擠出了投機泡沫,、調(diào)整了市場結(jié)構(gòu)、抑制了房價過快上漲,，持續(xù)了兩年多,、號稱“史上最嚴”的房地產(chǎn)調(diào)控，也隨著近期樓市“暖冬”的到來,，逐漸顯露出調(diào)控“邊際效應(yīng)”減弱的跡象,。專家表示，在當前房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固的情況下,，現(xiàn)行調(diào)控政策仍有必要繼續(xù)堅持,，更具長效性、更具市場化的政策也亟待出臺,。
樓市調(diào)控持續(xù) 投機逐漸淡出
廣州人陳杰,，在東莞有一家做品牌代工的小型服裝廠，服裝出口不景氣,，他把投資房地產(chǎn)當副業(yè),。2010年廣州開始實施限購,，已有三套房的他買不了房,，轉(zhuǎn)而投資3只股票,、買了兩個商鋪,，“但都沒怎么賺錢”。說到這兒，陳杰有點無奈。
2010年起,，以限購和差別化信貸為代表的調(diào)控政策被媒體冠名為“史上最嚴調(diào)控”，不少像陳杰這樣的“炒房客”開始改行,。投機需求泡沫逐漸開始“淡出江湖”,。
華南某大型房地產(chǎn)企業(yè)的一位售樓經(jīng)理告訴記者，他最懷念的日子是2009年初,，那時候賣房子像賣白菜一樣,，多的時候一天能賣出十幾套，一個月光售樓提成返點的收入就接近十萬元,。
2010年初,，針對房地產(chǎn)市場過熱、房價持續(xù)上漲的情況,，國務(wù)院先后出臺政策,，擴大土地和普通住房供給、抑制市場投機,、加強金融監(jiān)管，形成一套政策組合拳,。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為,，最嚴格調(diào)控政策執(zhí)行已有兩年多，對房地產(chǎn)市場過熱起到了抑制作用,，一,、二線城市投機性需求基本被擠出市場，“這是調(diào)控最明顯的效果體現(xiàn)”,。不僅如此,，限購等調(diào)控政策也改變了房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)，以自主需求為主的中低價位,、中小戶型剛需住房成為近兩年開發(fā)商的主打產(chǎn)品,。
公眾期待與調(diào)控現(xiàn)實仍有差距
房地產(chǎn)調(diào)控不僅影響經(jīng)濟，更關(guān)乎社會民生,。百姓期待“房價合理回歸”,，視調(diào)控為降房價“殺手锏”;與此同時，也有開發(fā)商和學(xué)者質(zhì)疑“限購”“限貸”行政化色彩過于濃厚,。
“公眾對政策的關(guān)切,，甚至超過對房地產(chǎn)市場本身的變動”。廣東中原研究經(jīng)理瞿中奇說,。
在不少居民眼中,，當前的市場變化離“房價合理回歸”的目標尚有距離,。記者采訪時發(fā)現(xiàn)，很多公眾期待限購,、限貸政策能倒逼開發(fā)商降價,、甚至希望開發(fā)商資金鏈斷掉拋售。不少專家表示,，房地產(chǎn)調(diào)控最優(yōu)化的結(jié)果并非體現(xiàn)在讓房價大幅下降,，而是“房價不漲、收入快漲”,，或是住房雙軌制的盡快成型,。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認為，根據(jù)十八大報告提出的收入翻番目標,，調(diào)控要起到的效果就是給上漲過快的房價“踩剎車”,，等一等居民收入的提高。而本輪調(diào)控對過去一段時間房價快速上漲確實起到了明顯的抑制作用,。
胡剛認為,，今年以來，各地在房地產(chǎn)調(diào)控政策方面微調(diào)頻頻,，其中鼓勵購房入戶,、提供住房補貼等違反限購、限制投機紅線的微調(diào)被叫停,，而以提高普通住房標準,、提高公積金貸款上限等保障普通購房需求的措施則被默認。這充分體現(xiàn)了中央在抑制投機,、保障基本住房需求的明確態(tài)度,。
“尤其需要考慮的是，購買住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式,。由于缺少投資渠道,，一旦限購取消，被調(diào)控擠出的泡沫將再度干擾房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,�,！宾闹衅嬲J為，作為調(diào)控最嚴手段的限購和差別化信貸政策,，預(yù)計明年年初仍會持續(xù)運行,。
市場化調(diào)控是根本
一些專家和分析人士表示，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大致執(zhí)行了年初“以價換量”,、年中“平價放量”和年末“保價縮量”三種銷售節(jié)奏,。不少標桿房企在調(diào)控之年銷售業(yè)績不錯。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，11月,，全國100個城市住宅平均價格為8791元/平方米,，環(huán)比上漲0.26%，自今年6月止跌后連續(xù)第6個月環(huán)比上漲,，漲幅也進一步擴大,。2012年的房地產(chǎn)市場儼然將在一片暖冬中落幕。
對于近期市場的量漲價升,，主管機構(gòu)和一些專家解讀為成交結(jié)構(gòu)調(diào)整,，不存在房價大幅反彈的可能。一些市場監(jiān)測機構(gòu)發(fā)現(xiàn),，隱藏在數(shù)據(jù)之下的現(xiàn)實情況是：不少房企一改到年終就縮減銷售的方式,，在12月仍大量推貨，以求提高銷售業(yè)績,�,！斑@也表明，很多開發(fā)商今年的日子并沒自己說的那么好過,�,！宾闹衅姹硎尽�
也有部分專家分析,，房地產(chǎn)的“暖冬”也反映出,，由于利空出盡的影響和開發(fā)商對調(diào)控政策的適應(yīng)，調(diào)控政策對抑制市場的“邊際效應(yīng)”有所減弱,，調(diào)控效果尚不鞏固,，房價仍有出現(xiàn)大幅反彈的風險，調(diào)控不能放松,。
近期，中央政治局在會議上再次強調(diào)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作,。一些專家表示,，這為此前搖擺不定的市場預(yù)期定下了基調(diào)，陳晟分析,，這預(yù)示明年的房地產(chǎn)調(diào)控基本不會出現(xiàn)放松的可能性,。
在業(yè)內(nèi)人士看來，帶有濃厚行政干預(yù)色彩的“限購”“限貸”政策,，最大的意義在于爭取時間,，能否抓住房價回穩(wěn)的機會，加快保障房建設(shè),，完善市場化調(diào)控手段,，將是決定未來中國房地產(chǎn)市場能否健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。