對深圳略有了解的人來說，東門幾乎無人不知，無人不曉,，是這個城市最有名的商圈——日均客流量達50萬人次,，一遇節(jié)假日，更是人山人海,，官方統(tǒng)計顯示,，節(jié)假日該商圈日均客流超100萬人次。
在東門商圈核心位置,，“東門Ucity智慧商城”（以下簡稱Ucity商城）近日開業(yè)了,，該商城餐飲、服飾,、珠寶,、娛樂等樣樣俱全，一開業(yè)便熱鬧非凡,，粗略估計其一年帶來的租金將超過1億元,，被人成為“印鈔機”。擁有這塊肥肉的,，正是A股上市公司恒信移動（300081,，收盤價20.04元）。
資料顯示,，恒信移動通過持股恒信奧特公司82％股權,，享有Ucity商城絕大部分權益。但在2012年11月21日,，恒信移動公告稱,，擬將持有的恒信奧特合計47%的股權轉讓給華星地產(chǎn)、銀方成公司,，轉讓價合計7050萬元,；轉讓理由是“恒信奧特部署實施的智慧商城項目預期的經(jīng)濟效益因項目的復雜性而有所延期”
但據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查，在上述轉讓公告發(fā)布的同時,，Ucity商城項目已與眾多商家完成簽約,，只有少量的商鋪可供出租。僅僅過了不到半年,，今年3月底,，Ucity商城開業(yè)了。這樣一個年租金高達1億多元的項目，恒信移動轉讓47%股權僅獲得7000萬元收入,，這無異于將吃到口中的肥肉吐出,，并且賣了個白菜價！對此,，有律師認為,，恒信移動此舉涉嫌利益輸送。
隨著調(diào)查的深入,，恒信奧特股權接盤方袁軍這一神秘人物逐漸浮出水面,。
重金投資Ucity商城
2011年12月29日，恒信移動發(fā)布公告稱,，擬以自有資金3.106億元投資Ucity商城項目,。根據(jù)協(xié)議，該項目由三方共同合作,，分別為恒信移動,、華星地產(chǎn)、銀方成公司,，三者共同成立合資公司深圳奧特廣告公司（后更名為恒信奧特）作為Ucity商城的實施主體,，股權占比分別為82%、15%和3%,。恒信移動將支出4000萬元的增資款以及向合資公司貸款超2.7億元,，合計出資約3.1億元，其中4000萬元將作為合資公司日常運作費用開支,，2.7億元將用于購買深圳熱點商圈的老式商業(yè)樓和商鋪改造,。
深圳、廣州等南方城市的熱點商圈“智慧城市”的建設改造,、運營和恒信移動商業(yè)信息平臺業(yè)務的推廣是恒信移動對該合資公司的定位,。在恒信移動看來，該項目是公司沿著主營業(yè)務方向,，在移動商業(yè)信息服務平臺與傳統(tǒng)商業(yè)結合進行的一次創(chuàng)新實踐,，可擴大自身的業(yè)務范圍，延展服務能力,，從而增加公司的中長期盈利能力,，也將為公司在移動電子商務戰(zhàn)略發(fā)展上提供一次重要的實踐與創(chuàng)新機會。
恒信移動同時指出,，公司的移動電子商務戰(zhàn)略需要更廣闊的實踐場所,，Ucity商城符合公司電子商務信息服務的整體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，屬于公司主營業(yè)務發(fā)展方向,。
在Ucity商城項目上,，恒信移動出手十分闊綽。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計,，3.1億元的項目資金支出也是恒信移動上市以來的最大項目支出,，甚至超過了上市時募投項目投入。足見上市公司對其的重視,。
Ucity商城對恒信移動股價的影響也是顯著的,。“3月28日那天,，我看到恒信移動早盤大幅下跌之后,，股價沒多久就拉回來了，下午還有資金一個勁地買,�,！庇型顿Y者向《每日經(jīng)濟新聞》表示，“當時我就覺得有事,，隱約記得這家公司以前在深圳有做一個商業(yè)地產(chǎn)項目,，果然不出所料，開業(yè)了,�,！�
近日，深圳多家當?shù)孛襟w報道稱,，3月28日,，Ucity商城在籌備三年后舉行了盛大的開業(yè)慶典并正式開業(yè)。
蹊蹺放棄控股權
蹊蹺的是,，盡管Ucity商城對恒信移動意義重大,，公司卻將該項目大量股權予以轉讓，并放棄了控股權,。
2012年11月21日,，恒信移動公告稱，公司將持有的恒信奧特47%的股權轉讓給其他股東,，其中轉讓28.2%給華星地產(chǎn),，轉讓價為4230萬元，轉讓18.8%給銀方成,，轉讓價為2820萬元,。轉讓完成后，華星地產(chǎn)持有43.2%的股權成為恒信奧特第一大股東,，恒信移動股權比例由82%減少至35%并退居第二大股東,，銀方成公司持股比例也由3%激增至21.8%。
恒信移動表示,，恒信奧特股權發(fā)生變化后,，公司將對Ucity商城項目只專注于智慧化技術解決方案的提供和保障,，商城商業(yè)化運營管理工作主要由華星地產(chǎn)和銀方成所派駐的經(jīng)營團隊負責。此股權變化,，將更有利于各方股東發(fā)揮資源優(yōu)勢,，保障智慧商城項目的長遠發(fā)展，同時也符合恒信移動公司自身的長遠戰(zhàn)略發(fā)展方向,。
對于此次股權轉讓,，恒信移動給出的解釋為，“截至目前項目進展總體符合原計劃目標,，但項目進度有所延期,，恒信奧特部署實施的智慧商城項目預期的經(jīng)濟效益因項目的復雜性而有所延期，且智慧商城項目涉及的工程建設復雜性以及商城項目運營經(jīng)驗和風險均更需要來自當?shù)睾献骰锇槌掷m(xù)的努力與奮斗,�,！�
恒信移動董秘段趙東在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時解釋稱，“這是出于各方面的綜合考慮,，公司的主要精力都在北方,，而項目位于深圳。此外,，公司在商業(yè)地產(chǎn)方面沒有任何經(jīng)驗,。”
段趙東的說法與恒信奧特成立之時,，恒信移動對其“立足廣深進行商業(yè)地產(chǎn)開拓”的定位完全相悖,。
數(shù)據(jù)顯示，恒信移動2012年前三季度營業(yè)收入為8.33億元,，同比增長25.07%,；虧損1243萬元，業(yè)績同比下降515.35%,。有市場分析人士就指出,，不排除恒信移動為扮靚全年業(yè)績選擇出售上述股權。
對于扭轉業(yè)績一說,，段趙東表示,，這是其中一個考慮因素，還有投資收益回收等因素在里面,。
減持股份后盛大開業(yè)
就在恒信移動轉讓恒信奧特股權前不足1個月,，Ucity商城舉辦了品牌商家簽約儀式暨招商推介會，有58家商家當日現(xiàn)場簽約進駐,，包括中影集團,、麥當勞等。Ucity商城官網(wǎng)顯示,，每間商鋪租金3900元/月起,，標準鋪位面積10~325平方米,。
去年11月底，記者曾前往Ucity商城實地調(diào)查,。彼時,，該項目尚被防護網(wǎng)遮住，無法一窺全貌,，不時有施工的聲音從大廈內(nèi)部傳出。Ucity商城一側的招商中心內(nèi)有多名工作人員,，并有多位前來咨詢商鋪租售情況的客戶,。
當時，《每日經(jīng)濟新聞》記者以投資人身份從招商中心工作人員處了解到,，截至去年11月底,，大部分的商鋪都已經(jīng)對外出租，僅余少量商鋪仍可對外出租,，至于可供出售鋪面的情況,，還沒有接到上級通知，出售面積,、價格尚未確定,。不過，該工作人員拿出一份密密麻麻寫滿姓名和聯(lián)系方式的表格表示,，已經(jīng)有很多想購買商鋪的客戶,。
對于具體的開業(yè)時間，上述工作人員表示,，預計商戶將在12月份陸續(xù)進場裝修,，爭取在元旦之后開業(yè)。
記者的上述調(diào)查,，顯然與恒信移動2012年11月21日所說的“項目進度有所延期”明顯不符合,。
今年4月份，記者再度前往Ucity商城發(fā)現(xiàn),，其全新的外貌已經(jīng)呈現(xiàn)出來,。商城一側的宣傳畫顯示，該商城確實已經(jīng)于3月28日正式開業(yè),。走入商場,，尚有裝修后余留的刺鼻味道彌漫在空氣中，除去五層和六層的娛樂,、影院外,，其余商鋪均已正常營業(yè)。一位店主對記者表示,，他是在去年11月底的時候簽的租賃合同,，1月份商城就組織商家進場裝修,。
Ucity商城招商中心門口最新的宣傳工具顯示，“Ucity商城僅剩少量旺鋪招租”,。不過,，招商中心內(nèi)工作人員表示，目前已經(jīng)沒有鋪面可以對外出租,，81間可供出售的商鋪也已經(jīng)售罄,，如果有需要只能購買二手商鋪。這一說法同樣獲得商城內(nèi)店主的確認,。
作為恒信奧特原控股82%的第一大股東,，恒信移動對于Ucity商城的具體情況可以說是第一知情人，其在可以預見的收益即將兌現(xiàn)前卻大舉退出,，令人疑惑,。
一個傾力打造并寄予厚望的項目，在不到一年時間內(nèi)就撒手而去,，恒信移動給出的解釋顯然不足以服眾,。
商城1年租金或達1.44億
恒信移動公告稱，截至2012年10月31日,，恒信奧特凈資產(chǎn)為4678.92萬元,，每股凈資產(chǎn)0.936元，本次轉讓價為每股3元,，溢價原因系Ucity商城項目經(jīng)過一年的建設,，參照周邊商業(yè)樓盤資產(chǎn)評估價值，其賬面價值由3.48億元增值為4.5億元,。對于此次股權轉讓,，恒信移動認為從出售資產(chǎn)的總額、凈額等指標上進行考察,，并不符合重大資產(chǎn)重組的要求,。事實上，恒信移動此次股權轉讓并無正規(guī)的價值評估報告,。
從賬面上來看,，在不到一年時間內(nèi)，恒信移動2292萬元的投資款項變現(xiàn)為7050萬元,，上市公司似乎做了一筆精明的買賣,。
但某商業(yè)地產(chǎn)公司高管對
《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“一般來說,，對于商業(yè)地產(chǎn)的評估很少是看它的凈資產(chǎn),。而且商業(yè)地產(chǎn)在正式開業(yè)前，獲取的收入都是計入預收賬款,，等待開業(yè)后予以攤銷,�,！钡阈乓苿�2012年年報顯示，自2012年11月起,，恒信奧特及其子公司將不再納入公司合并報表范圍,，故恒信奧特的最新財務數(shù)據(jù)無法獲得。
但從記者的調(diào)查情況來看,，恒信移動轉讓恒信奧特的價格顯然低了,。
Ucity商城位于東門步行街、美食城一側,。據(jù)深圳市羅湖區(qū)統(tǒng)計局資料顯示,，東門日均客流量達50萬人次，節(jié)假日超100萬人次,，年消費營業(yè)額超150億元，2011年國慶期間日均客流量均在百萬左右,。
Ucity商城北側瀕臨茂業(yè)國際在深圳的老牌商城“東門店”,。茂業(yè)國際公告顯示，“東門店”建筑面積在其全國幾十家店面中居于前列,，該店2011年特許專柜銷售所得款為8.7億元,，居茂業(yè)國際全國門店排行第二位。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受
《每日經(jīng)濟新聞》采訪時稱,，“東門茂業(yè)百貨地區(qū)商業(yè)繁華,，店鋪云集，人流量旺盛,，商鋪租金均超過1000元/平方米,，高者達到2000元。租金昂貴,，售價也相對較高,，大概在每平方米20萬至30萬元左右�,！�
記者與Ucity商城內(nèi)店主溝通了解到,，該商城一些核心區(qū)域租金可以超過1000元/平米，位置相對較差的每月租金最低也在400元/平米左右,。而按照商城招商中心人士的說法,，月平均租金在600元/平米左右。
此外,，上述招商中心人士表示,，“東門Ucity商城”一共有81間店鋪對外出售，合計面積為1800平米左右,，售價在15萬元/平米左右,，目前已經(jīng)售罄,，二手房的價格則已經(jīng)達到了18萬元/平米。
以此計算,，僅出售商鋪一項,，恒信奧特就將獲取約2.7億元收入，按照恒信移動轉讓的47%股權比例計算,，公司所占收入將達到1.2億元左右,，按照營業(yè)凈利潤率15％（萬科2012年該指標為15％）計算，這將為恒信移動帶來1800萬元的凈利潤,。此外,Ucity商城尚有約2萬平米左右的商鋪出租面積,，按照600元/平米的租金計算，這些出租的商鋪每個月就能為恒信奧特貢獻1200萬元的租金收入,，一年下來就是1.44億元,，租金按照營業(yè)凈利潤率50％計算，47%股權每年可為恒信移動貢獻3384萬的收入,。也就是說,，僅僅兩年后，這47％的股權帶來的收益就將達到8000萬元,，超過7050萬元的轉讓收入,。
殷旭飛稱，“Ucity商城的租金水平與東門現(xiàn)有的租金水平大概持平,，在未來修建地鐵,、人流量持續(xù)增加等利好因素的影響下，目前商城的租售情況尚好,，其中出租率要高于出售率,。未來隨著地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展，各項設施的不斷完善以及商城后期運營管理能力的增強,，商城未來上漲的空間看好,。”
廣東奔?律師事務所主任劉國華律師表示,，如果說恒信移動股權轉讓價格明顯低估,，那么肯定是涉嫌利益輸送。
接盤方之間關系曖昧
隨著《每日經(jīng)濟新聞》記者的深入調(diào)查,，在此次恒信移動轉讓Ucity商城股權案中,，最大受益者們逐漸浮出水面。
2011年12月20日,，恒信移動公告稱,，公司與華星地產(chǎn)、銀方成公司成立合資公司，后改名為恒信奧特,。恒信奧特工商資料顯示,，2012年1月6日，按照此前計劃,，公司工商登記股權結構予以變更,。不過，令人費解的是,，一個名為袁軍的人成為恒信奧特的法定代表人,、董事長及總經(jīng)理。記者查詢恒信移動高管資料發(fā)現(xiàn)并無袁軍此人,，他究竟是何方神圣,？
資料顯示，袁軍與恒信奧特第二大股東華星地產(chǎn)存在密切關系,，華星地產(chǎn)現(xiàn)有股權結構為,，袁偉澤和袁小明分別持有70%和30%，雖然袁軍并未直接持有華星地產(chǎn)股權,，不過其是袁偉澤的父親,。
值得注意的是，華星地產(chǎn)成立時間為2011年11月21日,，與恒信移動此前所提及的“該公司在行業(yè)內(nèi)頗有經(jīng)驗”有所不符,。對此,，段趙東稱,，“華星地產(chǎn)的成立時間我確實不知道，不過我們所說的經(jīng)驗豐富指的是公司所有人個人在這方面的經(jīng)驗,�,！�
此外，恒信奧特前身深圳奧特同樣有著袁軍的身影,。
工商資料顯示,，深圳奧特創(chuàng)立于2002年，創(chuàng)始人之一就是袁軍,，其占有50%的股權,。深圳奧特100％股權后于2011年11月25日被恒信移動全資子公司河北普泰通訊有限公司收購，該筆股權交易的具體金額不詳,。
有意思的是,，在深圳奧特被恒信移動收購前不足一個月，該公司還進行過一次股權變更,，股東由袁軍,、符成珠分別持有90%和10%的股權變更為袁軍和呂益創(chuàng)分別持有70%和30%。
關鍵時刻出現(xiàn)的呂益創(chuàng)同樣不是“外人”。銀方成工商資料顯示,，胡方和呂益創(chuàng)分別持有77%和23%的股權,。至于胡方的來歷更是讓人摸不著頭腦，在11月25日恒信移動全資收購深圳奧特之后,，其反而成為公司的監(jiān)事,。
從上面資料來看，袁軍,、呂益創(chuàng),、胡方等人之間絕非泛泛之交。按照恒信奧特最新的股權結構,，上述利益團體將合計擁有恒信奧特65%的股權,，實現(xiàn)了絕對控股。相應的,，Ucity商城也落入了他們的口袋之中,。
疑為自編自演“融資大戲”
袁軍在關鍵時刻拿下Ucity商城控制權，或許是一個注定的結果,。
深圳常德商會曾在2011年9月發(fā)布一則關于內(nèi)部會議的新聞,，會議的一項議題即為積極推進鴻基工藝城物業(yè)項目，即后來的Ucity商城項目,，帶來該項目的正是袁軍,。
上述新聞稱，鴻基工藝城項目是袁軍收購的商業(yè)物業(yè),，為增進商會成員團結協(xié)作,、促進深圳德商共同發(fā)展，袁軍與商會同仁一起開展此項目的合作開發(fā),，前期商會秘書處組織了該項目的座談會,，對鴻基工藝城及周邊商業(yè)物業(yè)進行了實地調(diào)研考察，目前,，該項目正順利推進,。
袁軍既然已經(jīng)收購鴻基工藝城項目，為何恒信奧特在2012年又耗資2.6億元進行相關商業(yè)物業(yè)收購,？《每日經(jīng)濟新聞》記者隨后與該物業(yè)售賣方寶安地產(chǎn)聯(lián)系了解情況,，但未得到回應。
袁軍對Ucity商城早有青睞,，為何他不獨立完成該項目,，反要拉上恒信移動入伙？
公告顯示,，截至目前,，恒信奧特向3個股東總計借款數(shù)額為2.8億元,，其中恒信移動出資最多，已向恒信奧特累計借款2.296億,，而這些借款也成為恒信奧特收購用于Ucity商城項目商業(yè)物業(yè)2.6億元的主要資金來源,，并約定利率不高于同期銀行貸款利率。根據(jù)最新約定,，恒新奧特將在2013年底向恒信移動償還1.316億元,，并于2014年底將余款及利息償還完畢，在借款尚未清償前,，將上述轉讓的47%的股權作為質押,。
恒信移動在讓出控股權的情況下，早期2億多元的借款仍將為Ucity商城的發(fā)展繼續(xù)服務1～2年,，且擔保物是袁軍等人花費約7000萬元從恒信移動購得的47%股權,。
此外，相關公告顯示,，恒信移動還曾在2012年為恒信奧特作出7900萬元的擔保,，而這也是公司一年來唯一的一筆擔保。
資金困境或是這出離奇戲碼的根本原因,。一位深圳本地銀行界人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者說,，深圳近兩年在開發(fā)貸上面較其他地區(qū)收得更緊，這種3億元左右的貸款根本就不可能做成,，恒信奧特是否有抵押物還是一個疑問,，即使能夠貸出，也要較基準利率上浮,。
有分析人士認為,，恒信移動在一年前還極度看好該項目，取得了超過八成的控股權,，并支出接近3億元的現(xiàn)金,，袁軍此前又是該項目的主導方,，如今成為最大受益者,，是不是恒信移動和另外兩家股東此前有私下協(xié)議，或者就是一種變相融資,？
對于上述分析人士的說法,，段趙東稱，“這個項目是董事長和深圳方面談的,，而且這種說法我以前沒有聽說過,，可能會有一些議論或者言論，不管什么事情,，都會有不同的看法,，不過，對于我們來說這其實是很正常的事情，只要投資方覺得有利益就什么都可以做,�,！�
信披與實際情況相悖
除去在不符合常理的時間點出售大部分股權外，恒信移動早先有關Ucity商城公告中的信息同樣與恒信奧特工商資料中相關信息有所出入,，恒信移動2011年12月初的一波股價異動如今看來更是惹人懷疑,。
資料顯示，恒信移動股價自2011年11月30日的15.7元的低點上沖至12月19日的23.85元,，14個交易日內(nèi)5現(xiàn)漲停板,，區(qū)間漲幅達51%。在當時給深交所有關股價異動的回復中,，恒信移動稱,，公司重大事項籌劃的開始時間為2011年12月17日。
恒信移動在隨后發(fā)布的一份公告中表示,，在11月23日至12月12日期間,，公司與華星地產(chǎn)、銀方成商討溝通一個商場視頻墻及折扣券發(fā)布的IT平臺方案,，該階段的業(yè)務談判完全基于技術平臺合作內(nèi)容,，可能涉及的經(jīng)濟合同額不超過1000萬元，尚不足以構成重大事項,。
按照恒信移動的相關公告,，后來恒信移動、華星地產(chǎn),、銀方成三方成為恒信奧特共有股東合力開發(fā)Ucity商城項目,，其中恒信移動持有82%的絕對控股權，恒信移動從接單的承包商一舉變?yōu)轫椖靠毓煞健?BR> 但令人不解的是,，恒信奧特早在2011年11月25日就進行了股權結構的工商變更,，股東由袁軍、呂益創(chuàng)變更為恒信移動全資子公司河北普泰通訊有限公司,。也就是說,，在當年12月29日正式公布對外投資方案前，恒信奧特已然成為恒信移動的全資孫公司,，也就是說公司公告和當時實際情況不符,。
《每日經(jīng)濟新聞》記者從深圳市市場質量監(jiān)督管理局了解到，一般公司股權變更登記日期以審核日為準,，而審核時間一般在3～5個工作日,，最長為15個工作日。也就是說,，按照恒信移動公布的雙方溝通時間來看,，上市公司在溝通開始甚至是尚未開始之際就已經(jīng)收購了由袁軍和呂益創(chuàng)控制的深圳奧特,。
對此，劉國華律師表示,，如果上市公司公布這個事情是在12月21日,，但相關公司股權變更是在11月25日，整整延后了快一個月,，那信息披露就存在問題,。
恒信移動為何在即將分享投資盛宴之際離席，袁明與恒信移動私下究竟有著怎樣的協(xié)議,，早于公告日期的工商股權變更以及股價大幅異動的背后又有著怎樣的故事,？《每日經(jīng)濟新聞》將繼續(xù)關注。
恒信奧特股權變更情況
2002年深圳奧特成立,，袁軍系創(chuàng)始人之一,，持股50％
2011年9月深圳常德商會資料顯示，袁軍持有鴻基工業(yè)城項目,，即后來的Ucity商場項目
2011年11月21日華星地產(chǎn)成立,，袁偉澤和袁小明分別持有70%和30%的股權，袁軍系袁偉澤父親
2011年12月25日工商資料顯示,，恒信移動已經(jīng)全資持有深圳奧特100％股權
2011年12月29日恒信移動公告,，將出資3.1億元與華星地產(chǎn)、銀方成共同成立深圳奧特
（后更名為恒信奧特）開發(fā)Ucity商場項目,，公司持股82%
2012年11月21日恒信移動公告,，將所持恒信奧特47%股權轉讓給華星地產(chǎn)、銀方成,，交易總價7050萬元,，交易完成后所持股份降至35％
2013年3月28日Ucity商場正式開業(yè)，商鋪租,、售火爆
2013年4月記者再赴Ucity商場調(diào)查后發(fā)現(xiàn),，該商場一年租金可達上億元，加上出售商鋪凈收入,，其兩年貢獻的收益就可能超過恒信移動股權轉讓價,。