 |
|
|
11月1日拍攝的濟(jì)南城區(qū)一處在建商品房項(xiàng)目。記者 朱崢 攝 |
|
2012年,，對(duì)不少中國的商品房購房者來說是一個(gè)特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn),。本世紀(jì)初到2003年前后，中國的商品房市場迎來了第一波住房按揭貸款熱潮,，大批工薪階層通過貸款實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng),。時(shí)至今日,，第一批貸款購房者將為房貸畫上句號(hào)。從最初幾萬,、十幾萬,，到今天幾十萬、上百萬甚至數(shù)百萬元房貸,，十幾年來“房奴”的變化折射出中國商品房市場的變遷與進(jìn)化,。
房價(jià)10年：讓“負(fù)翁”變“富翁”
2003年，北京西北四環(huán)的世紀(jì)城被評(píng)為當(dāng)年京城的10大熱銷樓盤,，每平方米5000多元的房價(jià)對(duì)于當(dāng)時(shí)的北京市民而言依舊奢侈,。就在那一年，25歲的孟為貸款30萬元在世紀(jì)城買下了自己的第一套房子,。
“當(dāng)時(shí)每個(gè)月的收入也就四五千元,，我?guī)缀趺刻於荚谒�,，要用多少年才能還清所有的貸款,。”孟為說,。
孟為的擔(dān)心在那一代貸款買房者當(dāng)中十分普遍,。不過，隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)業(yè)的大繁榮,，第一代購房人很快就從第一批“負(fù)翁”變成了“先富起來”的人,。
2012年，世紀(jì)城一期二手房的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米47000元,，比10年前漲了10倍,。從負(fù)債累累到坐擁百萬，第一代貸款購房者早就不再為月供的問題擔(dān)驚受怕,。
房價(jià)10年變遷,，讓第一批貸款買房者變成了真正的幸運(yùn)兒。中原地產(chǎn)市場研究部抽樣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在北京等城市,，目前上市的二手房,，房本年齡5年以上的普通住宅，超過8成已經(jīng)全款付清,；而房本在2005年之前,，也就是購買超過8年的，基本上已經(jīng)沒有貸款,。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究院張絮告訴記者,，10年前買房的有很多早就利用巨大的房價(jià)差換房，變相提前結(jié)束了“房奴”生活,�,？梢哉f，2003年左右是我國最近10年買房的最佳時(shí)期。房價(jià)低,，政策好,，走勢(shì)佳�,！八麄兪亲畈幌瘛颗囊慌J款購房者,。”
房貸10年：從“不敢貸”到“怕沒貸”
住房按揭貸款的歷史其實(shí)遠(yuǎn)比10年長得多——早在20年前,，中國建設(shè)銀行上海分行就貸出了全國第一筆個(gè)人房屋貸款,。
不過，雖然房貸業(yè)務(wù)已有20年,，但房貸真正的發(fā)展期卻是從1997年開始的,。這一年，央行頒布《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》,，規(guī)定貸款比例最高限額是房價(jià)的70%,，貸款年限最長為20年。也正是從這一年開始,，商品房和個(gè)人住房貸款開始走近普通百姓,。
“開始我們是不敢貸款的�,！苯衲暌呀�(jīng)56歲的陳衛(wèi)國告訴記者,，10年前他每月的工資只有3000多元，積蓄不過幾萬元,，想買個(gè)大點(diǎn)的房子除了貸款別無他法,。對(duì)于不少第一批貸款購房者而言，向銀行借錢與其說是實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)的捷徑,，不如說是萬般無奈下的選擇,。
然而，隨著房價(jià)不斷上漲,，商品住房所具備的再也不僅僅是簡單的居住價(jià)值,，更多的則是保值增值功能。對(duì)房屋升值的追逐和對(duì)房價(jià)高漲的恐懼,，讓越來越多的人義無反顧地投入到貸款買房的大軍中,。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2003年在北京購置一套90平方米的住房平均只需約40.5萬元,，貸款20萬到30萬元,，月供僅需1400元左右。而今天,，貸款買房者月供過萬元已經(jīng)十分普遍,。月供比10年前漲了10倍,，人們對(duì)住房貸款的渴望卻更加強(qiáng)烈。隨著去年以來房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力,，差別化信貸政策逐漸深入,，個(gè)人住房按揭貸款不斷收緊。人們擔(dān)心的不再是是否還得起月供,，而是能否從銀行貸到足夠的資金,。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1997年全國房地產(chǎn)個(gè)人貸款余額不到200億元,。2001年底,，全國房地產(chǎn)個(gè)人貸款達(dá)6600多億元，是1997年的35倍,。而到了2012年,，全國主要金融機(jī)構(gòu)上半年的個(gè)人住房貸款余額就達(dá)到了6.9萬億元，是1997年底的363倍,。
未來10年：今天的“房奴”何時(shí)解套,？
10年前的所謂“房奴”其實(shí)早已不存在解套的問題，2012年這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn),，對(duì)于第一批貸款購房人而言,，更多的是一種象征,。而對(duì)于近3年來的購房者而言,，房貸依舊是結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)壓在頭頂?shù)囊蛔笊健?BR> 在中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來，“我國房價(jià)上漲幅度最大的是在2009年到2010年之間,，這幾年來的購房者承受了高房價(jià)的壓力,，是真正意義上的‘房奴’�,！�
“房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該有更大的視野,，要盡快提高居民收入的上漲速度，使其與房價(jià)的上漲幅度相匹配,。對(duì)貸款買房的普通購房者要定向減稅,，擴(kuò)大保障房的保障面，減低剛性需求購房者的購房壓力,�,！睆埓髠フf。
不少專家認(rèn)為,，與10年前的購房者相比,，現(xiàn)在那些窮盡了幾代人積蓄、背負(fù)著幾百萬元債務(wù)的購房者無疑更需要關(guān)注,；那些被高房價(jià)擋在大都市外的年輕人更需要關(guān)心,。而這些,，恰恰是目前正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控所要著力解決的問題，也是未來10年甚至更久的時(shí)間內(nèi),，中國房地產(chǎn)市場能否健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵,。