。
盡管項目遍地開花,，但華天酒店2012年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為4.02億元，同比減少15.9%,。每股現(xiàn)金流量為-0.18元,，同比大降218%。
如公司投資數(shù)年,、總投資40億元的灰湯華天城,，2012年僅實現(xiàn)酒店和地產收入7732萬元，項目公司當年虧損141萬元,。
資產售后租回“貓膩”
頻頻重資產“跑馬圈地”,，華天酒店旗下相關項目資金渴求日益加劇，上市公司不得不為這些子公司頻頻擔�,；蛱峁┴攧召Y助,。
2012年4月,、10月，華天酒店分別為張家界華天城,、灰湯華天城提供9010萬元,、7000萬元財務資助。此外,，公司先后為瀟湘華天,、紫東閣華天等子公司的貸款進行擔保。華天酒店還在去年謀劃定向增發(fā),，擬募資15.5億元滿足張家界華天城和灰湯華天城的資金需求,。
常規(guī)融資手段之外，華天酒店還祭出售后租回等財務創(chuàng)新手段,。
早在2007年4月,，華天酒店即對旗下湖南國際金融大廈(現(xiàn)瀟湘華天)和益陽華天總計約40000㎡產權式酒店進行售后租回：房產銷售的同時由華天酒店租回,，并由公司向業(yè)主每年支付租金,，同時約定，在產權式酒店售出后的第十年或者第十二年,，由回購方原價強制回購,。
僅在2007年上半年，通過這種售后租回經營,，瀟湘華天和益陽華天分別實現(xiàn)銷售收入2.56億元,、6713萬元，產生遞延收益9956萬元,，相當于為2007年后的5年里每年預留近2000萬元的遞延利潤,。
嘗到甜頭后，2012年5月,，華天酒店又將瀟湘華天的3萬㎡酒店公寓進行售后租回,，并計劃在瀟湘華天試點成功后，再將這一模式復制到華天酒店現(xiàn)有的經營性固定資產中去,。
劉亞輝表示,，售后租回的返租金額、回報率等都是依據目前市場狀況作出的靜態(tài)估算,，并不能完整反映這些資產的未來變化,，“因此，就華天酒店來講,，很難擺脫通過售后租回提前結利,，進行利潤操縱的嫌疑�,！贝送�,，由于售后租回附帶強制回購條款,，這些產權式酒店10年后將由華天集團、華天酒店管理公司等關聯(lián)方原價回購,，而10年后這些房產增值幾無懸念,，本應屬于上市公司全體股東的預期增值收益，或將被大股東等關聯(lián)方獨享,。