新政最引人注目的，是出售住房計(jì)征20%個人所得稅,。以一套5年前購買時總價50萬元,、目前售價200萬元的普通二手房計(jì)算,，此前按全額1%征稅，需繳個稅2萬元,，新政后按差額的20%計(jì)算,，需繳個稅30萬元,，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價的14%,。
3月1日,，國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知公布，這一《通知》被認(rèn)為是上周國務(wù)院常務(wù)會議出臺的新“國五條”的具體實(shí)施細(xì)則,。這是繼2011年初以來,，國務(wù)院再次出臺全面的樓市調(diào)控措施。
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新政體現(xiàn)差異化特點(diǎn),，熱點(diǎn)城市樓市或?qū)⒔禍?/TD> |
自去年底掀起的新一輪樓市反彈,，各地市場呈現(xiàn)出明顯的差異。北京,、上海,、廣州等一線城市房價出現(xiàn)明顯反彈，供求狀況進(jìn)一步緊張,。但一些三,、四線城市房價平穩(wěn)，甚至仍在下降,，市場存在供過于求的風(fēng)險,。1月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品房價格環(huán)比上漲的有53個城市,，環(huán)比持平的7個,，還有10個城市房價環(huán)比下降。
由于市場出現(xiàn)明顯的分化,，新的調(diào)控政策也體現(xiàn)出明顯的差異化特征,。《通知》要求,，房價上漲過快的城市可以進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，制定并公布年度新建商品房價格控制目標(biāo),。同時要求住房供過于求的城市采取措施保持市場穩(wěn)定,。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說，調(diào)控政策的差異化有利于指導(dǎo)各地因地制宜地出臺配套政策,。同時,，《通知》要求部分城市政府一季度公布房價控制目標(biāo)，并與問責(zé)掛鉤,，這將督促熱點(diǎn)城市出臺更為細(xì)化的調(diào)控政策,。
當(dāng)前房價上漲過快的城市主要是一、二線城市,。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,，新政將明顯抑制二套房的購房需求,。從北京的市場情況看，等3月份年度新建商品房價格控制目標(biāo)公布后,，如果房價繼續(xù)上漲,，二套房貸進(jìn)一步緊收將是大概率事件。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，盡管一,、二線城市購房者的支付能力較強(qiáng)，提高二套房貸首付和利率等措施,，對購房的直接影響不大,，但新政出臺對市場心理將形成震懾，從而在短期內(nèi)抑制當(dāng)前市場過熱的局面,。
專家指出,，由于剛性需求中的改善型需求也需要購買二套房，與投資型需求難以清晰,、科學(xué)地劃分,，因此提高二套房貸首付和利率，勢必影響這一中間地帶,，一部分想“賣舊買新”改善住房條件的家庭,，購房成本將提高，改善的難度將加大,。
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旨在抑制二手房市場過熱,；需警惕轉(zhuǎn)嫁購房成本 |
與2011年出臺的政策相比，此次新政更注重用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)市場,。其中最引人注目的,，也被認(rèn)為最嚴(yán)厲的，是要求對出售自有住房的,，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個人所得稅,。
嚴(yán)格來講，這一政策并非新政,。按照目前北京二手房交易的個稅政策,，可以按照差額的20%或全額的1%征收，但在實(shí)際操作中,，絕大多數(shù)采取全額1%的方式征收,。統(tǒng)一成差額20%后，將大幅提高二手房買賣的交易成本,。以一套5年前購買時總價50萬元,、目前售價200萬元的普通二手房計(jì)算，此前需要繳納個稅為2萬元,，新政后按差額的20%計(jì)算,，需繳個稅30萬元,，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價的14%,。
張大偉認(rèn)為,，如果這一政策得以嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響,，成交量會明顯下滑,。以北京為例，等細(xì)則出臺以后,，可能出現(xiàn)短暫的過戶末班車熱潮,，但此后過熱的二手房市場必將迅速降溫。
但這一新政也引發(fā)人們對購買二手房成本進(jìn)一步上升的擔(dān)憂,。由于一線城市樓市供求一直比較緊張,，此前交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個稅,、契稅,、中介費(fèi)等稅費(fèi)基本都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，如果熱點(diǎn)城市的供求關(guān)系得不到明顯改善,，新增個稅也許會再次轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，進(jìn)一步提高購房者購買二手房的成本,。
同時,，北京、上海等一線城市二手房成交量已經(jīng)超過或與新房成交量持平,，如果新的個稅政策使二手房供應(yīng)大幅減少,，有可能進(jìn)一步加劇這些城市尤其是中心城區(qū)市場的供不應(yīng)求。
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全面強(qiáng)調(diào)增加供應(yīng),，制度改革還要跟上 |
供求穩(wěn)則房價穩(wěn),，預(yù)期穩(wěn)則樓市穩(wěn)。在進(jìn)一步嚴(yán)厲抑制投資投機(jī)型購房需求的同時,，此次新政全面強(qiáng)調(diào)增加供應(yīng),，并著重提出了加強(qiáng)市場預(yù)期管理。
供求矛盾是樓市屢屢反彈的根本原因,。在需求端，新政強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施限購的同時,，對限購政策做出了進(jìn)一步的細(xì)化,，如限購區(qū)域、限購住房類型和購房資格審查流程等,，這對地方繼續(xù)實(shí)施限購政策將起到指導(dǎo)作用,。
相比已經(jīng)嚴(yán)厲的抑制不合理需求的手段,，增加供應(yīng)更為重要。增加供應(yīng)首先要增加土地供應(yīng),�,！锻ㄖ诽岢觯績r上漲壓力較大的城市應(yīng)進(jìn)一步增加土地供應(yīng),，穩(wěn)定土地市場預(yù)期,。2月底，連續(xù)3年沒有完成土地供應(yīng)目標(biāo)的北京在同一天內(nèi)拍出13個地塊,，顯然已經(jīng)開始注重增加土地供應(yīng)的重要性,。同時，要讓土地盡快變成房子,，形成有效供應(yīng),，《通知》提出要求金融機(jī)構(gòu)支持普通商品房項(xiàng)目的貸款需求，加快供地,、建設(shè)和上市進(jìn)度,。朱中一認(rèn)為，這些政策組合打中了一線城市樓市問題的“七寸”,，如果能堅(jiān)持實(shí)施,，未來住房供需矛盾將可能顯著改善，進(jìn)而從根本上穩(wěn)定房價,。
但有業(yè)內(nèi)人士指出,，目前開發(fā)商積極拿地開發(fā)，主要是受此前樓市回暖的影響,，對后市預(yù)期良好,。一旦調(diào)控新政使樓市全面降溫，或?qū)?dǎo)致新一輪的拿地低潮,。
新政對穩(wěn)定樓市預(yù)期的重視也是空前的,。《通知》要求各地區(qū),、各有關(guān)部門要加強(qiáng)市場監(jiān)測和研究分析,，及時主動發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價,、房租等方面的權(quán)威信息,，正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)社會輿論,，穩(wěn)定市場預(yù)期,。張大偉認(rèn)為，讓公眾了解市場的真實(shí)供求狀況和價格情況,，有利于穩(wěn)定買賣雙方的預(yù)期,。
朱中一表示,，新政出臺，尤其是各地的細(xì)則落地后,，一線城市最近過熱的樓市也許會在短期內(nèi)出現(xiàn)降溫,，中期可能促使房價進(jìn)一步穩(wěn)定。但要想實(shí)現(xiàn)樓市的長期平穩(wěn),，既要看現(xiàn)有政策能否不折不扣地實(shí)施,，更要看與樓市相關(guān)的長期制度改革能否加快推進(jìn)。短期嚴(yán)厲調(diào)控為長期制度改革換來了時間和空間,，制度改革的步伐必須加快,。