議論多時(shí)的小產(chǎn)權(quán)房整治近日迎來實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)：北京市國(guó)土局公布了初步清理整治的79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,，表示將對(duì)其進(jìn)行分類處理,；北京市住建委已啟動(dòng)對(duì)在建在售“小產(chǎn)權(quán)房”的參建企業(yè)的資質(zhì)核查,，核查中如發(fā)現(xiàn)相關(guān)企業(yè)不符合資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等問題,，最高將給予撤回資質(zhì)的處罰。
不過,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在全國(guó)許多地方，盡管有多部門進(jìn)行嚴(yán)管,，但小產(chǎn)權(quán)房依舊呈現(xiàn)“花樣翻新”變異蔓延之勢(shì),，背后三大推力強(qiáng)勁，小產(chǎn)權(quán)房治理路竟路在何方,？
小產(chǎn)權(quán)房“花樣翻新”變異蔓延
2011年底，國(guó)土資源部等多個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》,，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不予登記發(fā)證,。而在此之前，許多城市也已經(jīng)明確小產(chǎn)權(quán)房不予登記,。但從實(shí)際情況看,，小產(chǎn)權(quán)房并沒因此隱匿，而是改頭換面,，“包裝”變異成會(huì)所,、休閑項(xiàng)目、養(yǎng)老地產(chǎn)等形式悄然入市,，呈遍地開花之勢(shì),。
記者在浙江,、湖北等地采訪發(fā)現(xiàn)，在樓市調(diào)控的大背景和中央多部門的“清理整頓”聲中,，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),、銷售步伐加快。如在浙江一些農(nóng)村,，出現(xiàn)了打著“生態(tài)大棚”名義變相對(duì)外出售的小產(chǎn)權(quán)房,，這種侵占農(nóng)用地的“家庭農(nóng)場(chǎng)”和休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目在北京、武漢,、南京等大城市周邊也隨處可見,。與此相似，一些大城市周邊的農(nóng)村,，利用宅基地興建會(huì)員制養(yǎng)老中心,、私人會(huì)所或大公司培訓(xùn)中心，變相出售或出租小產(chǎn)權(quán)房,。值得注意的是,，隨著相關(guān)部門對(duì)別墅項(xiàng)目“禁地”，大量別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村,。一些開發(fā)商在“三荒地”,、林地、景區(qū)周邊開發(fā)所謂的旅游地產(chǎn),、農(nóng)旅綜合體,，大打政策擦邊球，山里地里長(zhǎng)處各色休閑房,。
武漢市早在5年前就頒發(fā)了小產(chǎn)權(quán)房管理辦法,，明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)規(guī)定,，小產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員之間流轉(zhuǎn),，不允許在社會(huì)上公開銷售，購(gòu)房者如果購(gòu)買了沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),，一旦出現(xiàn)糾紛,，將不受法律保護(hù)。但即使這樣,，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)依舊火爆,。
在武漢市徐東大街有一片“團(tuán)結(jié)村還建樓”，用的是村里的集體土地,，這個(gè)小區(qū)停車場(chǎng),、綠地一應(yīng)俱全，看起來和普通商品房并沒有什么兩樣,。已經(jīng)入住的孫女士告訴記者,，小區(qū)都是村里的拆遷戶還建得來,，3年前拆遷完畢，半數(shù)以上裝修完畢已經(jīng)入住,，另一部分“待售”,。“小區(qū)沒有土地證,，屬于小產(chǎn)權(quán)房,，售價(jià)在5000元/平方米至6000元/平方米，房源面積在70平方米至130平方米之間,，因不能辦理兩證,，購(gòu)房者可與房東簽訂協(xié)議保證權(quán)屬�,！睂O女士說,，因小區(qū)周邊樓盤售價(jià)接近一萬元，是小區(qū)房?jī)r(jià)的2倍,，因此這些小產(chǎn)權(quán)房十分搶手,。
同武漢一樣，全國(guó)各大城市周邊的農(nóng)村里,，分布著眾多的小產(chǎn)權(quán)房,，許多人已經(jīng)在這些房屋里生活了多年，而更多的小產(chǎn)權(quán)房,，正在繞過監(jiān)管上馬動(dòng)工,，并最終成為潛力巨大的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的一部分。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，小產(chǎn)權(quán)房在北京,、深圳等房?jī)r(jià)較高城市，已占到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量1/10—1/5,。
三大推力使“小產(chǎn)權(quán)房”禁而不絕
盡管有關(guān)部門明令禁止,，且其權(quán)屬不完備、面臨諸多政策和交易風(fēng)險(xiǎn),，但小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格較低,、手續(xù)較簡(jiǎn)、準(zhǔn)入無限等優(yōu)勢(shì),，迎合了不少人的需求。小產(chǎn)權(quán)房禁而不絕,、變異蔓延背后主要有三大“推力”,。
首先，中國(guó)樓市近十年的“野蠻生長(zhǎng)”脫離了普通公眾的承受范圍,，高房?jī)r(jià)與居住需求之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房“創(chuàng)造”了巨大的市場(chǎng),。與普通商品房相比,，價(jià)格較低是小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)，也是小產(chǎn)權(quán)房屢變花樣,、禁而不止的直接原因,。一位在武漢團(tuán)結(jié)小區(qū)看房的張先生說，他知道該房屋只能辦理房產(chǎn)證,，沒有土地證,，不能上市交易，可令他心動(dòng)的是該房屋價(jià)格僅為五六千元,，是周邊商品房的一半,。一為從事中介工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房一般比周邊樓盤價(jià)格低一半,，低價(jià)優(yōu)勢(shì)解決了部分支付不起高房?jī)r(jià)人群的居住需求,，“只要高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀不改變，小產(chǎn)權(quán)房就一直有市場(chǎng)”,。
其次,，小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)名稱指向的是我國(guó)目前的土地制度安排。現(xiàn)有農(nóng)地制度安排最大的問題是農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償,。城市國(guó)有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場(chǎng),，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒有建立起來,，造成“同地不同價(jià)”,。逐利性決定了農(nóng)民會(huì)在正式的土地制度安排之外尋求利益補(bǔ)償，建小產(chǎn)權(quán)房不需要繳納出讓金,、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用,，成本低廉，而銷售可以借高房?jī)r(jià)“東風(fēng)”,，巨大的利益使得小產(chǎn)權(quán)房在農(nóng)村雨后春筍般生長(zhǎng),。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣,，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開發(fā),。開發(fā)商為了利益、村鎮(zhèn)干部為了好處,，雙方合意行為導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房繞過監(jiān)管上馬開工,。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤(rùn)”，也被開發(fā)商和村鎮(zhèn)干部獲得,，農(nóng)民所得甚少,。
再次，監(jiān)管不到位執(zhí)法不嚴(yán)格形成負(fù)面示范效應(yīng)，終致小產(chǎn)權(quán)房越積越多,。一方面,，監(jiān)管不嚴(yán)讓村莊之間互相攀比，比如浙江的一些村莊因開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房獲益,，臨近的村莊也會(huì)跟進(jìn),；另一方面，執(zhí)法不嚴(yán)使得購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人抱定法不責(zé)眾心理,，需求助推小產(chǎn)權(quán)房存量快速擴(kuò)張,，最終尾大不掉。有關(guān)專家認(rèn)為,，雖然國(guó)家有關(guān)部門三令五申,，但由于一些地方國(guó)土部門未能及時(shí)果斷清理，有的甚至采取默許縱容的態(tài)度,，才導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥痼疾,。大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)賈廣葆說，堵住小產(chǎn)權(quán)房蔓延之風(fēng),，各級(jí)政府以及國(guó)土,、規(guī)劃、建設(shè),、綜合執(zhí)法等多個(gè)部門都負(fù)有責(zé)任,，但因?yàn)闆]有利益所得、又是個(gè)“燙手山芋”,，“九龍治水”最終導(dǎo)致沒有人真正去管,。
堵住增量整治存量治理小產(chǎn)權(quán)房
清華大學(xué)教授蔡繼明、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)顧問袁倫華等學(xué)者認(rèn)為,，治理小產(chǎn)權(quán)房,，要遵循嚴(yán)控增量、整治存量的總原則,，確保今后沒有增量,，逐步分類處置存量，解決小產(chǎn)權(quán)房禁而不絕,、變異蔓延的難題,。
對(duì)一切規(guī)劃、在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要叫停,，建好未銷售的,，堅(jiān)決不允許進(jìn)入市場(chǎng)銷售。要加大執(zhí)法力度,，嚴(yán)厲查處隱蔽在“休閑農(nóng)莊”,、“旅游地產(chǎn)”,、“養(yǎng)老中心”等名目下的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目，做到不再有增量小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn),，為整治存量減輕壓力。
對(duì)存量處理要做到從嚴(yán),、分類,、穩(wěn)步推進(jìn)。對(duì)在耕地特別是基本農(nóng)田上,，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房不能合法化,，應(yīng)依法堅(jiān)決予以拆除，還原土地本來面貌,。而對(duì)最終納入土地利用總體規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房,，宜盡快補(bǔ)辦集體土地變性、征地,、完善用地出讓手續(xù),、補(bǔ)繳有關(guān)出讓金和稅費(fèi)。對(duì)已經(jīng)銷售和居住的小產(chǎn)權(quán)房,，用于自住,、首次購(gòu)房的人員，需要補(bǔ)繳出讓金和稅費(fèi)以實(shí)現(xiàn)合法化,，家庭有實(shí)際困難的可以分期繳付,。
在現(xiàn)行土地制度無法變更的前提下，有專家表示,，主管部門應(yīng)出臺(tái)政策,，將城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市近郊已建設(shè)或在建、未出售空置的部分小產(chǎn)權(quán)房,，質(zhì)量驗(yàn)收合格后,，轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏俊Ｕ嬲晟莆覈?guó)住房保障體系,，做到商品房,、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房各歸其位,，各司其職,，形成梯度消費(fèi)，滿足不同購(gòu)房人群的需求,，堵住小產(chǎn)權(quán)房蔓延的市場(chǎng)基礎(chǔ),。
有專家直言，農(nóng)村的集體建設(shè)用地應(yīng)該和城市的國(guó)有建設(shè)用地具有同樣的權(quán)利,，并按照同樣的市場(chǎng)原則定價(jià),。城鄉(xiāng)土地權(quán)利的不對(duì)等與城市擴(kuò)張帶動(dòng)農(nóng)民入城之間的矛盾已經(jīng)十分突出，現(xiàn)有的城鄉(xiāng)土地制度安排違反了同地、同權(quán),、同價(jià)的原則,，限制了居民遷徙定居自由。應(yīng)加快改革,，實(shí)行國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng),，達(dá)到同地、同權(quán),、同價(jià),，以制度改革從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房變異蔓延問題。
當(dāng)然,，從目前來看,，小產(chǎn)權(quán)房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖,，促進(jìn)房?jī)r(jià)持續(xù)合理回歸,；二是盡快啟動(dòng)土地制度改革，建立統(tǒng)一完備的土地交易市場(chǎng),，堵住小產(chǎn)權(quán)房生長(zhǎng)的制度漏洞,，將其化約到統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。