不久前,，北京市出臺(tái)了全國(guó)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控新國(guó)五條的細(xì)則,。其中最受人矚目的一條規(guī)定,，就是在二手房的買賣環(huán)節(jié)，有條件地向賣方征收20%的個(gè)稅,。近日,，北京的二手房交易市場(chǎng),，已經(jīng)有人交了這20%的個(gè)稅。引起人們特別關(guān)注的是,，交稅金的不是賣方,，而是買方,。這20%的個(gè)稅，究竟苦了誰(shuí),？未來(lái)北京二手房市場(chǎng)會(huì)因此發(fā)生什么樣的變化,？在政策引導(dǎo)市場(chǎng)的過(guò)程當(dāng)中，還有哪些問(wèn)題亟需我們的反思,？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評(píng)論員社科院金融所研究員尹中立,、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
北京出現(xiàn)按照新規(guī)交納稅金的二手房案例,，20%差額個(gè)稅全部由買家承擔(dān),，這一最新動(dòng)向意味著什么？市場(chǎng)上的觀望博弈何時(shí)能見分曉,？
這兩天,，北京首現(xiàn)二手房交易繳納20%個(gè)稅的消息再度攪動(dòng)樓市。媒體報(bào)道,，北京目前已經(jīng)有第一批二手房繳納了獲利部分20%個(gè)稅的案例出現(xiàn),，28萬(wàn)元個(gè)稅由買房者承擔(dān)。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹,，最先繳稅的是豐臺(tái)區(qū)大城南里小區(qū)的,，一套兩居室二手房，使用面積不到一百平米,，交易房款為280萬(wàn)元,，房主購(gòu)買時(shí)價(jià)值為140萬(wàn)元，交易獲利140萬(wàn)元,，所繳納的個(gè)稅數(shù)額為140萬(wàn)元的20%,，也就是28萬(wàn)元。值得關(guān)注的是,，按照這份規(guī)定，本應(yīng)由賣方承擔(dān)的個(gè)稅,，經(jīng)過(guò)買賣雙方協(xié)商,，最后由買房者承擔(dān)。
胡景暉(偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁)：事實(shí)上,，在供不應(yīng)求的市場(chǎng),，在一個(gè)賣方主導(dǎo)的市場(chǎng)，賣方完全可以把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買方身上,。比如,，我們規(guī)定不能轉(zhuǎn)嫁，賣方就把售價(jià)調(diào)高28萬(wàn)(元),，事實(shí)上還是轉(zhuǎn)嫁,。從發(fā)達(dá)國(guó)家和成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)應(yīng)該是低稅的。應(yīng)該促進(jìn)房產(chǎn)和物業(yè)的流通和資源的優(yōu)化配置,。同時(shí)在持有環(huán)節(jié),，特別是針對(duì)多套持有應(yīng)該是增加稅收的。就是我們遲遲沒(méi)有出臺(tái)的房產(chǎn)稅,，所以我想未來(lái)如果我們繼續(xù)延續(xù),，在交易環(huán)節(jié)重稅，在持有環(huán)節(jié)零稅的稅收調(diào)控思路,，我覺得控制住房?jī)r(jià),，恐怕只是紙上談兵。
春季是各地房產(chǎn)會(huì)拉開帷幕的時(shí)間,，這也是觀察樓市重要的風(fēng)向標(biāo),。這幾天沈陽(yáng)的房產(chǎn)會(huì)就吸引了不少看房的人群，很多看房者關(guān)注的是60到80平米的中小戶型房源,，對(duì)于二手房交易繳納20%個(gè)稅的政策,，一些購(gòu)房者表示，現(xiàn)在傾向于選擇新房,。
看房者：本來(lái)想買二手房,，然后二手房現(xiàn)在有稅嘛，來(lái)看看新房,。
看房者：現(xiàn)在不是關(guān)系到20%的(房產(chǎn))稅,，新房的位置都比較遠(yuǎn)，價(jià)位說(shuō)實(shí)話也比較高,，反正先看一看,。
在近期重慶房展會(huì)上，也吸引了不少看房者,。
記者：二手房個(gè)稅,，對(duì)你有沒(méi)有購(gòu)房影響？
看房者：肯定要有影響,。暫時(shí)的話,，我還是比較傾向于新房。
看房者：二手房如果征稅,，肯定有影響,。價(jià)格貴了就要考慮，到底是選擇二手房,，還是選擇一手房,，我可能要考慮一手房。
尹中立：市場(chǎng)上有不成文的規(guī)定 增加的成本由買方承擔(dān)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
這里面有主要有兩個(gè)原因,，第一個(gè)原因是我們過(guò)去的十多年時(shí)間,，房?jī)r(jià)一直在漲,，也就是一個(gè)十年大牛勢(shì)，形成了一個(gè)市場(chǎng)的普遍預(yù)期,，就是只漲不跌,。在這種預(yù)期之下，實(shí)際上是導(dǎo)致了市場(chǎng)的供給小于需求,，也就是需求實(shí)際上被放大了,，這是一個(gè)很重要的原因。尤其是在北京市場(chǎng),，從去年年底開始,，我們的供銷已經(jīng)低于這八個(gè)月。也就是說(shuō)按照去年年底的整個(gè)北京的存量住房,，按照當(dāng)時(shí)的銷售的,、消化的速度，只能夠賣八個(gè)月就賣完了,。而且這個(gè)數(shù)據(jù)到三月份,，北京的新房銷售了一萬(wàn)多套，但是現(xiàn)在存量的,，沒(méi)有賣出去的房子只有五,、六萬(wàn)套，按照現(xiàn)在這種消化速度的話,，大概只夠賣半年不到,，就消化完了。更加強(qiáng)化買方市場(chǎng)這樣一個(gè)預(yù)期,。
在這種預(yù)期之下,，市場(chǎng)上有了一個(gè)不成文的規(guī)定，比如說(shuō)這個(gè)中間機(jī)構(gòu)的合同條款上面就有一條,，如果因政策變動(dòng)而導(dǎo)致的成本的增加,，應(yīng)該由買方承擔(dān)。也就是市場(chǎng)形成一個(gè)普遍的一致的預(yù)期,。
劉戈：由誰(shuí)來(lái)交納這20%的稅金取決于市場(chǎng)預(yù)期
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)就是一個(gè)所謂的稅收的歸屬問(wèn)題,。也就是說(shuō)，收稅不管是向買方收,，向賣方收，還是對(duì)半收,，最后不是真的是顯現(xiàn)在誰(shuí)身上,，就真的是誰(shuí)花了這筆錢。那么在最后的決定是在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中,，到底誰(shuí)著急,，是買方著急,，還是賣方著急。從現(xiàn)在的感覺看,，相對(duì)而言,，賣方不著急，因?yàn)橘u方一方面,，房子什么時(shí)候都可以賣,，而且明年我也許賣的時(shí)候，我可以賣得更高,。而買方現(xiàn)在也一直說(shuō),，如果現(xiàn)在我不買，那可能會(huì)漲得更高,。所以這個(gè)本來(lái)應(yīng)該由賣方交的個(gè)人所得稅,，最后實(shí)際上就會(huì)由買方來(lái)承擔(dān)。那么反過(guò)來(lái),，如果現(xiàn)在預(yù)期發(fā)生了一個(gè)變化,，就是大家都預(yù)期房子會(huì)掉價(jià)，那么在這種情況下,，賣方覺得,，趕緊要賣掉，要不然這個(gè)房子可能就砸手里了,。那么這個(gè)時(shí)候,，賣方就變成了弱勢(shì)，那么最后可能即使這個(gè)房子要求買方來(lái)交這個(gè)稅,，最后也是賣方來(lái)交這個(gè)稅,。
張旭：市場(chǎng)會(huì)僵持一段時(shí)間 目前買賣雙方都在觀望
(鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師)
因?yàn)樗脑路蓍_始，市建委停了網(wǎng)簽的系統(tǒng),，所以我們這邊統(tǒng)計(jì),，全市是從8日一直到21日，全市成交了2625套,，這個(gè)量比三月份同期,，大概是下降了89%。近9成的比例,，所以說(shuō)成交量下滑的幅度還是比較大的,。其實(shí)價(jià)格上，現(xiàn)在沒(méi)有很大的變化,，基本還是比較平穩(wěn),，少部分的業(yè)主可能是因?yàn)閭�(gè)稅增加的這個(gè)問(wèn)題，出手難度也是有所上漲，可能也會(huì)適當(dāng)讓價(jià),，保證順利出售,。
我們現(xiàn)在預(yù)計(jì)四月份，全市的成交量不會(huì)超過(guò)8000套,。甚至?xí)陀?000套這么一個(gè)水平,。價(jià)格不會(huì)立刻出現(xiàn)一個(gè)明顯的變動(dòng)，市場(chǎng)也會(huì)僵持一段時(shí)間,。目前買賣雙方都在觀望,，雖然有極個(gè)別的案例，個(gè)稅是按照差額20%來(lái)征收,。但是一些公房,，還有房改房都還不是非常明確，可能還是會(huì)出現(xiàn)四到五個(gè)月市場(chǎng)博弈的時(shí)期,。
劉戈：如果限購(gòu)不能把預(yù)期打下去 那么房?jī)r(jià)還會(huì)上漲
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
從當(dāng)下看,，現(xiàn)在的效果非常的明顯。這兩天,，一些二手房的廣告上都會(huì)寫幾個(gè)字,，叫做滿五為一，就是說(shuō)滿五年不用交稅,，這個(gè)條件非常清楚地標(biāo)注出來(lái),。就像在征婚廣告上，一定要把膚白貌美放在最前面一樣,。那么由于有了這樣的一個(gè)限制,，在這一段時(shí)間內(nèi)，它一定會(huì)抑制交易,。而且由于在上個(gè)月,，這個(gè)交易量已經(jīng)達(dá)到了5、6個(gè)月來(lái)的一個(gè)新高,，已經(jīng)消化了很多,。所以在這一段時(shí)間里，這種凍結(jié)的作用還是非常大的,。
4月8號(hào)到17號(hào),，在這一周的時(shí)間里，從開始的時(shí)候,，北京的二手房的交易量大概是從400多套,、200套，最后又降到10幾套,，然后又開始回升了,。也就是說(shuō)，這樣的一個(gè)曲線表明在開始的時(shí)候，還有上升的慣性,，因?yàn)橐呀?jīng)定了的事兒，所以要把它完成,。但是沒(méi)定的事兒,，已經(jīng)下降到很低。但是到這個(gè)星期,，可能又會(huì)發(fā)生一個(gè)變化,。開始小規(guī)模、小幅度地上升,，但是肯定不會(huì)像上個(gè)月那么快了,，它肯定會(huì)降到一個(gè)程度，但這仍然要取決于后期的這個(gè)尾巴是不是能夠翹上來(lái),，這決定于后面的預(yù)期,。也就是說(shuō)，如果現(xiàn)在入住房供不應(yīng)求,，而且現(xiàn)在所有的限購(gòu)措施并不能夠把這種預(yù)期打下去的話,，那么可能這個(gè)尾巴用不了三、四個(gè)月,，又會(huì)發(fā)生快速向上翹的趨勢(shì),。
尹中立：20%個(gè)稅抑制二手房交易 同時(shí)也提高新房市場(chǎng)的吸引力
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
從短期來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)對(duì)交易量,，尤其是二手房的交易量,，會(huì)有一個(gè)很大的抑制作用。因?yàn)榈谝皇窃谶@個(gè)政策實(shí)施之前,，整個(gè)交易提前完成了,。比如說(shuō)整個(gè)三月份，北京已經(jīng)完成了6萬(wàn)多套的交易�,，F(xiàn)在有很多完成了交易,，但還沒(méi)有過(guò)戶的，現(xiàn)在還在排隊(duì),，所以短期來(lái)看,，它會(huì)抑制二手房交易。但是同時(shí)也會(huì)提高新房市場(chǎng)的吸引力,，因?yàn)樾路康慕灰讻](méi)有這20%的所得稅,，所以對(duì)于刺激新房的價(jià)格上漲，這是短期來(lái)看,。從長(zhǎng)期來(lái)看,，因?yàn)檫@樣一個(gè)稅種，它畢竟是增加了交易的成本，就會(huì)使得長(zhǎng)期的博弈結(jié)果,，就會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)價(jià)格上,，它起到一個(gè)抑制的作用。短期和長(zhǎng)期是不太一樣的,。
尹中立：政府對(duì)土地收入的依賴程度在日益加深
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
形成大量存量房的主要問(wèn)題是,，收入分配的問(wèn)題。也就是說(shuō),，現(xiàn)在是從收入分配來(lái)看,，少數(shù)人擁有了比較多的財(cái)富，但是大多數(shù)人死中低收入階層,，所以就導(dǎo)致在住房市場(chǎng),，有部分人的購(gòu)買力很強(qiáng)，提高了房?jī)r(jià),。但對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),，他面對(duì)房?jī)r(jià)不斷的上漲，他實(shí)際上是觀望心態(tài),。要解決這樣一個(gè)矛盾的問(wèn)題,，第一個(gè)是完善住房保障制度，讓更多的中低收入階層買得起房,。另外,，還要讓高收入階層有更多的納稅的義務(wù)，就是用稅收來(lái)調(diào)節(jié)整個(gè)收入分配,。第二個(gè)問(wèn)題,，我們的土地制度也有不可推卸的職責(zé)，現(xiàn)在的土地制度是農(nóng)村集體所有制的土地,，實(shí)際上是限制進(jìn)入市場(chǎng)的,。只有政府是唯一的土地出讓方，就形成了土地財(cái)政,。也就是政府對(duì)土地收入的依賴程度在日益加深,，所以就形成了一個(gè)比較麻煩的循環(huán)。也就是說(shuō),，如果要降房?jī)r(jià),，那么地方政府的建設(shè)資金從哪里來(lái)？這就形成了房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)比較難以落實(shí)的很重要的原因,。
要讓存量住房的交易活躍起來(lái),，實(shí)際上國(guó)外都有成熟的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)就是,，增加它持有環(huán)節(jié)的成本,，而且你持有的面積越大,，稅率可能就越高。另外還有控制稅,，像英國(guó)是比較極端的,，你如果享受了政府的保障金住房的補(bǔ)貼，那么你就有義務(wù)要充分的把它的效率提高到最大,。你的三個(gè)房間,，如果只用兩個(gè)房間，還有一個(gè)是空的,。如果有人有足夠的證據(jù)證明你那個(gè)房間天天沒(méi)有使用，那么你的政府的補(bǔ)貼就要相應(yīng)的取消,，相應(yīng)的還有一些懲罰措施等等,。也就是說(shuō)，房子是一個(gè)很復(fù)雜的問(wèn)題,，我們不僅僅是要用稅收的制度,，用金融的制度，還有住房本身的整個(gè)制度的設(shè)計(jì),，其實(shí)也是一個(gè)很復(fù)雜的體系,。
劉戈：要在保有環(huán)節(jié)上下功夫
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
從1998年到2012年，這十五年間,，中國(guó)的城鎮(zhèn)住房面積增加了一百多億平方米,，這個(gè)量是很大，但實(shí)際上全國(guó)一平均,，在各個(gè)地方是不一樣的,。那么這個(gè)量和另外一個(gè)量，也就是說(shuō)從人口的一個(gè)遷移,，人口增加的這個(gè)量進(jìn)行一個(gè)比較,。也就是說(shuō)，如果我們把一個(gè)城市里的竣工的總的面積和這個(gè)城市在這十五年里面,，進(jìn)入的,、新進(jìn)入的，或者新增加的人口進(jìn)行相比,，你會(huì)發(fā)現(xiàn),，像北京、上海,、廣東這樣的一些城市,、省份，它人口流入比較大,。所以這個(gè)比值就相對(duì)比較小,。而像西部,、中部的有一些地方，城市流入的人口并不那么大,，而竣工的面積特別得這個(gè)多,，最極端的案例就像鄂爾多斯這樣的，那么它的房?jī)r(jià)實(shí)際上就會(huì)支撐不住,，就會(huì)掉,。那么相對(duì)而言，現(xiàn)在硬骨頭就是這幾個(gè)大城市,。這幾個(gè)大城市總體上來(lái)說(shuō),，它戶均的套數(shù)和其他一些地方相比也相對(duì)要低一些。所以相對(duì)而言,，它的這種需求剛性更大,，那么針對(duì)不同的城市，要有不同的解決辦法,。
現(xiàn)在相對(duì)而言,，可能我們急于把當(dāng)時(shí)高漲的房?jī)r(jià)抑制住，所以用的這個(gè)藥可能相對(duì)而言的副作用也比較大,。比如說(shuō)這個(gè)限購(gòu)的政策,，一方面它把外地有很多投資、投機(jī)的路徑斬?cái)嗔�,。如果你不在北京居住,，你沒(méi)有納稅證明，那么你現(xiàn)在沒(méi)有在北京或者上海買房子的資格,。但是反過(guò)來(lái),，它是一個(gè)雙刃劍，它讓北京本地的市民,，如果他本來(lái)原來(lái)買房子的需求還不那么強(qiáng)烈,，現(xiàn)在它變成了一種待遇，所以原來(lái)他沒(méi)有想買房子,，現(xiàn)在他又加入到買房子的行列,。所以最終我們要找到一個(gè)相對(duì)終極的，相對(duì)長(zhǎng)效的機(jī)制,，那就是保有環(huán)節(jié),。一定要在保有環(huán)節(jié)，讓你持有房子,，它對(duì)于未來(lái)的預(yù)期已經(jīng)降低了,。所有的那些實(shí)行保有稅的國(guó)家，房?jī)r(jià)不太會(huì)劇烈地上漲,，因?yàn)橛羞@樣的預(yù)期,。
尹中立：從根本上解決問(wèn)題 需要一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
怎么樣才能真正保護(hù)市場(chǎng)上的剛需,？其實(shí)決策層早已看到這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在迄今為止出的政策,，實(shí)際上都是針對(duì)短期的效果,，但是往往是治標(biāo)不治本，我們?nèi)绾尾拍軓母旧辖鉀Q問(wèn)題,，需要一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制,，也就是國(guó)務(wù)院實(shí)際上也正在研討，如何去建立穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)效機(jī)制,，我相信在不久的將來(lái),，這樣的長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)公布于眾。
我也看到,，有的研究房地產(chǎn)的教授現(xiàn)在也放出話來(lái),，說(shuō)五年之內(nèi)這個(gè)房地產(chǎn)稅不太可能會(huì)實(shí)施。我覺得在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中,，一方面，可能需要市場(chǎng)的整個(gè)供求的平衡,，有更多的房子進(jìn)入市場(chǎng)里面……