18日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布“10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，其中價格上漲城市有35個,。在價格上漲的城市中，一線城市有漲幅擴大的趨勢,。業(yè)內(nèi)人士表示,，應(yīng)防止因價格波動而引發(fā)的恐慌性需求集中入市帶動市場升溫。
房價 35城市環(huán)比上漲
與上月相比,，70個大中城市中,，10月份有35個城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比上漲，18個城市持平,，17個城市下降,。其中，環(huán)比價格上漲的城市數(shù)量增加4個,，漲幅均未超過0.5%,。從同比來看，70個大中城市中,，56個城市價格同比下降,，12個同比上漲。同比價格上漲的城市中,，漲幅均未超過1.5%,，漲幅比9月份回落的城市有1個。
二手住宅價格方面，與上月相比,，70個大中城市中,，32個城市環(huán)比上漲，20個城市持平,，18個城市價格下降,。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%,。同比方面,，70個大中城市中，價格下降的城市有55個,，上漲的城市有15個,。10月份，同比價格上漲的城市中,，漲幅均未超過4.2%,，漲幅比9月份回落的城市有2個。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示,，10月房價繼續(xù)呈小幅上漲趨勢,，且上漲與持平成主流。
“雖然10月住房銷售量較前兩月小幅下降,，但下降幅度大幅收窄,。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示,，在住房銷售面積跌幅縮窄,，成交量繼續(xù)增加的背景下，房企漲價動力增加,，再加上房企資金鏈好轉(zhuǎn),，以價換量動力不足，因此,，10月份價格的上漲,，也反映了市場的情況。
的確,，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,，截至14日，已公布10月銷售數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)中,，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn),、綠城集團(tuán),、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn),、融創(chuàng)中國,、中駿置業(yè)、華潤置地,、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等10余家標(biāo)桿房企均已完成全年銷售目標(biāo),。
“房企任務(wù)完成較好，以價換量動力明顯不足,�,！睆埓髠シ治稣J(rèn)為，在成交量上漲的情況下,，房企資金鏈有所緩解,，再加上已完成全年任務(wù)目標(biāo)，更不愿主動降價以價換量,，因此,，從目前情況來看，樓市以價換量情況已經(jīng)結(jié)束,。但在調(diào)控政策依然不放松的背景下,，市場價格將維持小幅上漲的趨勢。
警惕 應(yīng)防恐慌性需求
值得注意的是,，從10月份70大中城市房價數(shù)據(jù)可以看出,，一線城市中，北京,、廣州和深圳的新建商品住宅銷售價格分別上漲了0.3%,、0.4%和0.4%。二手住宅銷售價格方面上海,、廣州,、深圳分別上漲了0.2%、0.4%,、0.4%,。
“從10月份的價格變化情況看，一線城市房價漲幅再一次出現(xiàn)擴大的趨勢,�,！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張絮表示，受需求規(guī)模影響,，一線城市價格控制難度明顯要高于其他城市,，價格反彈幅度也相對較大。
張大偉指出,，指標(biāo)環(huán)比連續(xù)5個月全面上漲,，新建住宅的價格上漲幅度明顯超過二手房住宅。他認(rèn)為，前10月京滬廣深4個一線城市成交量同比均出現(xiàn)了20%以上的上漲,，消化了大量庫存,，為價格上漲提供空間；另一方面,，從8月開始的土地市場升溫從一線城市開始,，土地價格上行后，開發(fā)商對房價更加看漲,，也影響了購房者的預(yù)期,。
的確，據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測,，截至10月,，年內(nèi)全國主要54個城市新建住宅合計簽約套數(shù)為215.78萬套，已經(jīng)提前2個月超過了2011年這54個城市總簽約量,。
廣州市國土房管局發(fā)布的最新統(tǒng)計,，10月廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽84.75萬平方米，環(huán)比增長13.4%,。而上海10月份樓市單月近90萬平方米的成交量,，已是自去年2月份以來第二高位，僅次于今年6月份,。今年9,、10月份上海樓市共計成交新建商品住宅168.6萬平方米，比去年同期大幅上漲64.03%,。
北京方面,，雖然10月新建住宅簽約環(huán)比下調(diào)10.6%，二手房成交環(huán)比下降9%,，但進(jìn)入11月以來,，新建住宅簽約套數(shù)環(huán)比上漲113%，同比2011年同期上漲202%,。
從統(tǒng)計局日前公布的1至10月房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)來看,，房地產(chǎn)主要指標(biāo)開始好轉(zhuǎn)，整體上出現(xiàn)企穩(wěn)向上的趨勢,。近兩月土地價格及溢價率也都有所上漲,，保利、招商等大型上市房企近期在全國市場內(nèi)頻繁拿地以布局全國,。
業(yè)界分析指出,，綜合上述表現(xiàn)，房企以價換量的動機正在相應(yīng)減弱,。對于房企來說,，利潤將會取代銷售額成為房企新的關(guān)注目標(biāo),，因此房價反彈壓力將隨之增加,。
“一方面,，金九銀十并未落空，整體依舊維持向上走勢,，為年內(nèi)市場增加了一定的不確定性,；另一方面，雖然宏觀調(diào)控并未放松,，但一旦沒有明顯的政策信號釋放,，目前觀望的部分需求可能會在年內(nèi)入市，也將在一定程度上加劇房價反彈風(fēng)險,�,！睆埿跽J(rèn)為，年底成交情況會在一定程度上影響明年的市場走勢,，因此要謹(jǐn)防價格波動而引發(fā)的恐慌性需求集中入市帶動市場升溫,。
政策 堅持調(diào)控不放松
12日，住建部部長姜偉新在十八大期間的記者會上表示,，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策“現(xiàn)在還沒想放松”,。
住建部政策研究中心主任秦虹日前也表示，堅持抑制投機性需求,，滿足合理住房需求仍是我國明年宏觀調(diào)控方向,。并表示目前行業(yè)整合在加劇，過去沒有專業(yè)化能力,、負(fù)債率過高,、不理性發(fā)展的企業(yè)在調(diào)整，部分城市透支市場的行為開始得到糾正,，市場向健康方向發(fā)展,。
秦虹預(yù)計，未來貨幣發(fā)行規(guī)模也會受控制,�,！皩捤韶泿耪吲c房地產(chǎn)有高度密切關(guān)系，實際上這兩年已偏緊,，已不可能像2009年那樣寬松了,。”秦虹認(rèn)為,，開發(fā)商已不可復(fù)制過去10年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗,，企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該趨于穩(wěn)健，切忌盲目擴張,。
近幾個月以來,，多地樓市的剛性需求和改善性需求開始大量釋放,，全國主要大中型城市的房價在筑底之后，呈現(xiàn)微弱上漲之勢,。業(yè)內(nèi)有分析指出,，樓市成交量回升以后，房價并未出現(xiàn)大幅反彈的一個主要原因是當(dāng)前限購政策并未放松,，投資投機性需求仍被抑制,。
近日，中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，全國已經(jīng)有武漢、廣州,、重慶,、貴陽、鎮(zhèn)江等超過40個城市調(diào)整了當(dāng)?shù)氐墓e金政策,，內(nèi)容涉及提升額度,、省內(nèi)異地互貸等。中原地產(chǎn)指出,，公積金政策調(diào)整對緩解自住購房者入市作用明顯,。該機構(gòu)同時指出，這些調(diào)整政策在對市場釋放微調(diào)信息時,，并沒有影響限購限貸的政策底線,。從未來的政策趨勢上來看，樓市調(diào)控仍將成為一種長效機制,，抑制投資投機性需求這一初衷不會發(fā)生變化,。“只不過,，調(diào)控政策將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦袌龌氖侄巍薄?BR> 中指院在分析房地產(chǎn)行業(yè)走勢時認(rèn)為,，政策總體仍將偏緊，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期,。該機構(gòu)分析指出,，從宏觀環(huán)境來看，受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響,，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大,，抑制投資投機需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要目標(biāo)。另外,，在房產(chǎn)稅等長效機制逐步完善之前,，差別化信貸政策和限購措施短期不會退出。
張絮表示,，雖然近幾月房價持續(xù)上漲,，但漲幅仍然較小,。無論新房還是二手房從市場環(huán)境和政策環(huán)境上看，并沒有完全處于上漲通道,。因此,，買賣雙方博弈的心態(tài)還會持續(xù)，價格仍難以大幅上漲,。
而從未來的政策趨勢看,，張絮認(rèn)為,，由于我國購房需求量仍然較大,，以現(xiàn)在調(diào)控方式很難完全抑制投機性需求，因此預(yù)計下階段政策重點將放在加強信貸和稅收的差異化調(diào)控,，并有所突破,。