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經(jīng)過過去兩年爆發(fā)式增長后，房地產(chǎn)信托將在今明兩年迎來集中兌付期,，兌付問題成為市場關(guān)注焦點,。盡管目前沒有信托產(chǎn)品被曝出兌付失敗，但房地產(chǎn)信托風險暗流涌動,，市場不乏房地產(chǎn)信托提前清盤現(xiàn)象,。據(jù)公開信息顯示，三季度以來,，房地產(chǎn)信托提前清盤數(shù)量就達15只,，涉及中誠、中融,、新華信托等多家公司,。
根據(jù)中金公司的研究報告統(tǒng)計，今年第三季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約1000億元,，7至9月平均每月在300億元以上,，房地產(chǎn)信托已經(jīng)進入兌付高峰。
公開信息則顯示,，7月份以來,，中誠信托先后發(fā)布3則產(chǎn)品提前終止公告,，分別涉及蘇州煒華置業(yè)投資集合信托計劃、吉林泰安股權(quán)投資集合信托計劃和金科地產(chǎn)龍頭寺項目投資集合信托計劃三款產(chǎn)品,，而這3款產(chǎn)品融資方均為房地產(chǎn)商,。
另外，中融信托旗下的桂林裕恒地產(chǎn)房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計劃和潤豐水尚股權(quán)投資集合資金信托計劃也以提前終止而告終,。新華信托也有包括天津浩地集團山水云天項目貸款集合資金信托計劃,、湖州萬佳房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計劃和中邦置業(yè)集團有限公司債權(quán)買入返售集合資金信托計劃在內(nèi)3只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤。如果再加上其他信托公司提前終止的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,，7月份以來至少有15只產(chǎn)品提前清盤,。值得注意的是，今年上半年已有超過30款房地產(chǎn)信托提前清盤,。目前來看,，年內(nèi)提前清盤房地產(chǎn)信托數(shù)量接近50只。
面對集中兌付壓力,，各家信托公司通過發(fā)新補舊,、找第三方接盤各種途徑緩解一時的資金壓力，提前清盤也成為釋放風險的一種方式,。
用益信托研究員岳婷對記者表示,，一些信托公司覺得項目后續(xù)可能存在兌付風險,，便要求開發(fā)商提前還款以鎖定風險,。同時，今年以來融資成本在下降,，開發(fā)商找到成本更低融資渠道后,，也會申請?zhí)崆斑�款，減輕財務(wù)壓力,。另外,，一些產(chǎn)品在設(shè)計之初，信托公司為應(yīng)對兌付預留一定緩沖期,，開發(fā)商可以提前還款,。
記者從一位信托經(jīng)理處獲知，房地產(chǎn)信托收益率很多在10%以上,，再加上信托公司報酬,、銷售費用，房地產(chǎn)商實際融資成本接近20%甚至更高,，這對一些資金實力較弱開發(fā)商而言,，資金成本壓力不言而喻。
由于嚴格房地產(chǎn)調(diào)控政策,，銀行融資渠道受阻,，開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)道信托融資,。此前在京發(fā)布的《2012中國信托業(yè)發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在2010年及2011年上半年,。2010年1季度末,，房地產(chǎn)信托余額才僅為2351.29億元，2010年末增加到4323.68億元,，2011年6月末繼續(xù)增加到6051.91億元,。此后，由于銀監(jiān)會開始加大監(jiān)管力度,，加之房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境,，房地產(chǎn)業(yè)快速增長的勢頭得到遏制，到2012年6月末為6751.49億元,。
該報告還稱,，由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限多為2年左右，以此測算,，2011年上半年新增的1700多億元房地產(chǎn)信托中的大部分將在2013年上半年兌付,，加上2011年發(fā)行的2年期以上的信托產(chǎn)品，預計2013年上半年將是房地產(chǎn)信托兌付的高峰期,。
一位資深信托人士向記者透露,，為實現(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付，緩解資金流動性風險,，除發(fā)行補舊,、找資產(chǎn)管理公司接盤外，部分信托公司都成立了開放式可贖回的資金池類產(chǎn)品,，用于接盤存在兌付風險房地產(chǎn)信托,，但由于信息不公開，投資者并不知曉資金具體投向,。
在上述信托人士看來,，房地產(chǎn)信托在明年上半年可能面臨更大兌付風險，因為屆時到期產(chǎn)品可能在產(chǎn)品設(shè)計和風控上存在不足,。他對記者稱,，明年上半年到期信托產(chǎn)品發(fā)行期多在2011年上半年，當時由于市場頻傳監(jiān)管層將對房地產(chǎn)信托加大監(jiān)管力度,，很多信托公司都在搶項目,，較松的風控措施可能為日后兌付埋下隱患。
用益信托研究員岳婷則認為,，明年房地產(chǎn)信托兌付壓力大小還要看宏觀面經(jīng)濟形勢和針對信托公司的監(jiān)管政策,。
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