數(shù)據(jù)顯示,，今年1月1日到13日，上海市新建商品住宅成交面積已經(jīng)達(dá)到了43.19萬平方米,，是2012年同期成交量的3倍多,，已經(jīng)達(dá)到了近5年以來的最高。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)1月份的成交量極有可能達(dá)到2011年調(diào)控以來的高點(diǎn),。
雖然樓市成交量明顯在回暖,，但是對(duì)于在北上廣等一線城市工作的年輕白領(lǐng)來說，為了能夠擁有一個(gè)屬于自己的小窩,，就要節(jié)衣縮食,，下面我們就來認(rèn)識(shí)一位在上海打拼多年，來自東北的小伙兒小葛,，來看看他的買房歷程,。
小葛今年28歲，來自東北,，在上海的一家外企做工程師,。4年前他大學(xué)畢業(yè)來到上海，一直夢(mèng)想著和女友結(jié)婚之前在上海這座城市擁有一套屬于自己的房子,，可總覺得收入不夠,，房?jī)r(jià)太高，沒曾想房?jī)r(jià)是一路上漲,。
葛志波告訴記者：剛開始來上海的時(shí)候 發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)特別特別的高
高不說 而且它漲的速度也非�,？� 非常驚人 所以說 我曾經(jīng)有過這樣一種想法 就是算了 就不要買了 一輩子就租房子好了
不管我怎么努力去工作 我漲的工資永遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)漲的勢(shì)頭
眼看著婚期日益臨近，經(jīng)歷了近2年的觀望,，中心城區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)從每平米2萬多元漲到每平米三四萬元,，小葛和女友終于決定不再等待，選擇了離上海中心城區(qū)最遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊金山下手,，可即使這里距離市中心70多公里,，商品房單價(jià)也普遍在1萬元以上。
葛志波說：既觀望又觀察了兩年/在金山走了大約能有10個(gè)開發(fā)商 畢竟歲數(shù)也不小了 快將近30了,，所以說 要結(jié)婚
要生孩子 沒辦法 一定要有個(gè)自己的房子去穩(wěn)定一下 所以東拼西湊的,，向家人親戚借了些錢 把首付交了
買了這套房,，眼前這套87平米的小三居，是他與女友小顧在去年4月買的,。房子總價(jià)73萬元,，貸款占了50萬，還款期限20年,，每月還款額將近3000元,，這占去了他和女友收入的一半兒。小葛笑稱,，自從買了房,，才真正嘗到了
一貧如洗 的滋味。采訪中,，家里來了兩位裝修工人,，原來買房首付花去了所有積蓄，房子的裝修不得不分批進(jìn)行,，現(xiàn)在還剩下主臥的吊頂沒有完成,。
除了裝修，家里簡(jiǎn)陋的擺設(shè)也訴說著主人的經(jīng)濟(jì)困難,。主臥沒有床,，次臥里打著地鋪，沒有空調(diào),，只能靠肥厚的保暖服,，挨過南方濕冷的冬季。
葛志波說：你可以看一下 這邊現(xiàn)在暫時(shí)還缺一個(gè)電視柜
然后這個(gè)里面 主臥室 大家可以看得到 這個(gè)床也沒買 然后家具(衣柜等)暫時(shí)也沒買
都是因?yàn)楝F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況比較緊張,。
買房子裝修房子 然后沒有那么多現(xiàn)金 準(zhǔn)備在今年吧 今年上半年努力掙點(diǎn)錢 把錢存下來
然后把這些東西一次性全買齊,。
買房見證了小葛和女友的愛情，卻也讓生活負(fù)擔(dān)更加沉重,。如今,，去除每月還房貸的錢，他倆的收入所剩無幾,，生活消費(fèi)水平也不得不大幅下降,。
葛志波：以前和女朋友平均每一兩個(gè)月我們就出去旅游一次 基本上一周左右
和同事能出去吃一頓飯 但是現(xiàn)在不行了 這條件不允許了 這壓力實(shí)在太大了 這些東西基本上都戒了 就是這樣)
葛志波女友顧波告訴記者：她我現(xiàn)在連衣服都省了很多 原來因?yàn)榕⒆右话愣枷矚g穿一些漂亮的 比如說品牌的衣服
但是現(xiàn)在(買衣服) 質(zhì)量還有頻率都下來了 全都是穿幾十塊錢的 也就100左右都不超過)。
小葛說,，在上海買房就如同進(jìn) 圍城 一般：沒買房的,，即使貸款也想成為光榮的有房一族，可等真買了房,，成了 房奴
,，又不得不背負(fù)沉重的還款負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在最大的愿望就是努力工作，提高收入,，能夠提前還清貸款,，早日脫離房奴的隊(duì)伍。
上海住房收入比17:1 普通家庭不吃不喝17年可買百米房
小葛夫婦應(yīng)該說還算幸運(yùn),，年紀(jì)輕輕就有了一套屬于自己的房子,，對(duì)于更多生活在上海這樣的城市的年輕人來說，房子依然是一個(gè)沉重的夢(mèng),。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長姚玲珍告訴記者,，事實(shí)上上海的城鎮(zhèn)人均可支配收入這幾年來一直在逐步提高，2007年每年是23000多元,，2008年提高到26600多元,，2011年已經(jīng)達(dá)到36230元，2012年全年的數(shù)據(jù)還沒有出來,，但是上半年就已經(jīng)是20689元,。而根據(jù)測(cè)算,，上海新建商品住宅的平均房?jī)r(jià)這幾年都維持在2萬出頭,，2012年這個(gè)數(shù)字是21000多元，人均住房的建筑面積為33.4平方米,，以三口之家計(jì)算平均每套成交面積100平米左右,。每套成交總價(jià)在200萬左右。如果是按照還貸20年,，首套房來計(jì)算的話,，每個(gè)月還本付息金額大概4700元左右。如果是打八折是3760元,。
上海財(cái)大不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長姚玲珍：每個(gè)月還本付息的額度,，大概占到52%左右是平均的三口之家來算，如果是中等家庭的話,，占到60%左右,。低收入家庭更高一點(diǎn)，占到70%左右,。兩個(gè)小夫妻的話,，要超過70%了。壓力其實(shí)蠻大的,。
記者在街頭隨機(jī)采訪了部分上海市民,，大部分人表示從目前的房?jī)r(jià)來看，房?jī)r(jià)太高顯得收入太少是很多年輕人面臨的突出問題,，現(xiàn)在一個(gè)家庭需要供一套房壓力還是較大,，不少市民仍在觀望之中。
上海市民：貸款也還是負(fù)擔(dān)不起，如果貸款20年的話,，每個(gè)月要還3500,，現(xiàn)在每個(gè)月的收入也就4000多。根本負(fù)擔(dān)不起,。
姚玲珍介紹說房?jī)r(jià)收入比在國際上是一個(gè)通行的衡量一個(gè)地方居民的居住水平和收入之間比例關(guān)系的指標(biāo),，國際上一般是3：1到6：1，也就是說,，一個(gè)家庭不吃不喝,，用3到6年的可支配收入可以購一套一般的房子，而新加坡是最低的,，是2.8：1,，三年不到的時(shí)間，老百姓可以購買一套房子,。
上海財(cái)大不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長姚玲珍：比如說上海,，我們?cè)?jīng)測(cè)算過，像2011年的時(shí)候,，基本上在17.3：1,，2012年的數(shù)據(jù)，按照目前掌握的上半年的數(shù)據(jù),，也是要超過17：1了,，換句話說，按照目前的統(tǒng)計(jì)在上海買一套房子,，一個(gè)一般的家庭可能不吃不喝17年左右才能買一套一般性的房子,，可能在100平方米左右。
貴陽超級(jí)大盤林立 窮政府借開發(fā)商建設(shè)“城中城”
我們記者近日發(fā)現(xiàn)貴陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)比較引人關(guān)注的現(xiàn)象,，就是目前貴陽出現(xiàn)了很多總建筑面積達(dá)到幾百萬平方米甚至近2000萬平方米的超級(jí)大盤,，這些超級(jí)大盤的出現(xiàn)會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生什么樣的影響呢？這種超級(jí)大盤的模式又是否值得推廣呢,？我們先到貴陽市最大的樓盤,，也是全國目前最大的樓盤——花果園去看一看。
記者：我現(xiàn)在所在的這個(gè)位置就是貴陽市以前最大的城中村和棚戶區(qū)---彭家灣片區(qū),，而現(xiàn)在您可以通過鏡頭看到我身后都是成片的在施工的樓房,，這里正在建設(shè)的項(xiàng)目就是目前全國最大的住宅項(xiàng)目貴陽花果園小區(qū)，說到全國最大那么它究竟有多大呢,？這個(gè)小區(qū)總占地面積達(dá)到了6000畝,，總建筑面積達(dá)到1830萬平方米，也就是相當(dāng)于2500個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)那么大,，如果您步行想走遍小區(qū)內(nèi)的每一棟樓可能要花上一天的時(shí)間才能走完,，小區(qū)建成后將這里將從以前的城中村變成城中城也就是一個(gè)超大型的城市綜合體,，里面將包含4家醫(yī)院、6個(gè)大型公園,、8所中小學(xué)多個(gè)幼兒園和10個(gè)商業(yè)中心,、預(yù)計(jì)將有超過30萬人入住。
目前貴陽市已經(jīng)建成并投入使用的100萬平米以上的超級(jí)大盤總共有7個(gè),，以花果園小區(qū)預(yù)計(jì)建成后入住的30萬左右的人口為例,，這樣的規(guī)模足以抵得上很多地級(jí)縣，是名副其實(shí)的城中城,，這一項(xiàng)目從拆遷到最后建成開發(fā)商貴陽宏力城集團(tuán)總共計(jì)劃投入資金達(dá)到900億,，2011年貴陽市財(cái)政總收入僅為401億元，可謂拮據(jù),，與鄰近省會(huì)城市相比,，同年昆明財(cái)政總收入700億元，成都更高達(dá)1619億元,，如此巨大的房地產(chǎn)項(xiàng)目投入顯然是當(dāng)?shù)卣y以承擔(dān)的,，而政府則巧妙地借用有實(shí)力的開發(fā)商來完成超級(jí)大盤的建設(shè)。
宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝：大盤在市政配套,，在它的道路,，在它的教育醫(yī)療等方面，配套相對(duì)比較齊全,，這樣對(duì)貴陽的城市化進(jìn)程起到了相應(yīng)的推動(dòng)作用,。
貴陽的超級(jí)大盤要首先源于土地供給模式,。一般來說,，地方政府更傾向于控制土地供給量以抬高地價(jià)來獲取更高的土地出讓金。但在貴陽,，由于政府財(cái)政規(guī)模有限,，無力進(jìn)行土地整理和市政投資，于是將地塊的土地征用,、拆遷整理,、安置房建設(shè)和市政配套工程等本該由政府承擔(dān)的土地一級(jí)開發(fā)，交由開發(fā)商完成,。當(dāng)土地整理完成,，地塊招標(biāo)、拍賣,、掛牌時(shí),，政府會(huì)確保該開發(fā)商獲得對(duì)此地塊的二級(jí)開發(fā)資格。這種模式被稱為“土地一,、二級(jí)捆綁聯(lián)動(dòng)”,，在經(jīng)濟(jì)落后的三四線城市比比皆是,，而貴陽則更傾向于大面積土地出讓和大盤的開發(fā)建設(shè)。
超級(jí)大盤銷售火 價(jià)格戰(zhàn)拉低貴陽整體房?jī)r(jià)
實(shí)際上,，貴陽10幾年前就已經(jīng)有500萬平方米以上的超級(jí)大盤出現(xiàn),，但從2010年開始多個(gè)超過1000萬平方米的大盤開始逐漸涌現(xiàn)，目前最大的一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃面積甚至達(dá)到了2400萬平方米,，那么這些大盤究竟賣得怎樣,？又是什么人在買呢？
記者以購房者的身份來到目前貴陽正在銷售的兩個(gè)最大的項(xiàng)目花果園和中天未來方舟,，這里的銷售人員告訴記者他們現(xiàn)在銷售情況非常好,。
貴陽花果園樓盤銷售人員：在我的手上甘肅一個(gè)集團(tuán)公司在我這買了30套，100平方米的15套,，120平方米的15套,，住宅，他們不是用來投資,，買給他們那些老員工的,，跟著公司干了一輩子的那些老員工的，這邊氣候比較好,，適合居住,，養(yǎng)老的。
貴陽中天未來方舟樓盤銷售人員：沿河的景觀房就要貴一些五千多六千多,，后面的就是四千七八,，四千五六的樣子，這邊基本上是售完的,，這邊也是只剩前面這兩棟樓,，這些都已經(jīng)賣完了，(都賣完了,？)對(duì),，還有大面積的(賣得這么好？)然后這片也是賣完了,。
記者了解到,，目前貴陽所銷售的超級(jí)大盤都已經(jīng)銷售過半，以花果園項(xiàng)目為例,，2011年和2012年已經(jīng)連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國銷售冠軍,，單月最多可賣出一萬一千多套，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于近期北京全市單月新樓盤銷售的總和,。而價(jià)格方面,，2011年以來，幾個(gè)熱銷的超級(jí)大盤在貴陽打起了價(jià)格戰(zhàn),、營銷戰(zhàn),，價(jià)格一降再降,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006-2011年,，貴陽樓市成交均價(jià)從2775元/平方米上漲到2011年的4918元/平方米,，但2012年下浮至4670元/平方米，主因就是花果園和未來方舟的價(jià)格戰(zhàn),，而目前貴陽市實(shí)行買房落戶的政策,，這也吸引了很多貴陽周邊的客戶前來買房。
宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝：我們的客戶組成,，貴陽本地的占到35%,，地市州的客戶就是貴州省其他地區(qū)地市州的客戶，像遵義,、六盤水這樣的客戶占到50%,，省外的客戶占到15%。
聯(lián)播評(píng)論：貴陽模式難復(fù)制 未來管理存難題
貴陽超級(jí)大盤的火熱拉低了貴陽市的整體房?jī)r(jià),，雖然這些大盤目前的銷售情況相對(duì)不錯(cuò),，但如此大的體量，后期銷售力度能否跟上還要看開發(fā)商的推盤力度和貴陽市場(chǎng)的整體需求情況,。而且以微型城市為概念的超級(jí)大盤將來建成后也勢(shì)必會(huì)存在管理上的難題,。貴陽有著地理、經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特性,，而目前全國大多一二線城市可開發(fā)土地相對(duì)稀缺,，像貴陽這種超級(jí)大盤難以在全國復(fù)制。而在和貴陽有著類似特點(diǎn)的三四線城市,，這種模式如何推廣有待探索,。