進(jìn)入四季度,，房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)回暖跡象，而中央近期多次提及的“城鎮(zhèn)化”也給開發(fā)商注入了一針強(qiáng)心劑,，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)將再迎“黃金十年”,。在即將到來的2013年，搭上城鎮(zhèn)化順風(fēng)車的房地產(chǎn)業(yè)真的能否再火一把,？未來十年,，房地產(chǎn)投資是否還能續(xù)寫暴利神話？
城鎮(zhèn)化給市場(chǎng)想象空間
12月25日住建部明確表態(tài),，明年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸,、稅收政策和限購措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求,。地方政府若放松調(diào)控導(dǎo)致房價(jià)上漲將被問責(zé),。此前，國土部曾在12月18日出面喊話嚴(yán)查地王,、穩(wěn)定土地市場(chǎng),。
然而，住建部話音未落,，當(dāng)天A股市場(chǎng)出現(xiàn)大漲,，其中房地產(chǎn)板塊一馬當(dāng)先，大漲近4%,。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，股市此輪上漲主要受益城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出臺(tái)的利好影響。從十八大到中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)，城鎮(zhèn)化被頻頻提及,，被認(rèn)為是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力,，未來經(jīng)濟(jì)主要增長點(diǎn)。
市場(chǎng)最新消息是發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》初稿已編制完成,，城鎮(zhèn)化將在未來十年拉動(dòng)40萬億投資,，給市場(chǎng)以非常大的想象空間。
房地產(chǎn)界更是摩拳擦掌,，躍躍欲試,。
“很多人都說中國房地產(chǎn)最好的黃金十年過去了，我說不是,，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最精彩的十年才開始”,，易居中國董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻認(rèn)為，伴隨著十八大召開,，伴隨著中央提出的城鎮(zhèn)化進(jìn)程和百姓收入倍增計(jì)劃,，2013年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)非常熱鬧，至少比2012年,、2011年熱鬧,。周忻說，“過去的第一個(gè)黃金十年我們靠廣告語賣房子,，第二個(gè)十年我們靠城市化布局賣房子,。”
城鎮(zhèn)化“餡餅”有多大
然而,，城鎮(zhèn)化真是天上掉下來的“餡餅”嗎,？
多年來每當(dāng)提到“城鎮(zhèn)化”的概念，人們就會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的需求與之聯(lián)系起來,。但是,，“城鎮(zhèn)化提出不是始自今日，已經(jīng)搞了很多年,。未來房地產(chǎn)不會(huì)再出現(xiàn)過去那樣的暴利”,，吉林力旺房地產(chǎn)公司總經(jīng)理惠大橋說。有機(jī)構(gòu)測(cè)算,，隨著城鎮(zhèn)化的加速,，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求,，相當(dāng)于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上,。“這是一個(gè)持續(xù)性的利好,，不會(huì)三兩年見效”,。
購房網(wǎng)總編輯馬峻嶺也表示,，40萬億的大“餡餅”，攤到房地產(chǎn)業(yè)的究竟有多大,，什么時(shí)候砸到頭上,，現(xiàn)在還很難說。他說,，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化,，有其發(fā)展有其自身規(guī)律和發(fā)展階段。房地產(chǎn)超前會(huì)導(dǎo)致房屋閑置,、資源浪費(fèi),；滯后則會(huì)影響人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此,，房地產(chǎn)業(yè)介入的時(shí)機(jī)很重要,。只有與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和百姓需求相適應(yīng)，才能促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)自身的發(fā)展,。
與城鎮(zhèn)化相比,，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響的還是樓市調(diào)控政策,。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，截至12月中上旬，全國54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)19萬套,，“暖冬”趨勢(shì)仍在持續(xù),。易居上海房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，樓市如果繼續(xù)出現(xiàn)明顯上漲,，不排除明年調(diào)控加碼的可能。
住建部政策研究中心相關(guān)人士表示,，明年樓市要看貨幣政策,、城鎮(zhèn)化政策和房地產(chǎn)業(yè)三大政策。但總的看來,，中國房地產(chǎn)業(yè)還有潛力,。該人士指出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)變化,，更多要看貨幣政策的調(diào)整,。明年貨幣政策預(yù)計(jì)不會(huì)過緊，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,，不會(huì)比今年更差,。更關(guān)鍵的是要看接下來中央政府在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中有何實(shí)質(zhì)性政策。
謹(jǐn)防城鎮(zhèn)化推高房價(jià)
最近,，長春,、合肥等二三線城市周邊縣區(qū)的房價(jià)開始上漲,。吉林力旺房地產(chǎn)公司總經(jīng)理惠大橋發(fā)現(xiàn)，他在農(nóng)村親友開始在縣城買房,，縣城親友開始在省會(huì)買房,。原因就是“城鎮(zhèn)化”。一些中介代理表示,，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,，進(jìn)城農(nóng)民要解決居住問題，必然要買商品房,。
最新數(shù)據(jù)顯示,，12月上半月，北京新建住宅簽約和二手房住宅簽約都達(dá)到年內(nèi)同期高點(diǎn),，合計(jì)環(huán)比上漲了9.4%,，11月，廣州二手樓成交量環(huán)比增幅更是超過39%,。在很多業(yè)內(nèi)人士看來,，這樣的變化，與“城鎮(zhèn)化”概念的熱炒脫不了干系,。
“城鎮(zhèn)化首先要解決的問題,，是產(chǎn)業(yè)承接和公共產(chǎn)品承接的問題，沒想到炒作房價(jià)走高的群體卻扯起了大旗,�,！敝袊鐣�(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)說。
“借城鎮(zhèn)化之名推高房價(jià),，這種現(xiàn)象要引起注意”,，長春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常會(huì)副會(huì)長盛學(xué)永說。近幾年有購房經(jīng)歷的人都該對(duì)2009年樓市的漲價(jià)記憶猶新,。當(dāng)年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出放寬中小城市戶籍限制推動(dòng)城鎮(zhèn)化,，二三線城市房價(jià)應(yīng)聲而漲。其中溫州,、湛江等城市漲幅最大,，今天也跌得最慘。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)本身并不助長房價(jià)的暴漲,。“中國的城鎮(zhèn)化要完成,，起碼得有一個(gè)前提,，就是房價(jià)一定要保持穩(wěn)定，因?yàn)檫M(jìn)入城市的農(nóng)民根本買不起房子,，政府也沒有能力給這些進(jìn)入城市的人全部解決保障性住房”,。因此中央抑制房地產(chǎn)的政策沒有改變,。在投資需求被抑制的情況下，僅僅依靠自住需求,，僅僅依靠目前沒有房子人的購買力,，要讓房價(jià)暴漲也不可能。
馬峻嶺也表示,，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展,，特別是近幾年來不合理的上漲已經(jīng)嚴(yán)重透支未來，市場(chǎng)短期內(nèi)很難再出現(xiàn)上漲動(dòng)力,。
中國人民大學(xué)教授鄭風(fēng)田表示,，房價(jià)繼續(xù)上漲，只能阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程,，”打工者買不起房,，城鎮(zhèn)化就是一句空話。