一線城市略增 區(qū)域“分類指導(dǎo)”將成常態(tài)
國土資源部16日公布2013年全國住房用地供應(yīng)計劃顯示,，今年全國住房用地計劃供應(yīng)15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍,，但從計劃額度角度計算,，已經(jīng)連續(xù)兩年減少(2011年為21.8萬公頃，2012年為15.93萬公頃),。其中,，一線城市(北、上,、廣,、深)計劃供應(yīng)量同比增加2.8%。
近些年土地供應(yīng)呈現(xiàn)出差異化特征：一線城市和部分熱點城市供地相對不足,，二三線城市土地供應(yīng)規(guī)模較大,。業(yè)內(nèi)人士認為，今年供地計劃的制定,，已針對區(qū)域分化進行調(diào)整,。但隨著樓市調(diào)控政策的落地，土地市場降溫預(yù)期明顯,，或?qū)⒂绊懙浇衲甑耐恋赜行Ч⿷?yīng),。
計劃額為近三年新低
國土部16日表示，據(jù)各地上報匯總,，2013年全國住房用地計劃供應(yīng)15.08萬公頃,，其中“三類住房”(保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房)用地計劃占住房用地計劃總量的79.4%,，符合調(diào)控政策要求,。
具體來看，保障性安居工程用地計劃供應(yīng)4.15萬公頃,，能夠充分滿足2013年新開工630萬套保障性安居工程用地應(yīng)保盡保的要求,。
按照國土部的說法，今年的供地計劃是過去5年年均實際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍。但從計劃額度來看,，我國土地供應(yīng)計劃已逐年減少,，數(shù)據(jù)顯示，2011年為21.8萬公頃,，2012年為15.93萬公頃,。
對于出現(xiàn)這種情況的原因，一位不具名的專家表示,，出于對“土地財政”的依賴,，不少城市此前幾年大量供地，擠壓了后續(xù)的供地空間,。此外,，拆遷等土地一級開發(fā)成本的提高，也給政府部門的土地儲備增加了難度,。
他還認為,，上述情況的存在，將會影響到今后幾年的土地供應(yīng)規(guī)模,，并促使土地供應(yīng)更多依靠盤活“存量”,，而非開發(fā)“增量”。
國土部公布的數(shù)據(jù)還顯示,，今年商品住房用地計劃供應(yīng)10.92萬公頃,，占住房用地供應(yīng)計劃的72.4%，其中中小套普通商品住房用地計劃供應(yīng)7.82萬公頃,，占商品住房用地供應(yīng)計劃的71.6%。
為做好2013年住房供地計劃實施工作,，國土部還要求各級國土資源主管部門采取有效措施,，對今年“新開工630萬套”保障性安居工程用地實現(xiàn)應(yīng)保盡保。認真做好房地產(chǎn)市場形勢分析,，穩(wěn)步推進商品住房用地供應(yīng),，對房價較高、上漲較快的地區(qū),，適當(dāng)增加并優(yōu)先供應(yīng)中小套型普通商品住房用地,。
另悉，今年7月,，國土部將根據(jù)市場運行狀況,，組織各地調(diào)整住房用地供應(yīng)計劃并向社會公布。知情人士透露,，由于地方上報供地計劃存在“虛報”成分,，使得調(diào)整后的供地計劃往往有所下降。
“分類指導(dǎo)”將成常態(tài)
從區(qū)域分布來看，供地計劃更多地向熱點城市傾斜,。國土部公布的數(shù)據(jù)顯示,，與整體供應(yīng)計劃的核減不同，今年一線城市(北,、上,、廣、深)的住房用地供應(yīng)計劃同比增加2.8%,。
近幾年來,，一線城市的供地計劃完成不甚理想，并導(dǎo)致房屋市場出現(xiàn)嚴重供需失衡的局面,。為此,，今年年初，國土部曾在內(nèi)部文件中,，專門要求一線城市增加住房用地供應(yīng),。
相比之下，隨著一線城市土地門檻的提高,，以及房企進軍二三線城市的大潮興起,，近幾年廣大二三線城市的土地供應(yīng)規(guī)模較大，給部分區(qū)域的房屋市場帶來庫存壓力,。因此,，這些城市今年減少供地規(guī)模也在意料之中。公開數(shù)據(jù)顯示,，今年佛山,、沈陽、濟南等地均縮減了供地計劃,。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,，從2009年到2012年上半年，武漢,、沈陽,、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠高于其他城市,，重慶,、哈爾濱、青島,、大連,、成都等地成交量也在5000萬平方米以上，土地供應(yīng)規(guī)模突出,。相比之下,，北,、上、廣,、深四城市住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右,，僅相當(dāng)于武漢一個城市的成交量。其中,，北京,、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米,，深圳則只有650萬平方米左右,。
按照住建部政策研究中心主任秦虹的觀點，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量處于一個較高的水平,，市場的最大問題在于住房占有量不平衡,，不同人群、不同家庭之間,，人均住房面積差距較大,。不同區(qū)域市場之間，同樣有著較大的差別,。
具體而言,，由于土地供應(yīng)情況的差別，未來一段時間內(nèi),，一線城市樓市將繼續(xù)面臨供不應(yīng)求的局面,，房價上漲壓力也將持續(xù)存在。部分二三線城市則面臨庫存壓力,，區(qū)域房價將維持平穩(wěn),。
知情人士向中國證券報透露，針對區(qū)域市場形態(tài)的不同,，未來國土部在供地環(huán)節(jié)將采用更多的分類指導(dǎo),。其中，一線城市將被要求增加土地供應(yīng)規(guī)模,，并采取有關(guān)措施平抑地價。廣大二三線城市未來將以消化存量用地為主,，供地規(guī)模難有大幅提升,。
土地市場恐陷低迷
與供地計劃的連年核減相比，土地有效供應(yīng)更為外界所關(guān)注,。數(shù)據(jù)顯示,，2012年全國住宅用地實際供應(yīng)總量僅為11.08萬公頃，完成供地計劃的比例不足7成,。2011年,，這一比例更低,。
土地實際供應(yīng)量更多取決于市場形勢。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析,，隨著“新國五條”的落地,，房企的拿地?zé)崆槭艿接绊懀驅(qū)?dǎo)致整體土地市場陷入暫時低迷,。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，今年1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6134萬平方米,，同比下降22.0%,。
“如今土地成本明顯提高，一些區(qū)域市場的房價走勢存在很多不確定因素,，為保證利潤,，我們只得暫時放緩拿地節(jié)奏�,！北本┠成鲜蟹科筘撠�(zé)人向中國證券報記者表示,。去年下半年，該企業(yè)曾頻繁出手拿地,，但今年以來尚無拿地記錄,。
這種擔(dān)心頗能反映當(dāng)前的市場情緒。據(jù)介紹,，在企業(yè)進軍區(qū)域市場的過程中,，除經(jīng)濟發(fā)展水平和人口凈流入等指標(biāo)外，土地供應(yīng)量也是重要考量因素,。后者將決定區(qū)域市場的競爭態(tài)勢和房價上漲空間,。
業(yè)內(nèi)人士表示，對于一些此前供地規(guī)模較大的城市,，可以預(yù)期未來市場競爭激烈,，房價上漲空間和利潤空間有限，多數(shù)房企不愿意在這些城市獲取新增土地,。再加之樓市調(diào)控政策的影響,，可以預(yù)見，二三線城市的土地市場將陷入一定程度的低迷,。
相比之下,，一線城市已出現(xiàn)另一種局面。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù),，自“北京版”調(diào)控細則出臺至今的半個月間,，北京共成交6宗經(jīng)營性用地，交易節(jié)奏可謂密集,。但其中有兩宗土地的溢價率超過100%,，其余土地也均以高價成交,，土地市場“量價齊升”態(tài)勢明顯。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為,，由于供需嚴重失衡,，企業(yè)普遍預(yù)期北京房價走高，因此在拿地時也不惜成本,。事實上,，由于不少二三線城市市場接近飽和，大型房企已有向一線城市回潮之勢,，但這種勢頭能持續(xù)多久尚存疑問,。
業(yè)內(nèi)人士認為，受調(diào)控政策落地的影響,，整體土地市場或?qū)⑾萑攵唐诘兔�,。受此影響，今年的供地計劃完成情況恐不容樂觀,。