中國(guó)指數(shù)研究院3日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價(jià)連續(xù)第六個(gè)月環(huán)比上漲,，其中，北京,、上海等十大重點(diǎn)城市今年以來(lái)首次出現(xiàn)同比,、環(huán)比雙上漲，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)甚至超過(guò)調(diào)控前,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,，接近年底，許多房企已經(jīng)完成或即將完成年度銷售業(yè)績(jī),，降價(jià)動(dòng)力不足,，而進(jìn)一步出臺(tái)政策的預(yù)期也有所減弱，房?jī)r(jià)上漲壓力加大,。
| 2012年以來(lái)百城房?jī)r(jià)指數(shù)變化 |
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數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院 |
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數(shù)據(jù) 房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲
中指院數(shù)據(jù)顯示,，11月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比上漲0.26%,，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn),，其中，上漲城市60個(gè),，下降城市38個(gè),，2個(gè)城市持平。從同比來(lái)看,，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅為0.46%,，比上月縮小0.54個(gè)百分點(diǎn),。這是百城住宅平均價(jià)格連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲，同比跌幅繼續(xù)收窄,。
此外,，北京、上海,、重慶,、深圳、廣州,、成都,、南京、武漢,、杭州,、天津十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米,，環(huán)比上漲0.39%。具體來(lái)看,，天津上漲0.93%,，漲幅最大，北京,、重慶(主城區(qū)),、成都、南京漲幅在0.5%至0.7%之間,。同比來(lái)看,，十大城市平均價(jià)格上漲0.15%。
對(duì)此,，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,，今年全國(guó)樓市價(jià)格經(jīng)過(guò)緩慢回升開始逐漸接近歷史高點(diǎn)，部分重點(diǎn)城市的價(jià)格甚至超過(guò)了調(diào)控前,。
張旭指出,，一方面，9月,、10月觀望的需求入市,；另一方面，一,、二線城市的潛在需求再次釋放,，對(duì)價(jià)格形成明顯支撐。
11月住宅成交量也創(chuàng)新高,，部分城市達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn),。中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測(cè)的全國(guó)主要54個(gè)城市,，11月全月,，新建住宅簽約均出現(xiàn)了明顯上升，合計(jì)簽約套數(shù)達(dá)到了293863套,，增幅超過(guò)了之前成交量最多的7月份6%,，而環(huán)比10月份增幅更是達(dá)到了18.2%。
其中,，北京11月簽約合計(jì)12988套,，環(huán)比10月上漲了32.4%，而同比2011年同期則上漲了94%,。與此同時(shí),，上海、廣州,、天津,、成都也均達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn),。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，前十月多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全年銷售任務(wù),，年底繼續(xù)推盤的動(dòng)力不足,；另外，多數(shù)開發(fā)企業(yè)年底略微提價(jià)之后“端著賣”成為主流趨勢(shì),，隨著成交價(jià)格的逐步回調(diào),，提高了處于觀望中的潛在購(gòu)房人群的入市積極性。
胡景暉同時(shí)表示,，進(jìn)入四季度以來(lái),，短暫的“供不應(yīng)求”成為房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵。據(jù)監(jiān)測(cè),，剔除保障房,，2012年4季度(截至11月30日)北京全市新房網(wǎng)簽總量為16402套，而在此期間,，新房新增供應(yīng)僅有12152套,，供需之間缺口高達(dá)到4250套。
市場(chǎng) 多家房企提前完成目標(biāo)
業(yè)內(nèi)人士表示,，房企提前完成銷售目標(biāo),，降價(jià)動(dòng)力減小也是引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。
中指院指出,，從初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,，11月多個(gè)城市成交量出現(xiàn)回升，庫(kù)存量穩(wěn)中有降,，出清周期繼續(xù)下行,，市場(chǎng)向好趨勢(shì)明顯。
根據(jù)公開披露的信息,，萬(wàn)科前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1035.2萬(wàn)平方米,，銷售金額突破千億元，達(dá)到了1100.2億元,，同比分別增長(zhǎng)9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量,，預(yù)計(jì)萬(wàn)科今年銷售額有望超過(guò)去年,。
同樣突破千億元銷售金額大關(guān)的還有中海地產(chǎn)，由于實(shí)行降價(jià)跑量策略,，中海地產(chǎn)前10月實(shí)現(xiàn)銷售額1006.8億港元,，同比增長(zhǎng)28.9%，提前完成全年1000億港元的銷售目標(biāo),。保利地產(chǎn)今年也獲利豐厚,，保利前10月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額833.29億元,，同比增長(zhǎng)32.91%，超額完成年初制定的800億元銷售目標(biāo),。而招商地產(chǎn)也已突破300億元,，并實(shí)現(xiàn)全年210億元的銷售目標(biāo)。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，標(biāo)桿房企全年銷售目標(biāo)完成率已達(dá)99%,，其中，保利地產(chǎn),、中海地產(chǎn),、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn),、招商地產(chǎn),、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó),、中駿置業(yè),、華潤(rùn)置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等均已完成全年銷售目標(biāo),。
“房企任務(wù)完成較好,，以價(jià)換量動(dòng)力明顯不足�,！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，在成交量上漲的情況下，房企資金鏈有所緩解,，再加上已完成全年任務(wù)目標(biāo),，更不愿主動(dòng)降價(jià)以價(jià)換量，因此,，從目前情況來(lái)看,，大多在調(diào)高售價(jià)，控制銷售速度,。
日前,，招商地產(chǎn)以周年慶的名義，在全國(guó)17個(gè)城市33個(gè)項(xiàng)目同期啟動(dòng)感恩回饋活動(dòng),，聲稱主要是為沖刺年底銷售以及為明年銷售開局打好基礎(chǔ),。但購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤項(xiàng)目并沒有實(shí)質(zhì)性降價(jià)或優(yōu)惠行為,。
預(yù)期 房?jī)r(jià)上漲壓力增大
北京房?jī)r(jià)漲價(jià)區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大,，漲價(jià)區(qū)域已從中心城區(qū)擴(kuò)張至5環(huán)至6環(huán)之間。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示,，11月北京新建商品住宅(不含保障房)交易均價(jià)為22219元/平方米,，環(huán)比10月上漲5.8%,；具體到環(huán)線，5環(huán)至6環(huán),、6環(huán)以內(nèi),、5環(huán)以內(nèi)的成交均價(jià)環(huán)比漲幅分別是13.8%、-4.9%,、0.4%,。可見,，5環(huán)至6環(huán)之間價(jià)格上漲幅度明顯,。
張旭也表示，受年底翹尾影響,，11,、12月份成交量同比或出現(xiàn)較大的變化，整體價(jià)格也更趨近或超過(guò)調(diào)控前,。同時(shí),，隨著銷售回暖，信貸好轉(zhuǎn),，房企資金壓力減小,，導(dǎo)致打折降價(jià)拉動(dòng)成交的情況或越來(lái)越少。此外,，房產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控下階段的政策,，短期內(nèi)很難全面實(shí)行，而市場(chǎng)預(yù)期的政策對(duì)于房?jī)r(jià)的進(jìn)一步打壓也有所減弱,。
尼爾森日前發(fā)布的2012年第三季度中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)顯示,，56%的中國(guó)消費(fèi)者認(rèn)為明年房?jī)r(jià)將回暖，在第二季度時(shí)這一比例只有42%,。
“現(xiàn)階段消費(fèi)者心理和購(gòu)房者成交結(jié)構(gòu)都發(fā)生了變化,。”張大偉認(rèn)為,，9月之前購(gòu)房者以絕對(duì)剛需為主,，而現(xiàn)在，改善型需求增加明顯,。另外從購(gòu)房心理來(lái)看,，9月前大多因?yàn)樾刨J下降等變化購(gòu)買，而現(xiàn)在大多是受不斷上漲的成交量與火爆的土地市場(chǎng)影響,，看好后市。
土地市場(chǎng)“地王”頻繁刷新,，給購(gòu)房者預(yù)期造成不小的影響,。11月27日,，北京市農(nóng)展館一地塊，起拍價(jià)達(dá)20億元,，折合樓面價(jià)3.38萬(wàn)元/平方米,，創(chuàng)北京土地起拍價(jià)的歷史新高。同日,，上海黃浦區(qū)一地塊以27.7億元的價(jià)格競(jìng)出,，折合樓面價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米，刷新今年上海土地最高單價(jià)紀(jì)錄,。緊接著,，11月30日南京一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，中冶集團(tuán)以56.2億元拿下濱江2號(hào)地塊,，成為今年全國(guó)總價(jià)地王,。
張大偉表示，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下,，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高,，房?jī)r(jià)上漲壓力進(jìn)一步增大。
“雖然現(xiàn)階段只是部分開發(fā)商提價(jià)項(xiàng)目增加比較明顯,，但是我們應(yīng)警惕相關(guān)動(dòng)作的增加,。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，若影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的現(xiàn)象層出不窮,，相關(guān)管理部門應(yīng)適時(shí)推出后續(xù)政策，或加強(qiáng)督促,，或加大調(diào)控執(zhí)行力度,，或推出已有儲(chǔ)備項(xiàng)目，以避免房?jī)r(jià)較快上漲,。