上半年全國土地市場總體冷清,，地方政府的土地收入呈總體下滑之勢,。近期，各地政府明顯加大了土地供應(yīng)規(guī)模,。以北京為例,，9月5日,，北京國土局推出了4宗經(jīng)營性地塊。其中有3塊將分別在9月27日,、28日現(xiàn)場投標(biāo)出讓,。特別是北京市西城區(qū)月壇南街地塊二商業(yè)金融用地項(xiàng)目用地，建筑面積達(dá)142927平方米,，超過之前供應(yīng)的同區(qū)域三地塊11.25萬的供應(yīng)量,。而在此之前，北京市國土局曾于8月30日,、8月27日連續(xù)推出15宗經(jīng)營性用地,。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在當(dāng)前仍處去庫存,、回籠資金的總體環(huán)境下,，面對地方政府的“土地盛宴”，開發(fā)商未必有相應(yīng)的消化能力,。
跡象 地方推地速度加快
“北京明顯加快了土地供應(yīng)速度,。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“根據(jù)目前推出的宗地規(guī)模,，估計(jì)整個(gè)9月份土地成交金額可能接近200億元,。”北京國土局在8月29日的一份公告中也明確表示,，當(dāng)前“加大了經(jīng)營性用地和配建保障房用地的供應(yīng)力度,。”
張大偉表示,，目前北京土地市場已經(jīng)掛牌的經(jīng)營性地塊合計(jì)不少于28塊,，其中有14塊屬于居住性質(zhì)地塊，與前8月合計(jì)成交的住宅地塊宗數(shù)持平,。他進(jìn)一步指出,，北京在8月30日推出的一宗地塊投標(biāo)保證金高達(dá)人民幣68000萬元�,！霸摰貕K出讓方式為招標(biāo)出讓,，未明確底價(jià)。但按照其他土地出讓方式的慣例,，保證金一般為底價(jià)的30%左右,。據(jù)此估算這宗地塊的底價(jià)大概在22億元左右，可能再破年內(nèi)全國土地市場同類型地塊的總價(jià)紀(jì)錄,�,！�
事實(shí)上，不僅僅是北京,，近日來包括上海,、廣州等一線城市均開始大規(guī)模推地。9月份上海最少將有22幅經(jīng)營性用地(不包含動(dòng)遷安置用地)出讓,，為年內(nèi)單月經(jīng)營性推地幅數(shù)之最,，合計(jì)出讓面積為73.6萬平方米。而根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，北京,、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米,，環(huán)比增長30%,。該機(jī)構(gòu)分析指出，“從8月份一線城市推地情況看,，不僅供應(yīng)量明顯放大,，而質(zhì)量方面也相對較高”。
記者整理發(fā)現(xiàn),，近期內(nèi)杭州,、昆明、合肥,、武漢,、無錫、溫州,、石家莊,、南京等二三線城市也同樣有大規(guī)模的推地計(jì)劃。其中,，武漢市8月24日集中推出36宗地塊,；杭州市在8月27日整齊推出占地達(dá)456畝的主城區(qū)7宗地塊；溫州市近日也一次性推出52宗面積合計(jì)為3220畝的凈地,，供應(yīng)力度前所未有,；而廈門市也將于9月7日公開出讓17幅地塊。
根據(jù)歷年的土地供應(yīng)節(jié)奏,，一般從第二季度開始土地供應(yīng)逐漸放量,，第三、四季度達(dá)到供應(yīng)高峰,。國土部在8月中旬曾經(jīng)表示,，“按照土地供求的季節(jié)性規(guī)律，2012年下半年土地供應(yīng)量將會(huì)增加,，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢,。”
冷清 上半年出讓收入銳減
鏈家地產(chǎn)市場研究部常清告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，受調(diào)控政策影響,，上半年全國土地市場供需相對冷淡，房企拿地意愿比較低,，造成地方政府土地財(cái)政萎縮明顯,。因此，“下半年地方政府加大了推地意愿”,。
而國土部8月份公布的數(shù)據(jù)顯示,，上半年全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)合計(jì)5.97萬公頃，同比減少15%,。其中,，住房用地供應(yīng)4.08萬公頃，同比減少21.7%,。8月29日,，財(cái)政部部長謝旭人也指出，受部分地區(qū)土地供應(yīng)面積減少,、房地產(chǎn)市場調(diào)控效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)等多因素影響,，今年前七個(gè)月，我國國有土地使用權(quán)出讓收入總計(jì)13490億元，下降了27.1%,。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，張大偉告訴記者，“全國主要的13個(gè)典型城市前八月土地出讓金合計(jì)為2473.5億,，與去年同期的4076億相比,，下調(diào)幅度達(dá)到了39.3%。特別是一線城市,，前八月土地收入同比均出現(xiàn)了明顯銳減,，其中北京土地收入跌幅最大，超過了63.5%”,。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，各地政府之所以近期加快了推地節(jié)奏，除了下半年進(jìn)入“完成全年供地任務(wù)的最后沖刺階段”,，另一個(gè)很重要的原因是上半年土地財(cái)政的嚴(yán)重萎縮,。常清分析認(rèn)為，“北京土地市場前八個(gè)月中有三個(gè)月僅成交1宗住宅用地,，還有三個(gè)月甚至零成交,，這種情況在歷史上從未出現(xiàn)過”，從這些原因來看,，不難理解北京上半年土地收入的嚴(yán)重縮水,。
常清進(jìn)一步分析稱，北京土地市場上半年成交量之所以出現(xiàn)歷史最低水平,，一部分原因與政府推地節(jié)奏有關(guān),，“但根本原因還是開發(fā)商拿地意愿不強(qiáng)”。他認(rèn)為,，開發(fā)商對土地資質(zhì)的挑剔程度有所上升,，資質(zhì)一般的居住用地很難引起開發(fā)商興趣�,！岸顚哟蔚脑騽t是,，房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，使得住宅項(xiàng)目的利潤預(yù)期較以往有了很大收縮,。住宅市場的開發(fā)地位衰落,，開發(fā)商當(dāng)前拿地態(tài)度隨之出現(xiàn)松動(dòng)�,！�
考驗(yàn) 開發(fā)商恐難消化
盡管上半年土地市場的總體乏力以及土地收入的相應(yīng)銳減,，促使地方政府下半年加快供地步伐，但開發(fā)商卻未必有意愿埋單,。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者,，面對各地方政府下半年大規(guī)模的推地計(jì)劃,，開發(fā)企業(yè)不一定有那么大的能力去“接盤”，“尤其是在當(dāng)前市場尚未完全回暖的市場背景下不會(huì)出現(xiàn)搶地潮”,。
張宏偉分析稱,，從國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)來看，今年1至7月全國房地產(chǎn)投資增速仍然在下滑,�,！伴_發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模,，以及整個(gè)商品住宅市場的銷售面積和金額,，大多數(shù)還都處于同比去年負(fù)增長的局面�,！彼J(rèn)為,，“整個(gè)市場基本面尚未回暖造成開發(fā)企業(yè)對未來信心不足，而這最終將影響到企業(yè)在土地市場的行為,�,！�
他進(jìn)一步分析稱，除少數(shù)大型企業(yè)外,，當(dāng)前大部分開發(fā)商的現(xiàn)金流依然偏緊,。“在融資環(huán)境不好的環(huán)境下,，即使持有現(xiàn)金的企業(yè)拿地也會(huì)相對謹(jǐn)慎,，不會(huì)大規(guī)模出手拿地�,！绷硗�,，“盡管各地政府推地?cái)?shù)量在增加，但是不少地塊屬于遠(yuǎn)郊區(qū)域,，不太可能吸引太多的開發(fā)企業(yè)關(guān)注,。”
而鏈家地產(chǎn)通過對恒大,、中海等二十家標(biāo)桿房企今年上半年的業(yè)績情況對比分析,，發(fā)現(xiàn)這些標(biāo)桿房企上半年凈利潤率全線下滑。同時(shí)發(fā)現(xiàn),，這些標(biāo)桿房企的土地策略開始分化,。“排除未發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)的兩家企業(yè),，其余18家房企中有10家企業(yè)的土地儲(chǔ)備面積與年初相比出現(xiàn)下降,。以上半年銷售面積保守估計(jì)，這18家房企土地儲(chǔ)備足夠未來7年開發(fā),�,！�
在鏈家地產(chǎn)的這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中,，恒大地產(chǎn)當(dāng)前土地儲(chǔ)備的可開發(fā)年限為8.2年，雅居樂為10.4年,，綠城中國為11.4年,，而合生創(chuàng)展集團(tuán)則為29.7年。常清據(jù)此分析認(rèn)為,，“這些房企土地儲(chǔ)備消化周期都相對較長,，而上半年超過半數(shù)的房企拿地面積少于銷售面積�,！�
常清進(jìn)一步認(rèn)為,，“國內(nèi)土地市場波動(dòng)比較明顯，而長期來看,，未來地價(jià)的升值幅度也會(huì)有所放緩,。目前標(biāo)桿內(nèi)房企多擁有大量可開發(fā)土地，除少數(shù)高周轉(zhuǎn)企業(yè)外,，短期拿地急迫性不高,，使得本輪土地市場的低迷可能要持續(xù)更長時(shí)間�,！�
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者還了解到,，國土部在今年加大了對開發(fā)企業(yè)“囤地行為”的清查力度，例行的土地督察工作每個(gè)季度總結(jié)通報(bào)一次,。此外,，業(yè)內(nèi)認(rèn)為地方政府對土地的當(dāng)前定價(jià)依然偏高，這些都將改變以往開發(fā)商通過大幅購入土地然后“坐等升值”的利潤模式,。
張大偉告訴記者,，“大部分前期上漲過快，以及配套落后的郊區(qū)地塊下半年價(jià)格仍有望回落,；而地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊則可能在競標(biāo)中小幅上漲,。”另外,，從過往經(jīng)驗(yàn)來看,，“地王項(xiàng)目入市通常都表現(xiàn)平平，因此預(yù)計(jì)下半年居住用地‘地王’再頻繁出現(xiàn)的可能性很小,。房企購地行為仍然會(huì)以謹(jǐn)慎為主”,。