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對在城市生活的大多數(shù)人來說,，購買住房不僅僅是滿足居住需求,，而且更多涉及到家庭未來收入的跨期分配與財富的合理配置。因此,，透支購房能力,，實(shí)際上是居民在房價上漲預(yù)期與個人收入增長緩慢的雙重壓力下所作的艱難抉擇,。
但這種透支行為在客觀上對房價上漲形成壓力。若以世界銀行關(guān)于發(fā)展中國家合理房價收入比為4到6來衡量,，即使考慮我國國情和歷史發(fā)展階段,，將這一標(biāo)準(zhǔn)上浮為6到8，部分城市也明顯高出合理范圍,。這不僅表明部分樓市可能存在泡沫,，而且反映出相當(dāng)部分居民購房能力被不同程度透支，增加了未來房地產(chǎn)市場運(yùn)行風(fēng)險,。
目前看,，部分居民透支購房能力，主要是受到四種效應(yīng)驅(qū)動,。
一是財富保值效應(yīng),。我國歷來有“以末致財，用本守之”的傳統(tǒng),，而土地就是所謂的“本”,。演變到現(xiàn)在，“本”又體現(xiàn)為房產(chǎn),。房產(chǎn)比黃金更能抵抗通貨膨脹,。2006年至今，部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)區(qū)域房價上漲7倍,，同期黃金價格最高才升了4倍,。特別是當(dāng)前我國居民投資渠道狹窄、投資工具稀少,，而社會財富保值需求極其旺盛,。相比較而言，投資房產(chǎn)更能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的目的,。
二是財富示范效應(yīng),。住房市場羊群效應(yīng)，并不是居民的盲目跟風(fēng)選擇,，而是具有深刻的內(nèi)在邏輯,。觀察他人經(jīng)濟(jì)行為，不僅可以收集風(fēng)險信息,，而且是進(jìn)行風(fēng)險決策體驗(yàn)的一種有效途徑,。事實(shí)證明，2003年以來決定購買房產(chǎn)的人,，都從房價的快速上漲中或多或少增加了真實(shí)或紙面財富,。可見,，房地產(chǎn)市場財富示范效應(yīng)非常驚人,。
三是恐漲效應(yīng),。雖然部分居民并不具備購房能力，但還是要透支未來收入,，想方設(shè)法籌集資金購買住房,，其根本原因在于擔(dān)心房價繼續(xù)上漲。十年的調(diào)控,，房價不僅沒有下跌,，而且達(dá)到驚人高位。由此可見,，房價上漲預(yù)期存在很強(qiáng)的路徑依賴,，實(shí)現(xiàn)根本逆轉(zhuǎn)難度較大。
四是婚房效應(yīng),。購房是一種經(jīng)濟(jì)行為,，更是一種社會行為。對于即將步入婚姻殿堂的青年男女來說,，住房已經(jīng)成為不可或缺的前置條件,。“丈母娘需求”真實(shí)而又普遍,，是住房剛性需求的重要組成部分,。
應(yīng)該看到，購房能力過度透支,，將導(dǎo)致住房需求集中性前移,，增加當(dāng)期房價上漲壓力，增大未來波動風(fēng)險,。
為保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行,，勢必要求采取綜合性措施，著力降低房價收入比,。一是擴(kuò)大投資渠道,。向民間資本開放一些有盈利前景的投資領(lǐng)域，推出更多投資工具,，讓居民有更多的投資選擇。二是充分運(yùn)用稅收杠桿,。當(dāng)前要嚴(yán)格執(zhí)行個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得凈值按20%征收個人所得稅的政策,，進(jìn)一步發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)收入分配作用，減少財富示范效應(yīng),。三是加大保障性住房建設(shè),。保障性住房建設(shè)總體滯后于商品房市場開發(fā)，且建設(shè)資金來源明顯不足,，可考慮出臺優(yōu)惠政策,，充分吸收社會公眾資金,，鼓勵符合條件的企事業(yè)單位參與保障性住房建設(shè)。四是合理引導(dǎo)社會預(yù)期,。這不僅需要有權(quán)威的政策解讀,，更需要加強(qiáng)監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)并糾正地方在政策執(zhí)行中的偏差,。
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