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雅戈?duì)柹虾ｉL風(fēng)項(xiàng)目日前傳出將于年底開售的消息,。
上海長風(fēng)商務(wù)板塊是地王集中營,。一個是總價70億，單價22409元/平方米的中海總價地王,；一個是單價25966元/平方米的雅戈?duì)枂蝺r地王。在總價地王中海紫御豪庭以貼近成本價3.8萬元/平方米開盤之后,，單價成本高出35000多元的雅戈?duì)柕赝�,，無疑面臨著更為尷尬的定價策略。
雅戈?duì)柖麻L李如成曾公開透露,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和國內(nèi)股市大跌,，使得雅戈?duì)柕亩嘣?jīng)營戰(zhàn)略遭受重創(chuàng)，現(xiàn)在不得不調(diào)整經(jīng)營策略,，集中資源向“老本行”品牌服裝投入,。
雅戈?duì)栂萑肜Ь常c此前不惜花費(fèi)重金拿地而又缺乏促銷手段相關(guān),。
早在2004年4月21日,，雅戈?duì)栔脴I(yè)在蘇州拍下蘇州工業(yè)園區(qū)湖東03、04,、05三幅地塊,，總價14.13億元，這是雅戈?duì)栐诋惖啬孟碌牡谝粋�地王,；2007年7月,，雅戈?duì)栔脴I(yè)以14.76億元高價競得杭州商學(xué)院地塊，樓板價高達(dá)15712元/平方米,，創(chuàng)造了當(dāng)年的杭州地王,，后來成為2010年亮相的雅戈?duì)栍骱?xiàng)目�,！�2011年1月調(diào)控之后,，這個項(xiàng)目就賣不動了�,！�
熟知杭州房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士稱,。
據(jù)了解，雅戈?duì)柲壳霸诤贾莨灿?個項(xiàng)目,，在售的是位于城西的御西湖(隱寓)和位于留下板塊的西溪晴雪,，另一個位于申花板塊的項(xiàng)目尚未動工�,！斑@3個項(xiàng)目的情況都不太好,。”上述人士說。
雅戈?duì)?011年年報顯示,，西溪晴雪項(xiàng)目目前的預(yù)售比例僅為15.38%,，御西湖的去化率也僅為48.59%，這兩個項(xiàng)目在杭州都已銷售了至少兩年的時間,。
2010年,，雅戈?duì)栐俣瘸赓Y24.21億，摘得杭州的申花53號和56號地塊,，溢價率分別高達(dá)153%和155%,。17751元/平米和18114元/平米的樓板價創(chuàng)造了申花板塊最新的單價紀(jì)錄。今年3月份,，該板塊的多個項(xiàng)目開始“跳樓大甩賣”,，房價一度從26000元/平方米跳水至17000元/平方米，甚至有項(xiàng)目掛出了15000元/平米的價格,。
雅戈?duì)栐趯幉�,、蘇州、杭州和上海這4個城市,，幾乎都有地王在手,，例如，2008年2月,，雅戈?duì)栔脴I(yè)以總價9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊,，每平方米13100元的樓面價，創(chuàng)下了寧波土地掛牌出讓單價之最,。在上海則是上文所說的長風(fēng)地王,。該地塊已在2011年10月開工，預(yù)計3年后,，也就是2014年10月竣工,。
因此業(yè)內(nèi)人士猜測，雅戈?duì)栭L風(fēng)地王的推出,，一方面迫于拿地兩年有動工銷售壓力,，另一方面是為了籌集資金填補(bǔ)其他地王帶來的資金缺口。業(yè)內(nèi)一位資深人士對本報記者透露,，由于明年房地產(chǎn)形勢還不明朗,，雅戈?duì)栆驳炔患跋乱淮瓮恋卦鲋怠⒎績r上漲的機(jī)會,。
2007年到2011年的5年間,，雅戈?duì)枏姆康禺a(chǎn)獲得的凈利潤近30億元，平均每年收益約為6億元,，而大多數(shù)年份雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)占用的資金卻超過100億元,，凈利潤和資金投入形成了強(qiáng)烈的反差。如此收益，甚至低于銀行一年期貸款利率,。2011年年報顯示，雅戈?duì)柶放品b的營業(yè)利潤率為65.66%,，而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率卻只有44.75%,，當(dāng)年公司因項(xiàng)目周期性因素房地產(chǎn)交付減少32.34億元，收入和營業(yè)利潤同比下降46.94%和32.12%,。
30億元的利潤對于雅戈?duì)柛鞯厣习賰|的地價款而言,，可以說是入不敷出。
目前,，雅戈?duì)栙~面現(xiàn)金為32.3億元，卻要應(yīng)對174.6億元的短期有息負(fù)債,。在這樣的還本付息壓力下,，雅戈?duì)?011年以來沒再拿地。即使這樣,，雅戈?duì)柸ツ甑?12.52億元的房地產(chǎn)存貨,，也讓其經(jīng)營如履薄冰。
迅速清售一線城市項(xiàng)目,，有多大效應(yīng),？按照長風(fēng)8號東地塊開工信息公示，該項(xiàng)目總投資為55億元,。此前雅戈?duì)栔脴I(yè)已為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金,，意味雅戈?duì)栔辽龠�需要在該項(xiàng)目上投入11億元左右。據(jù)公示的建設(shè)信息顯示,，雅戈?duì)柵c宏潤建設(shè)簽訂的施工總包工程合同價金額為2.4億元,，總建筑面積為95318平方米，相當(dāng)于每平方米建筑面積約需2500元建設(shè)費(fèi)用,。以此匡算,，截至2011年6月末，雅戈?duì)?5個在建項(xiàng)目所涉及的210.4萬平方米建筑面積僅施工成本就達(dá)52億元左右,。
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