日益退燒的土地市場開始讓二三線城市扛不住，擬從別的渠道開源,。西安市日前就正式通過相關(guān)方案,，擬向包租公們征收房屋租賃稅。然而,，當(dāng)?shù)貙W(xué)者擔(dān)心,，若征收房屋租賃稅，每年數(shù)十億元的增收對于萎縮的土地財政作用甚微,，反而將使得房東將稅費轉(zhuǎn)嫁至租房者身上,，從而加重租房戶的負擔(dān)。
西安租房稅擬上位
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道,，10月8日,，西安市政府召開常務(wù)會，原則通過了《西安市綜合治稅工作實施意見》(下稱《實施意見》),。在該會議上,，西安市市長董軍要求財政、稅務(wù)部門開展調(diào)研,，盡快制定出西安房屋租賃稅收征管辦法,。
房屋租賃稅是指根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅200824號《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定,，對個人出租住房,，不區(qū)分用途,，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,。目前,，上海、深圳,、沈陽,、杭州等一些城市已經(jīng)開始實施征收房屋租賃稅。
據(jù)了解,，早在2010年西安市就擬征收房屋租賃稅,，但是由于在操作層面面臨諸多問題，以及擔(dān)心對房地產(chǎn)市場可能帶來負面影響,，因而作罷,。西安市財政局一位不愿具名的官員告訴《中國經(jīng)營報》記者，作為地方稅種的房屋租賃稅,，是地方財政增收的一個途徑,。事實上，早在2010年,，當(dāng)?shù)刎斦块T就曾向西安市人大常委會提出,，盡快試點征收房屋租賃稅，但由于私房出租市場比較分散和混亂,，征收成本太高,，征收工作一直進展緩慢。西安市近幾年一直未征收,，除了在操作層面需要完善稅務(wù)系統(tǒng)的難度之外,，正在擴張的西安房地產(chǎn)市場會造成相應(yīng)的影響，進而會對土地市場形成一定壓力,。因為2010年正是西安房地產(chǎn)市場較為火爆的一年,，而在隨后的2011年初西安亦成為限購城市。
西安市地稅局一位負責(zé)人表示,，此次市政府通過《實施意見》,，擬征收房屋租賃稅的初衷是為了實現(xiàn)財稅應(yīng)收盡收。目前西安市地稅部門正在與財政部門就征收細則進行研究,。董軍強調(diào),，根據(jù)初步掌握的資料看，西安房屋出租率很高,，交易量非常大,，但稅收為零，沒有達到財稅的應(yīng)收盡收要求。國內(nèi)一些城市的房屋出租稅收已達到了十幾億元,，因此這方面的工作要盡快開展,。
值得關(guān)注的是在經(jīng)濟下滑背景下，依靠土地財政的地方政府對于稅收的征繳力度再加大,，并強調(diào)應(yīng)收盡收,。本報記者了解到，為此了擴大稅源,，西安市將采取橫向覆蓋該市各部門,、各個行業(yè)，縱向延伸到各區(qū)縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街辦和所有企業(yè),，西安將建立一個龐大的綜合稅收網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控平臺，多層次,、全方位監(jiān)控稅收體系，達到應(yīng)收盡收,。
補充土地財政杯水車薪
房產(chǎn)業(yè)界分析稱,，經(jīng)濟增速放緩，土地財政吃緊,，都促使地方政府想法增稅,。尤其是房地產(chǎn)市場整體遇冷之后，地方政府對土地成交價格大失所望,，只能以開源的方式彌補在土地市場上少增收的部分財稅,。
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年,，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元,，同比下降38%，減少約4000億元,。在40個大中城市中,，西安土地實際成交2012年上半年，西安共成交397.26萬平方米,，環(huán)比下跌37.43%,，同比上升83.92%，成交額92.7億元,，環(huán)比下滑40.15%,，同比增加了53.81%。多數(shù)成交土地均底價成交,。尤其在二季度西安土地共掛牌80宗,，出讓279.17萬平方米，較上季度減少117.61萬平方米,。
半年土地成交額不足百億元,，肯定讓這座還在快速擴張的城市,，在保障房、基礎(chǔ)設(shè)施等方面會感受到壓力,。陜西獨立房產(chǎn)評論人苗雨分析指出,，由于地方土地財政增幅減緩、城市其他基礎(chǔ)性投資動輒幾百億宏大計劃將難以維系,，因此,，西安作為重要的二三線城市亦開始強調(diào)房產(chǎn)市場的稅收通吃。
事實上,，西安市除了擬征房屋租賃稅緩解財政壓力外,，在房產(chǎn)市場的別的交易契稅征繳力度已經(jīng)開始加大。西安多家房屋中介負責(zé)人還向記者稱,，現(xiàn)在地稅部門對于二手房買賣的交易契稅也盯得更緊了,。“若低于一定的成交價格,，地稅部門將會卡的,。買賣雙方的成交價格真的較低，但是若低于地稅部門的某一區(qū)域的指標價,，交易手續(xù)將難以完成,。”西安天順房屋中介王經(jīng)理表示,，尤其是在房價較為高的西安城南區(qū)域,，若實際成交價格低于每平方米5500元，地稅部門仍將按照每平方米5500元來征繳稅收,。
不過,，由于在征繳房屋租賃稅方面還存在具體的征繳難度，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，西安的房租稅實際上在征繳成本與實際增收效果上,，未來可能并不能起到令地方財政增收的目的。陜西省社會科學(xué)研究院副院長石英指出,，稅收是一種調(diào)節(jié)手段,，也是一種再分配方式，一種新稅種是否征收要視具體情況而定,。就西安市目前的發(fā)展情況來看,，房屋出租市場整體平淡。若要開征的話,，勢必對于租賃市場帶來一定的負面效應(yīng),，尤其可能加重租房人的負擔(dān)。也有當(dāng)?shù)貙W(xué)者分析指出，當(dāng)下經(jīng)濟環(huán)境下,，稅收調(diào)節(jié)收入分配的功能早已退居其次,，地方政府現(xiàn)在急切的是要增收，而對于是否加重居民的實際負擔(dān)恐難以顧及,。
有當(dāng)?shù)貙W(xué)者擔(dān)心,，若征繳房租稅的話，按照目前二三線城市已經(jīng)實施的房租稅情況看,，征收情況也并不理想,。因為到社區(qū)征收租房稅的成本成本與實際增收額度兩相抵扣之下所剩無幾。其補充財稅收入不足的目的,，將在短期內(nèi)演變成加重居民實際負擔(dān),。