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國家統(tǒng)計(jì)局2012年12月9日在介紹房企資金情況時(shí)指出,，前11個(gè)月房企到位資金中，外資部分下降51.5%,；自籌資金、其他資金則分別增長了13.8%,、15.2%。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到,，近段時(shí)間來房企融資活動頻繁。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部近日的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，僅11月以來,，上市房企融資總額已經(jīng)達(dá)到265億元。一方面是由于年底土地集中供應(yīng),，房企拿地意愿加大,，需要資金進(jìn)行土地儲備,。另一方面則是為了滿足項(xiàng)目的后續(xù)投入,。
而從一些典型上市房企的融資方式來看，除了傳統(tǒng)的貸款,、債券等融資方式外，更多的方式則是采用信托,、房地產(chǎn)基金,、資產(chǎn)證券化等多元化渠道,。
中航地產(chǎn)近日曾表示，擬向中航信托申請人民幣信托貸款2.2億元,，以補(bǔ)充公司營運(yùn)資金,；天地源股份有限公司也在日前發(fā)布公告，將與陜西省國際信托股份有限公司合作,，由后者籌集信托資金總額2.5億元，該筆信托資金年化總成本為13.5%,。
來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示,，信�,；�,、越秀基金等房地產(chǎn)基金,，以及資產(chǎn)證券化也成為房企重要的資金來源,。11月21日,，華僑城即公告其資產(chǎn)證券化方案已經(jīng)獲批,，合計(jì)募集資金將達(dá)到18.5億元。
鏈家地產(chǎn)張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，房地產(chǎn)基金和資產(chǎn)證券化等這種之前較少被應(yīng)用的融資方式不斷發(fā)展，一方面是由于其分散了銀行和信托等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn),，另一方面則因?yàn)橄鄬Ω屿`活而受到房企青睞,。
長期從事房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的新沃資本董事長兼首席執(zhí)行官朱燦在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，“從房企的融資渠道來看,，有從商業(yè)貸款向多元化方向轉(zhuǎn)移的趨勢�,！�
記者了解到,，國內(nèi)貸款和外資利用的“不給力”,，是房企選擇信托、基金等融資渠道的重要原因,。今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源中,，國內(nèi)貸款只占了16%，自籌資金和其他資金占比均為42%,。
從2010年底開始,，基于嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各家銀行的貸款結(jié)構(gòu)中,，房地產(chǎn)貸款的占比都在不同程度地下降，這一趨勢延續(xù)至今,。
今年上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)也顯示出這一現(xiàn)象。工行上半年的房地產(chǎn)貸款規(guī)模較去年底減少206.56億元,，下降4%，貸款結(jié)構(gòu)中占比9%,，下降0.9個(gè)百分點(diǎn),；農(nóng)行的房地產(chǎn)貸款占比亦從去年底的12.5%,，降至今年年中的10.8%,，貸款總額減少369.50億元,，降7.4%。
朱燦分析認(rèn)為,，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)貸款由于受到國家宏觀調(diào)控政策影響而此前一直有所縮減,，但是由于行業(yè)發(fā)展需要,，“包括房地產(chǎn)基金在內(nèi)的其他融資手段就肯定會形成,。”
但張旭則告訴記者,，房地產(chǎn)基金,、信托等融資渠道,，由于部分融資成本偏高,，也意味著利潤將會被更多的市場主體瓜分,。
重點(diǎn)研究房地產(chǎn)投資基金的清科分析師鄭知行對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，從目前觀察到的情況看,，今年以來募集成立的房地產(chǎn)基金在總量上有明顯增加，其中尤以大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下的房地產(chǎn)基金居多,。她指出,，和國外有所不同，中國的房地產(chǎn)基金以“項(xiàng)目導(dǎo)向型”居多,，也就是說,，不是募集完成一個(gè)基金再去尋找項(xiàng)目投資，而是有一個(gè)現(xiàn)成的投資項(xiàng)目再去尋找資金投資,�,！昂蜕虡I(yè)銀行貸款比起來，有些項(xiàng)目通過房地產(chǎn)基金融資的成本非常高”,。
一位業(yè)內(nèi)人士則告訴記者,，有些房地產(chǎn)基金往往先以股權(quán)形式介入項(xiàng)目的部分環(huán)節(jié)，如拿地,、開發(fā)或是銷售,，當(dāng)項(xiàng)目獲得銀行貸款，或是進(jìn)入前期銷售后,，開發(fā)商即以約定價(jià)格回購股份,�,！盎刭徆煞莸膬r(jià)格有時(shí)候要比當(dāng)初入股的價(jià)格高20%，這也是為什么有的人稱之為變相高利貸,�,！痹撊耸空f，市場上已經(jīng)有人把這種房地產(chǎn)基金稱為救急的“過橋貸款”,。
這位分析人士告訴記者,，盡管這類融資方式成本偏高，且普遍高于銀行貸款利率,，但是很多房企在銀行等常規(guī)渠道融資不暢的情況下,，不得已只能選擇此類“高成本、高風(fēng)險(xiǎn)”的方式,。
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