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國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1月我國一線城市房價反彈勢頭趨于強勁。被監(jiān)測的70個大中城市中,，超過50個城市新建商品住宅和二手住宅價格上漲,。北京、上海,、廣州、深圳等一線城市的房價環(huán)比漲幅擴大，環(huán)比漲幅為2.1%,、1.3%、2.0%和2.2%,，比去年12月份漲幅分別擴大1.1,、0.6,、0 .8和1.1個百分點。二三線城市中,，桂林市新建商品住宅環(huán)比銷售價格連續(xù)三個月下降,，海口,、南寧和無錫等城市價格則連續(xù)兩個月下降,。
國家統(tǒng)計局相關人士表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)揮作用和充足的市場供應,，房價尚不具備全面大幅反彈的基礎,。圖為：北京市門頭溝區(qū)建成入住的石門營保障房住宅小區(qū)。記者
李欣 攝 |
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近期,，一二線城市房價漲幅較大,，購房者“看漲”預期強烈，市場上非理性,、恐慌式的購房行為普遍存在,。“國五條”出臺后,，向社會傳遞出中央堅持調(diào)控房地產(chǎn)市場的信號,。一度過熱的市場預期受到一定程度的抑制，不少擬購房者又重回觀望態(tài)勢,。業(yè)內(nèi)人士表示,，“國五條”出臺對市場的影響更多的體現(xiàn)在心理層面，政策發(fā)揮長條機制還需各地執(zhí)行細則盡快出臺,，并落實到位,，有效控制房地產(chǎn)市場過熱局面。
“國五條”出臺為樓市降溫,，市場重現(xiàn)觀望情緒
去年下半年以來，樓市逐步回暖,，房價上漲在近期幅度較大,，導致市場預期發(fā)生變化。山東大學經(jīng)濟學院副院長,、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗指出,，輿論對城鎮(zhèn)化推動房地產(chǎn)市場的過分解讀也是推高房價的主要因素。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為,，本次調(diào)控是繼2011年后,，國務院再次出臺全面的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對購房者,、市場的心理影響會比較大,�,！皣鍡l”雖然沒有涉及具體措施，但為地方政府執(zhí)行定調(diào),，將建立起長效調(diào)控機制。
業(yè)內(nèi)專家普遍認為,，國五條的出臺將降低市場預期,，抑制非理性購房。張大偉表示,，“國五條”的出臺對市場的影響更多體現(xiàn)在心理層面，預計兩會后會出臺力度更大的可執(zhí)行性政策,。本次政策的出臺旨在維持市場的穩(wěn)定,，對一二線城市出現(xiàn)的少數(shù)區(qū)域非理性購房行為有抑制作用,。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強指出,，當前,，市場非理性購房行為有所顯現(xiàn)，二手房業(yè)主漫天要價現(xiàn)象時有出現(xiàn),，市場已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的恐慌,，對于本屆政府而言，重申從嚴從緊調(diào)控甚至有所加碼勢在必行,，“國五條”的出臺十分及時,，也很有必要,。
3月份是傳統(tǒng)推盤旺季，“國五條”的落地無疑給升溫中的樓市潑了一盆冷水,。亞豪機構統(tǒng)計顯示,，3月份北京住宅市場預計將有30個項目入市銷售,。其中包括6個純新盤項目，以及24個老項目后期,。據(jù)報道,，有開發(fā)商用“喜憂參半”表達了對“國五條”出臺的心情。喜的是此前議論紛紛的“限貸,、限購”等更為嚴厲的政策并未立刻出現(xiàn),；憂的是各地房價調(diào)控目標再次重申。有開發(fā)商因此而延期推盤,，并改變定價策略,。
“國五條”出臺后，在不少擬購房者中重現(xiàn)觀望情緒,。在北京某金融機構工作三年多的劉先生對記者說：“北京房價的瘋狂上漲令工薪階層十分恐慌,。原本在近期打算買房，但‘國五條’出臺令我們重新看到房價合理回歸的希望,�,！薄�
一線城市表態(tài)至關重要，細則出臺應嚴格執(zhí)行
不少專家表示,，表面上看,，“國五條”所強調(diào)的調(diào)控政策的要點看似此前均有提及，屬于老調(diào)重彈,，缺乏新意和亮點,，其實細細推敲可以發(fā)現(xiàn)，新提法和新要求不少,。
“比如,，‘國五條’中對于地方需制定年度房價調(diào)控目標，對地方官員的考核問責,，擴大房產(chǎn)稅試點范圍等措施力度較大,。”陳國強表示,，預計在加大經(jīng)濟性和市場性調(diào)控手段的同時,，以限購限貸為特征的行政性調(diào)控短期內(nèi)非但不會退出，而且還將進一步加大力度和擴大范圍,，同時抑制投資投機性住房需求也將成為長期的基本住房政策,。
張大偉則認為，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標,，在“國五條”中再次提出,，對市場的影響會比較大。房產(chǎn)稅等政策繼續(xù)增加試點將加快,。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,，2013年全年政策的出臺邏輯應該與2011年類似,，即為年初國務院確定調(diào)控方向及原則，之后政策的重點在于各城市執(zhí)行細則,，尤其是房價上漲過快的一二線城市,。中央各部委以及北京、上海等一線城市地方政府的表態(tài)至關重要,。
調(diào)控政策是由中央統(tǒng)一來部署,，但是具體的執(zhí)行者是地方政府，政策效應的發(fā)揮需要長期不斷消化和落實,。李鐵崗也表示,，“國五條”傳遞了中央堅持調(diào)控不放松的信號，但政策只停留在表面上意義不大,。若要發(fā)揮長效,，應督促地方政府盡快出臺執(zhí)行細則，并對落實情況形成有效監(jiān)督反饋機制,。
調(diào)控將有效抑制投機需求,，控房價目標制定有挑戰(zhàn)
我國還處于城鎮(zhèn)化的進程中，多數(shù)城市的城鎮(zhèn)居民的住房供求矛盾還沒有完全解決,。業(yè)內(nèi)人士表示,，這些沒有基本完成之前，房價整體上漲的態(tài)勢難以逆轉(zhuǎn),，調(diào)控的目的就是要促使房價的上漲以比較溫和的形式,，并保持在一個相對合理的區(qū)間內(nèi)，滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求,。
業(yè)內(nèi)專家表示,，此次調(diào)控的宗旨是保證自住需求，抑制投機需求,，地方在制定政策時應掌握這一原則,。陳國強表示，信貸政策在“國五條”沒具體體現(xiàn),，但差別化的信貸政策依然是調(diào)控中的重要手段之一，應視市場具體變化情況而制定,。此前,，對二套房要求首付六成，利率上浮10%,，后續(xù)調(diào)控有可能進一步趨嚴,。
李鐵崗表示，房產(chǎn)稅試點范圍擴大相對容易,，只需選擇幾個房價上漲過快的城市即可,。難點在于如何制定房價調(diào)控目標,。房價增長應該與GDP增速、CPI水平,、人均收入等等經(jīng)濟變量的變化相匹配,，但實際操作起來難度很大。國內(nèi)對房價與經(jīng)濟之間內(nèi)在關系研究不足,，制定目標缺乏理論基礎,；在實踐上也缺乏成功經(jīng)驗。因此,，制定控房價目標對地方政府來說是一種挑戰(zhàn),。
山東財經(jīng)大學房地產(chǎn)研究所所長郭松海表示，2011年出臺的“國八條”已經(jīng)要求各地“合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標”,，并將房價調(diào)控目標作為地方政府年終考核指標,。多數(shù)城市都以房價漲幅低于GDP或人均可支配收入增幅作為控制目標。如果各地GDP增幅為10%,，當?shù)胤績r漲幅是1%至9%都屬于達到控制目標,，房價漲幅差別如此之大，調(diào)控房價的效果也是不一樣的,。此前的目標總體來看過于寬松,。
郭松海建議，衡量居民住房支付能力的最適合指標是房價收入比,。由于各地房價相別很大,，收入也有差異，其房價收入比的指標也會有很大不同,，其控制目標也不能一致,。房價收入比偏高的城市，近一段時間房價應是負增長,；房價收入比偏低的城市,，房價可以保持較低增長。