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山東將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法,，開展商品住房現(xiàn)房銷售試點,。分析人士認(rèn)為，這意味著商品房預(yù)售制度將迎來變局,，雖然目前只在有限范圍內(nèi)試點,，影響也會有限，但如果未來形成趨勢，無疑將對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生撼動,。隨著調(diào)控觸及開發(fā)商“切身之痛”,，各方博弈加劇，樓市調(diào)控步入深水區(qū),。
這是自本月初“取消預(yù)售制”消息傳出并造成市場震蕩后,，又一次傳出與預(yù)售制度有關(guān)的消息。由于預(yù)售制度改變將直接影響開發(fā)商的資金鏈,，其試點對樓市調(diào)控的意義尤為重大,。
商品房預(yù)售制度始于1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，目的是降低企業(yè)資金門檻,，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售,。按照該法律規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項,，必須用于有關(guān)的工程建設(shè),。2010年，住建部出臺文件,，對這一制度進(jìn)行規(guī)范,。
作為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一項基本制度，預(yù)售制對開發(fā)商的重要性究竟有多大,？根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元,，其中定金及預(yù)收款12750億元,，占比超過25%。這就不難理解,，為什么在本月初傳出預(yù)售制度調(diào)整的消息后,，開發(fā)商幾乎異口同聲地表示反對。
分析人士認(rèn)為,，在樓市調(diào)控持續(xù)深入,，房企資金渠道缺乏的情況下，加強(qiáng)預(yù)售資金管理甚至微調(diào)預(yù)售制度仍然很有必要,。進(jìn)入8月以來,，房地產(chǎn)市場成交量和交易金額持續(xù)保持高位，強(qiáng)化預(yù)售制度管理,，不僅有助于銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范,，同時也避免開發(fā)商挪用預(yù)售資金，侵害購房者利益,。
當(dāng)前,，全國絕大部分新建商品房以期房形式進(jìn)行銷售,，在這種銷售模式中,，信息公開,、明碼標(biāo)價、一房一價等較繁瑣的預(yù)售要求,，以及商品房項目較分散的布局,，正使得預(yù)售制度面臨監(jiān)管難的困境。同時,，若房地產(chǎn)市場形勢不佳，在期房銷售中，處于弱勢一方的購房者則要承擔(dān)巨大風(fēng)險,。
同時,，與預(yù)售制度伴生的期房銷售模式，已成為投資客青睞的投資渠道,。由于期房銷售價格相對不高,、投資收益較高，不少投機(jī)投資性購房者通過期房交易來獲取利益,。相比之下,，現(xiàn)房的市場價值較穩(wěn)定，價格波動較小,。因此,，鼓勵現(xiàn)房銷售無疑是有益嘗試。
事實上,，山東試點并未從根本上“撼動”預(yù)售制度,，對市場和房企資金面的影響不大。但啟動這一試點,，具有積極意義,。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，正密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場的變化,，會同和配合有關(guān)部門,，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場調(diào)控的政策措施。而預(yù)售制的調(diào)整,，與其他多項長效手段的醞釀,，將是實現(xiàn)本輪房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要一步,。無疑,，試點邁出的只是一小步，卻是深化樓市調(diào)控的一大步,。
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