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趙乃育 繪 |
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近十年來，高速發(fā)展的房地產市場經歷了數(shù)次調控,，房價卻屢調屢漲,。中央希望調控出手“穩(wěn)、準,、狠”,，但往往事與愿違�,！笆暾{控十年價漲”的現(xiàn)實窘境給未來調控政策帶來諸多難題,。究竟是什么原因導致了這種“騎虎難下”的局面？調控中所涉及的開發(fā)商,、地方政府,、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關系？在近日的調研中,，《經濟參考報》記者試圖找到答案,。
地方政府：調控代價“耗不起”
業(yè)內人士指出，地方政府作為“地根”控制者,，擁有較強的主導權,。但每當中央出臺新的調控政策，地方政府在執(zhí)行過程中卻沒了“底氣”,。
從2012年全國土地出讓情況來看,，全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元,，下降14.6%,。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負增長的局面。
浙江省2012年基金預算執(zhí)行情況和2013年基金預算的文件顯示,，2012年,，浙江國有土地出讓金收入1973億元，同比下降46.4%,。對此,，浙江省財政局解釋稱：“收入下降，主要是土地出讓市場行情不景氣,�,！币院贾轂槔�,，2009年杭州的土地出讓金總額超過1000億元,，超過上海,、北京，躍居全國第一,。而隨著國家調控政策的出臺,，杭州土地出讓收入連年收窄。2010年,，杭州市本級土地出讓金收入922.57億元,；2011年，跌到了427.37億元,；2012年土地出讓金再度縮水,，為350.80億。
其它省市情況類似,。按照上海市2011年國有土地所有權出讓收入占政府性基金收入的比例85%計算,，2012年上海市土地出讓金為1100億元，同比銳減43%,。
由于上述原因,，相關省份都相繼調低了今年土地出讓金預算增速，部分省份甚至預計負增長,。
山西一位地方住建局負責人在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,，我國房地產政策一時一變，經歷了從過去鼓勵發(fā)展到現(xiàn)在嚴厲調控的歷程,，而經過高速發(fā)展的房地產市場如今卻難以調控,，造成十年調控十年價漲。
在他看來,，國家調控對當?shù)胤康禺a市場影響較小,。“因為我們這屬于小城市,，房地產市場都是剛性需求,，發(fā)展相對平穩(wěn)�,？赡軐τ谛枨筝^大的大型城市影響大些,。”
專家解析：“由于土地財政占地方財政收入很大部分,，因此,，地方對土地依賴較大�,！敝袊鐣茖W院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,。
“地方政府是政策執(zhí)行者也是城市責任者,。”全聯(lián)房地產商會會長聶梅生表示,，地方政府微調房地產調控政策的原因是,，其不像房企可以耗時間，它沒有資金,，城市就不能發(fā)展,，人民生活就不能改善，城市GDP也會完不成指標,。
銀行：共同籌碼“輸不起”
房地產業(yè)仍然是各家銀行放貸的重要項目,。有機構測試認為，如果房價下跌50%,，房地產開發(fā)貸款違約率上升至5%,，同時將侵蝕銀行利潤15%至25%。作為房地產市場博弈各方共同籌碼的銀行“輸不起”,。
不過,，此輪房地產調控以來，銀行開發(fā)貸在開發(fā)商資金來源占比在波動性下降,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，開發(fā)商資金來源中，國內貸款占比從2008年的19.2%,，下降到2011年的15.1%,，2012年輕微上升至15.3%。
據(jù)了解,，在一,、二線城市房屋交易量回暖，房企資金流動性狀況已有所緩解的情況下,，今年,，商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款普遍采取“定向寬松”的措施。這將在一定程度上進一步有利于增加普通商品住宅的供給,、保證部分優(yōu)質在建項目的進度,。不過，在房地產貸款投放的增量上依然有所控制,，并且繼續(xù)強化名單制管理,。
“我們對原有的房企貸款客戶投放貸款時，會考量其資金狀況,，盡量保證其續(xù)建項目,，防止爛尾工程，給銀行帶來不良風險,。另外,，對于優(yōu)質的房地產商,，銀行會作為大客戶繼續(xù)放貸�,！币晃还煞葜沏y行人士對《經濟參考報》記者表示,，“在利率方面，銀行根據(jù)企業(yè)實際情況給予一定上浮比例,，一般是10%至20%,�,！�
也有銀行業(yè)人士透露,，目前銀行給予房地產開發(fā)商單筆貸款或授信額度早已有所縮減，審批權上收至總行,。一位國有大行公司業(yè)務部經理坦言,，“實際上，銀行貸與不貸都是基于對行業(yè)和某企業(yè)資金風險權衡的商業(yè)行為,，畢竟房地產行業(yè)銀行貸款投放的比重依然較大,，短期內這種局面不會改變。因此,，對于資金鏈出現(xiàn)問題的房企,，銀行會在盡可能減少損失的情況下逐步退出，而優(yōu)質房企依然會作為大客戶進行放貸,�,！�
從16家上市銀行最新的財報數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)貸款占銀行全部信貸資產的近五分之一(2012年二季度為19%),，如果再加上住房貸款,，房地產部門的直接貸款占全部信貸資產的近三成(2012年二季度末為31.5%)。
2012年上半年房地產業(yè)貸款余額共29.6萬億元,，較2011年底增加3.03%,，但其中，有4家銀行的房地產業(yè)貸款余額較2011年末有所下降,，11家銀行的房地產業(yè)貸款余額較2011年底有所下降,。
具體而言，在四大行中,，除了中行房地產開發(fā)貸較上年末有所增長外,，其余三大行均呈現(xiàn)負增長。工行房地產相關貸款余額4991億元,，較上年末下降130億元,；農行房地產開發(fā)類貸款余額4602.91億元，較上年末驟減369.5億元,；建行房地產開發(fā)貸余額4177.66億元,，較上年末也減少了13.94億元,。中小股份制商業(yè)銀行中，浦發(fā)銀行上半年房地產行業(yè)貸款較上年末減少了77.26億元,�,！�
從不良率來看，房地產開發(fā)貸款的不良率平均水平在1%左右,。一線城市中,，截至2012年末，上海地區(qū)房地產不良貸款余額41億元,，不良貸款率0.38%,，比年初下降0.02個百分點，低于全行業(yè)平均不良貸款水平,。
專家解析：倪鵬飛指出,，由于銀行本身信貸考核機制與性質，造成銀行投資方向的固定,，房地產企業(yè)利潤相對較高,、風險較小，所以這也使得銀行大量介入了房地產市場的開發(fā)和消費貸款,。
開發(fā)商：最能抗壓“玩得起”
“前一天讓北京以高溢價拍出13塊地,，后一天就出‘國五條’細則，說要收20%稅,，這不是耍著開發(fā)商玩嗎,？”一位開發(fā)商在“國五條”細則出臺后說。不過,，有觀點認為,，開發(fā)商被認為是房地產市場的最大獲益者，是房地產調控中最抗壓的一方,，最能“玩得起”,。
數(shù)據(jù)顯示，自2003年到2012年十年間,，中國房地產市場銷售規(guī)模額從7956億元擴大至6.4萬億元,，累計增長7.1倍。其中百強企業(yè)銷售額均值由2003年的11.3 億元增長至2012年的近200億元,，增長了近16倍,。
此前房企龍頭萬科公布2012年年度報告顯示，去年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1031.2億元,，同比增長43.7%,，實現(xiàn)凈利潤125.5億元，同比增長30.4%,。而其它幾家大型房企的業(yè)績表現(xiàn)不俗,。
業(yè)內人士指出,，開發(fā)商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調控中均能置身于外,，一方面是因為國家的“十年九調”使開發(fā)商對宏觀政策有一定的把握,；另一方面，由于投資成本較低,，在資金出現(xiàn)問題時,，開發(fā)商大不了選擇放棄項目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”,。
專家解析：倪鵬飛表示,，由于房地產的高利潤誘惑，造成了現(xiàn)在“全企業(yè)炒房”,，這也就造成了地價越拍越高,，開發(fā)商同時采取成本加價的方式獲利，而不斷增長的購房需求,，使購房者成了為所有成本買單的下家。
購房者：弱勢群體“傷不起”
購房者是整個房地產市場環(huán)節(jié)中最弱勢的一環(huán),。一方面,，要解決自己的安身之處；另一方面,，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值,。因為，在中國投資渠道缺少的背景下,，房地產投資成為最合適的選擇,。
有分析說，在國外,，一方面是投資股市擁有較穩(wěn)定的收益,，另一方面，他們即使投資房地產業(yè),，不像我們這樣直接擁有一套產權,，而是直接以小額投資房地產基金，通過基金收益獲得回報,。而我國由于股市收益波動性較大,，再加上基金、信托等新型投資渠道門檻較高,，所以投資形式很有限,。
專家解析：住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興指出，在城鎮(zhèn)化背景下,，不斷增加的進城人數(shù)再加上本城市的改善性需求,，購房需求不斷增長,。與此同時，由于進入房地產市場有門檻,，因此在初次收入分配差距較大的背景下,，住房價格被支付能力較高的人群決定，這就導致弱勢人群在購房中的話語權更是少之又少,。
“房價上漲的根本原因是制度失衡,。”倪鵬飛在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,，從中央考量來看,，一方面要抑制房地產價格過快上漲，另一方面又必須考慮經濟增長的重要底線,。這就導致中央層面在調控措施方面不是很得力,。
聶梅生也認為，現(xiàn)階段我國調控政策左右為難的根本原因是中國經濟仍很脆弱,，在外部經濟較差的背景下,，只能拉動內需。而房地產業(yè)的興衰又影響著鋼鐵,、煤炭,、水泥、建材等眾多上下游行業(yè),�,！八裕醒氡仨殭嗪舛喾揭蛩�,，把握局部與全局的關系,。”