在“國五條”大限4月1日零時(shí),，國務(wù)院所要求的30多個(gè)城市中,，除了北京、上海,、重慶等20個(gè)城市公布了“國五條”落實(shí)細(xì)則,，仍有十幾個(gè)城市未按期公布今年房價(jià)控制目標(biāo)。而已經(jīng)公布的實(shí)施細(xì)則，除了上海和北京感覺比較嚴(yán)格之外,，大多都缺乏實(shí)質(zhì)性舉措和操作性,，一些城市的“細(xì)則”甚至不超過50個(gè)字,。
至此，“國五條”和以前諸多調(diào)控政策一樣,，再次進(jìn)入了一個(gè)難以解套的囚徒困境。外界對地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之后房地產(chǎn)市場能夠降溫的期待被無形消解,，4月1日滬深兩市房地產(chǎn)股大幅反彈,，就是佐證,�,？梢哉f，在地方細(xì)則出臺(tái)之后,，“國五條”不但沒有正式進(jìn)入實(shí)施日程,，反而在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)被地方的綏靖政策擱置,。以各地目前已經(jīng)出臺(tái)的房價(jià)控制目標(biāo)為例，有些含糊其辭,，有些表示要使房價(jià)漲幅低于居民收入水平的增幅,。眾所周知，在近兩年居民收入水平增幅基本和G
D
P增幅持平的情況下,，這樣的控制目標(biāo)幾乎意味著聽任房價(jià)大漲。
應(yīng)當(dāng)引起注意的是，經(jīng)過10多年的快速發(fā)展,，中國住房市場出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性變化,。以今年政府工作報(bào)告的數(shù)據(jù)為例，到2012年底,，中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32
.9平方米，同期中國的城鎮(zhèn)人口為71182萬人。這意味著,，官方統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)住房存量面積為234億多平方米，這還不包括60多億平方米小產(chǎn)權(quán)房以及一些單位的福利分房,。保守估算,，城鎮(zhèn)存量房面積早已超過300億平方米,，城鎮(zhèn)人均住房面積也就超過35平方米,，已經(jīng)接近德國,、法國、日本上世紀(jì)90年代水平,。即使未來中國加快城鎮(zhèn)化步伐,，每年房地產(chǎn)投資只要保持15%的增速,，新房竣工量只要達(dá)到5億平方米，就完全可以滿足城鎮(zhèn)化新增人口的住房需求,。
這意味著，在住房市場供求總量已經(jīng)基本平衡的情況下,，強(qiáng)調(diào)熱點(diǎn)城市的供需矛盾,，不僅穩(wěn)定不了市場,，而且會(huì)極大地破壞市場預(yù)期“國五條”引發(fā)的尷尬不在于政策本身,，而在于市場已非昨日的情況下,，卻依然用老的思維來解決新的問題,。而這樣的調(diào)控思維,，即使沒有遭遇地方的軟抵抗,，對房地產(chǎn)的健康發(fā)展也恐怕并無益處。
特別是,，在北京,、上海,、廣州,、深圳等城市二手房交易量已經(jīng)超過新房的情況下,，房地產(chǎn)調(diào)控一定要從行政和短期思維走向長效機(jī)制,，調(diào)控的重點(diǎn)一定要從增量房轉(zhuǎn)向存量房，而且不能搞全國一刀切,。北京等一線城市雖然需求依舊旺盛,，但很多三線以下的城市住房已經(jīng)出現(xiàn)過剩,，一刀切的調(diào)控只會(huì)擾亂市場,。市場已經(jīng)不是昨天那個(gè)市場，投資者,、政策制定者以及開發(fā)商就不要幻想昨日的瘋狂重現(xiàn),，而是都需要面對現(xiàn)實(shí),，轉(zhuǎn)換思維,。管理層面對的是一個(gè)總體上滿足了需求的存量為主的市場，而不是一個(gè)增量市場，目前需要做的是扎扎實(shí)實(shí)地去搞信息聯(lián)網(wǎng),、房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)建設(shè)以及市場交易秩序,。而開發(fā)商則應(yīng)調(diào)整經(jīng)營思維，去適應(yīng)房地產(chǎn)從賣方到買方市場的轉(zhuǎn)換,。