各地“國五條”調(diào)控細則將在本周密集發(fā)布。3月25日,，廣東省“國五條”調(diào)控細則率先出爐,。業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，作為樓市回暖的代表性市場,，北京,、上海、廣州,、深圳四大一線城市即將出臺的調(diào)控細則都將從嚴,，而近期二手房市場態(tài)勢也表明，一線樓市購房者的心理預期已經(jīng)發(fā)生變化,，深圳地區(qū)的投資客已有大規(guī)模離場跡象,。北京調(diào)控細則的嚴厲程度或高于其他城市。
北京
業(yè)內(nèi)預期細則較為嚴厲
部分開發(fā)商稱做最壞打算
與廣東省細則“溫和”落地相比,，業(yè)界預期北京細則更為嚴厲,。
近兩周來，北京已制定了調(diào)控細則的征求意見稿,，并在小范圍內(nèi)征求意見,。在上述征求意見稿中，主要對現(xiàn)有調(diào)控政策進行強化處理,。其中,，為應對“假離婚”等現(xiàn)象,，北京可能加強對本地戶口的單身含離異人士的限購，鼓勵單身或離異人士持有一套房,。同時,，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準利率1.3倍”的條款,，也在上述征求意見稿中。此外,，在土地出讓環(huán)節(jié),，北京將鼓勵采用“限地價、競房價”的辦法,，用以抑制高地價的出現(xiàn),。提高二手房交易最低計稅價格等措施，也有可能作為儲備政策,。
至于“北京版”細則的出臺時間,，業(yè)界預計已經(jīng)臨近。這主要與近期北京的房價,、交易量等市場表現(xiàn)相關(guān),。
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，3月第三周（3月18日-24日）,，北京市二手住宅網(wǎng)簽9912套,，與上一周比明顯回落。這也是“國五條”出臺以來,，北京二手住宅交易量首次出現(xiàn)回落,。同期，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為2426套,，環(huán)比下降8.7%,。盡管如此，京城個別新盤仍然出現(xiàn)搶房,、“一日售罄”等現(xiàn)象,。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，盡管成交量有所下滑,，但從市場表現(xiàn)看,，恐慌情緒仍然存在。且根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，今年2月,，北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.7%,。
上述情況決定了北京可能會加快政策細則的出臺節(jié)奏,，且“北京版”的細則力度或高于其他城市。多位業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，提高二手房最低計稅價格的條款,，很有可能最終落地,，用以遏制“陰陽合同”等情況的發(fā)生。另外,，不排除提高二套房交易門檻的可能性,，此舉將對市場帶來不小的殺傷。北京的部分開發(fā)商和中介機構(gòu)負責人向中國證券報記者表示,，對北京即將出臺的政策細則,，已經(jīng)做好了最壞的預期。
另據(jù)了解,，針對“國五條”中最受關(guān)注的二手房交易個稅內(nèi)容,，住建部和國稅總局目前正在制定相關(guān)的指導意見，旨在抑制投機的同時,，也對剛需進行保護,。但北京在具體執(zhí)行中，預期仍將以“從嚴”為基調(diào),。
上海
專家稱限購或加碼
個稅政策可能彈性落地
上�,！皣鍡l”落實細則預計月底落地。有消息稱,，上海將彈性化執(zhí)行個稅政策,，限購措施或再加碼，二套房貸的首付和貸款利率也應有所提高,。
目前業(yè)內(nèi)對于上海的限購政策進一步升級的猜測較多�,，F(xiàn)在上海執(zhí)行的是外地戶籍家庭購房需繳納社保滿一年方可購房，針對外地購房者的限購仍有升級空間,。一位上海社科院專家透露,，在上海細則中，限購政策或?qū)⒄毡本┳龇�,，進一步提高購房人群的社保繳納年限,，從目前的繳費1年，提升至繳費3年,。同時,，繼續(xù)嚴格執(zhí)行單身人士的限購政策。去年上海曾對單身人士購房政策有所收緊,，本地戶籍單身人士只能擁有一套住房,，限買第二套，外地戶籍單身人士不能購買,，必須以家庭為單位進行購買,。有開發(fā)商猜測,，對于個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的,，或繼續(xù)免征個人所得稅,，這一條可能在細則中繼續(xù)明確。除此之外,，細則很可能對個稅調(diào)整更加柔化,，采取分階梯執(zhí)行。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為,，個人所得稅政策彈性落地的可能性非常大,，很可能會按照3年、4年等階梯形執(zhí)行,，分別制定不同的稅率。備受關(guān)注的二套房貸首付和利率調(diào)整的問題,，在上海也極有可能執(zhí)行,。
業(yè)內(nèi)人士分析，就“地方版細則”來看,，上海的房價控制目標壓力較大,，按照“國五條”要求對今年以來房價上漲過快的城市細則將更為嚴厲，因此房價控制目標很可能會保持平穩(wěn),，不會超過GDP的增幅,，執(zhí)行力度上將更加嚴格。
由于開發(fā)商擔憂政策落地后市場降溫,，搶搭“末班車”,，新盤供應量大增。僅上周上海就有13個樓盤獲取預售證入市,，創(chuàng)下近25周內(nèi)單周獲取預售證項目數(shù)量的新高,。截至3月24日，3月上海樓市合計新增供應面積為83.6萬平方米,，較2月同期增長近7倍,，也超過了1-2月份合計的新增供應總量。
據(jù)佑威地產(chǎn)統(tǒng)計,，截至3月24日,，3月上海新建商品住宅累計成交面積為110.74萬平方米，預計3月全月的成交量或在143萬平方米上下,。該機構(gòu)判斷,，3月將成為2010年1月以來近39個月的月度成交量冠軍，也很可能創(chuàng)下整個2013年的月度最高成交紀錄,。
佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅分析,，新增供應急劇放量,，反映出開發(fā)商的擔憂，需借勢出貨,，以規(guī)避政策影響的不確定性,。地方細則落地前供求放量表明交易雙方都有恐慌情緒。
黃志堅提醒,，隨著“國五條”地方細則的落地,，購房者的“恐慌”情緒消退，樓市成交量將有所回落,，預計4月上海樓市成交量較3月將大幅減少,。
廣州
房價漲幅不高于GDP漲幅
3月26日，廣州市常務副市長陳如桂對媒體表示,，廣州市的方案還未審定,，暫不公布。廣州今年房價漲幅至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅,。
陳如桂介紹,，廣州市國土房管部門和有關(guān)部門正研究廣州市的調(diào)控目標和調(diào)控措施，正在報政府審定,，審定之后將盡快公布實施,。他說，廣州要調(diào)房價,，比其他城市的壓力都要大得多,。陳如桂表示，在二手房的交易中按２０％來征稅,，這個政策對二手房交易中打擊投資性的行為起到很大的作用,。廣州市政府將和有關(guān)部門對新房的銷售指導管理加強市場監(jiān)督和監(jiān)管，對違法違規(guī)經(jīng)營者采取措施,，維護好廣州的房地產(chǎn)秩序,，希望今后加大房地產(chǎn)的供應，使廣州的商品房價格能夠處于合理的水平,。
由于廣東省調(diào)控細則中沒有對二手房買賣20%個稅問題明確說明,，業(yè)界對廣州二手房市場走勢看法依然不明朗。廣州合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌認為,，廣東省的細則對二手房市場沒有實質(zhì)性影響,，目前買賣雙方都處于觀望狀態(tài)，上周二手房的成交量已經(jīng)開始縮減,，但價格比較平穩(wěn),。“廣東省的文件只提到了嚴格執(zhí)行‘國五條’對二手房買賣個稅的規(guī)定,，但沒有出臺可操作的標準,。廣州市到底如何執(zhí)行,，還要看國稅總局是否出臺有關(guān)指導性意見�,！饼埍蟊硎�,。
對從嚴限購的問題，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認為,，增城和從化兩市納入限購區(qū)域的可能性很小,。“嚴格來講,，增城和從化在行政區(qū)劃上不隸屬于廣州市,，是廣州市代廣東省托管的縣市。而且,，增城和從化的房價比較平穩(wěn),，不屬于上漲過快的城市�,！倍追渴赘侗壤唾J款利率,、二手房個稅征收，廣州市調(diào)控細則對此作出調(diào)整的可能性也不大,。“如果央行和國稅總局出臺相關(guān)指導性政策,，廣州市可能會以補充意見的形式出臺相關(guān)規(guī)定,。”
深圳
將實行限購限價“雙限”政策
“國五條”出臺至今,，深圳二手房成交始終處于井噴狀態(tài),，并連續(xù)刷新歷史新高。與此同時,，深圳新房市場保持平穩(wěn),，庫存依然處于高位。業(yè)內(nèi)人士表示,，二手房成交井噴從側(cè)面說明深圳投資客離場意愿明顯,，而深圳今年的房價走勢“很不好說”。
深圳市民小黃長吁了一口氣,，她在“國五條”出臺第三天訂下的一套二手房,，昨天終于過戶�,！啊畤鍡l’確實加快了我買房的決策,。”小黃只是深圳近期二手房成交熱潮中“搶購”的一個案例,。在剛剛過去的一周,，深圳共成交4272套二手房,，這是以前一個月的成交量。未來深圳二手房交易很有可能再次刷新紀錄,，因為按照以往交易程序,，尚未還清按揭的二手房交易從付訂金到最終過戶，一般需要一個月的時間,�,！斑�有相當數(shù)量的二手房在交易過程中�,！鄙钲谝晃坏禺a(chǎn)中介人士對中國證券報記者表示,。
在二手房成交井噴的同時，深圳新房市場卻一直保持平穩(wěn),。深圳規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示,，深圳新房成交數(shù)量已經(jīng)連續(xù)4周下降，周成交數(shù)量已經(jīng)從今年第9周的1002套下降至第12周（上周）的813套,�,！皳尫俊钡膱雒娌]有在深圳的新房市場出現(xiàn)。世聯(lián)地產(chǎn)估算,，目前深圳的存量一手房源需要44周才能消化,。而深圳很有可能在4月迎來新一輪推盤潮。
深圳將實行限購與限價相結(jié)合的“雙限”政策,。深圳即將出臺的調(diào)控細則內(nèi)容有了眾多預測版本,，一個說法是深圳可能從明年起開征房產(chǎn)稅。
雖然深圳調(diào)控細則的猜測版本眾多,，但是可以肯定的是,，深圳樓市的風向已經(jīng)發(fā)生變化。在深圳二手房成交井噴的背后,，是深圳投資客離場的急迫,。深圳中原福田區(qū)北A區(qū)營業(yè)總監(jiān)劉燚介紹，“國五條”出臺一個月內(nèi),，福田區(qū)的二手房放盤數(shù)量增加了30%,。“一些投資客急于出手,，而接手的都是剛需,，所以豪宅的成交量不大，價格也保持穩(wěn)定,�,！眲D還表示，雖然現(xiàn)在還有很多二手房在辦理手續(xù)，但是如果在過戶之前開征所得稅,，一些買家很可能放棄交易,。“沒有實力的投資客以后不會太好過,�,！�
一季度一線城市
土地出讓收入料大增
今年一季度開發(fā)商涌入一線城市拿地，地價快速升溫,，一季度一線城市土地出讓金收入料大幅增加,。業(yè)內(nèi)人士認為，“國五條”地方調(diào)控細則的落地,，能在一定程度上穩(wěn)定房價預期,，開發(fā)商未來拿地會趨于理性。
大型房企集中拿地
上海土地市場3月再現(xiàn)火爆場面,，僅上周就成交7幅地塊,，總金額達到61.77億元，參與競買者眾多,，競價十分激烈,，一些中型房企不惜重金拿地。
浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一處地塊被九龍倉旗下雄智控股以13.06億元競得,，折合樓面價13340元/平方米,，溢價率達32.45%，樓面價距目前周浦片區(qū)商品房價格相差不大,。上海寶山區(qū)羅店中心鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)一處住宅地塊競拍激烈,，有萬科、金地,、朗詩及福建的三家企業(yè)參與競拍，最終福建正榮集團經(jīng)過80輪競價,，以總價13.5億元奪該地塊,，樓面價12149元/平方米，溢價41%,。
2月綠地,、萬科、金地等企業(yè)紛紛在北京,、廣州拿地,，而且拿地總額較高，綠地在廣州新增的天河區(qū)黃埔大道金融城起步區(qū)兩幅地塊,，總拿地金額高達64億元,。
上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布報告指出，2013年2月北京等一線城市土地成交面積合計為811.6萬平方米,，環(huán)比下降24.1%,，同比增長17%,；土地成交均價為3882元/平方米，環(huán)比增長35.2%,，同比則增長161%,。易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，綜合來看,，2月一線城市土地成交量較1月有所下降,，主要受到春節(jié)長假因素影響。但部分城市成交價格大幅上升,，主要是近期一線城市房價漲幅引領(lǐng)全國,，使得房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在一線城市集中拿地。部分大型房企布局重點回到一二線城市,，導致一線城市土地市場表現(xiàn)活躍,。
土地出讓收入增加
在房價上漲的推動下，開發(fā)商踴躍買地,，地方政府的推地熱情高漲,，一季度一線城市土地出讓金收入大幅增加。
2月16日,，春節(jié)長假后第一天,，北京市土地儲備中心就一次性掛出12宗住宅用地。來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2月北京經(jīng)營性用地共成交28宗,，土地出讓金合計234.3億元，環(huán)比減少3%,，同比增幅高達455%,。其中居住類用地出讓16塊，土地出讓金為167.8億元,。北京土地出讓收入已經(jīng)連續(xù)兩個月超過200億元,。1月、2月的土地出讓金累計達475.8億元,，相當于2012年全年土地出讓收入647.9億元的七成,。
鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭表示，2013年年初北京土地市場一反常態(tài),，加大了土地供應力度,，導致年初土地成交小高峰的出現(xiàn)。同時,，北京今年以來入市的地塊起始價普遍較高,。朝陽區(qū)孫河兩宗地塊起始樓面價均為19500元左右。
與北京土地市場略有不同，上海的土地成交因供應不足而呈現(xiàn)出“量減價升”的現(xiàn)象,。搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2月上海共成交經(jīng)營性用地12宗，成交面積共計34.44萬平方米,，同比減少13.54%,；成交金額共計36.68億元，同比增加17.33%,，地價上漲明顯,。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊認為，本輪調(diào)控開始之后,，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了較長一段時間低迷,，大部分房企對于土地市場“心有余而力不足”。隨著市場轉(zhuǎn)好,，房企購地意愿增強,。
不過，對于一線城市土地市場走勢,，房企之間仍有分歧,。克而瑞研究中心分析認為,，當前各地相關(guān)國五條細則還未完全落地,，部分房企對此持觀望態(tài)度，在拿地策略上也較謹慎,。
地產(chǎn)股估值或持續(xù)承壓
首個“國五條”地方調(diào)控細則日前亮相,。分析人士預計，地方調(diào)控細則將進入密集出臺期,，將給地產(chǎn)板塊投資者情緒帶來明顯負面影響,，短期地產(chǎn)股估值仍將處于嚴重承壓狀態(tài)中。同時,，調(diào)控將加劇地產(chǎn)業(yè)“洗牌”進程,。從2012年年報情況看，在行業(yè)調(diào)控背景下,，地產(chǎn)股業(yè)績出現(xiàn)了明顯分化,，一線地產(chǎn)股業(yè)績增速喜人,，二三線地產(chǎn)股良莠不齊,。由此看，政策壓力有可能給投資者中線布局龍頭地產(chǎn)股提供較好的機會,。
調(diào)控預期抑制地產(chǎn)股
近期地產(chǎn)股明顯承壓,。統(tǒng)計顯示，從1月31日至3月26日收盤，申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌了10.33%,，出現(xiàn)了比較明顯的調(diào)整,。但從政策預期的角度看，地產(chǎn)股短期仍存在較大的調(diào)整動能,。
3月25日,，廣東省政府網(wǎng)站發(fā)布了《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。分析人士認為,，這表明市場即將迎來“國五條”地方細則密集出臺期,。
對于房地產(chǎn)板塊來說，地方細則相繼出臺將持續(xù)給相關(guān)個股帶來政策性壓力,，場內(nèi)外資金情緒短期對地產(chǎn)股很難尋覓到轉(zhuǎn)向樂觀的契機,。資金情緒難以樂觀，意味著地產(chǎn)板塊的估值水平在現(xiàn)階段難以出現(xiàn)明顯提升,，盡管當前估值水平已處于歷史低位,。據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，當前地產(chǎn)股的整體市盈率（TTM）為14.35倍,，處于2000年以來的最低水平,，甚至明顯低于2008年四季度的大部分時間。
行業(yè)分化顯布局機會
當然,，作為對上下游影響極大的國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),，政策對地產(chǎn)行業(yè)形成長期調(diào)控高壓態(tài)勢的可能性較小。有分析人士指出,，在當前房價上漲預期強烈的背景下,，政策對地產(chǎn)行業(yè)肯定是“以壓為主”，但未來隨著調(diào)控效果顯現(xiàn)以及地產(chǎn)市場適度降溫,，“有保有壓”預計將成為政策常態(tài),。這提示投資者，當前政策高壓導致的地產(chǎn)板塊整體估值偏低,，可能為中線布局優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股提供了較好機會,。
考慮到地產(chǎn)板塊整體估值短期走高難度較大，因此那些在調(diào)控背景下業(yè)績?nèi)杂型３址�(wěn)定增長的公司,，應該成為逢低布局的首選,。從2012年業(yè)績看，據(jù)WIND資訊統(tǒng)計,，45家已經(jīng)公布年報的房地產(chǎn)上市公司2012年凈利潤的平均同比增速為-4.75%,。可見,，在樓市調(diào)控的背景下,，地產(chǎn)公司整體業(yè)績增長不如人意,。但龍頭地產(chǎn)公司呈現(xiàn)出了另外一番景象，如萬科A,、保利地產(chǎn),、招商地產(chǎn)等一線地產(chǎn)股2012年凈利潤的同比增速都保持在30%左右的高位。
由此可見,，調(diào)控時代的地產(chǎn)行業(yè)增長路線圖初露端倪,，即具備規(guī)模優(yōu)勢的一線房地產(chǎn)開發(fā)商，具備更強的抗系統(tǒng)性風險能力,，不僅能夠最大限度的保持盈利增長,，從中期看更可能因為行業(yè)的劇烈“洗牌”而明顯受益。分析人士認為,，“招保萬金”等一線地產(chǎn)股目前階段已經(jīng)具備了較高的股價安全邊際,，中線逢低布局的窗口或許正逐漸開啟。