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隨著住宅市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控,，已經(jīng)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)。近日,，參與“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”的多位企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，作為純投資性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，盡管在調(diào)控閘門(mén)之外,，但要均衡長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)與合理回報(bào)一直存在難度,。另外，由于地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)同樣熱衷,，當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)總量過(guò)剩等泡沫化風(fēng)險(xiǎn),。
記者了解到，當(dāng)前除了萬(wàn)科,、保利,、華潤(rùn)置地等一些標(biāo)桿企業(yè)有意在商業(yè)地產(chǎn)分一杯羹，商業(yè)用地也正受到其他投資商熱捧,。前段時(shí)間高價(jià)地塊頻出,，其中大部分為商業(yè)性質(zhì)用地。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉曾告訴本報(bào)記者，“土地市場(chǎng)尚未全面回暖,，目前成交復(fù)蘇的地塊屬性基本都為商業(yè)類(lèi)地塊,。”
事實(shí)上,，隨著調(diào)控政策的影響,，前半年全國(guó)土地市場(chǎng)一度處于冷清狀態(tài)。各地政府推出的住宅地塊往往以流標(biāo)和底價(jià)成交,，由此造成的土地財(cái)政的縮水接近上千億元,。與住宅市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的則是近期商業(yè)地塊的升溫。業(yè)內(nèi)甚至預(yù)計(jì),，未來(lái)國(guó)內(nèi)房企可能會(huì)將更多的人力物力投入到商業(yè)地產(chǎn)。
北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理劉曉光在博鰲房地產(chǎn)論壇表示,，當(dāng)前有些地方已經(jīng)發(fā)生了商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩,，甚至有些企業(yè)被套牢后自我淘汰使得行業(yè)洗牌加速。他認(rèn)為,，盡管商業(yè)地產(chǎn)在京津,、長(zhǎng)三角、珠三角等大城市圈不乏前景,�,！暗且錾虡I(yè)地產(chǎn)，需要先有商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,，不能貿(mào)然涉足”,。
龍湖地產(chǎn)有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理王亞軍分析指出，由于沒(méi)有限購(gòu),，“大家把注意力都放在商業(yè)地產(chǎn)了,，但是做起來(lái)難度卻非常大”。
王亞軍告訴記者,，由于商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)是投資屬性,，投資者對(duì)回報(bào)的要求就非常高。
“對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)而言,，怎么樣把商圈打造出來(lái),，帶動(dòng)整個(gè)商圈提升投資價(jià)值？”他認(rèn)為,，不是所有的企業(yè)都具備商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力,。
另外則是資金方面，“因?yàn)槭情L(zhǎng)期投資持有項(xiàng)目,，如果融資成本高到12%以上,，基本上商業(yè)地產(chǎn)就不用考慮了，偶爾也許一個(gè)項(xiàng)目升值，但很多時(shí)候是做不到這一點(diǎn)的,�,！蓖鮼嗆娞寡裕埡诖蛟焐虡I(yè)地產(chǎn)過(guò)程中,，如何控制資金成本是“非常難”的一個(gè)問(wèn)題,。尤其是“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)往后很長(zhǎng)一段時(shí)間，都有不確定性”,。
深圳美佳華實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)洪小佳則告訴記者,，困擾商業(yè)地產(chǎn)的還有“租售比”問(wèn)題�,！澳阗u(mài)多少,？持有多少？現(xiàn)有的金融體制對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資沒(méi)有辦法給予完全的融資,，如果全靠融資的話,，那肯定會(huì)完蛋”。洪小佳告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“對(duì)我們來(lái)說(shuō)一般是賣(mài)一部分,，持有一部分，但賣(mài)的部分盡量不影響整體格局,，必須控制好后續(xù)經(jīng)營(yíng),，控制好業(yè)態(tài)”。
以專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)自居的寶龍地產(chǎn)控股有限公司副總裁黃永華則分析指出,，除了社會(huì)層面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求,，造成商業(yè)地產(chǎn)升溫的另一個(gè)因素是“政府層面的默許”。他認(rèn)為,，“這也是當(dāng)?shù)卣蜕虡I(yè)地產(chǎn)商比較容易達(dá)到默契,，達(dá)成多方共贏的一種需求”�,！�
黃永華進(jìn)一步解釋?zhuān)皩?duì)于政府來(lái)講,，希望一個(gè)不太成熟的地塊很快地成熟起來(lái)。所以,，像萬(wàn)達(dá),、寶龍這樣企業(yè)，在二,、三線城市,、三、四線城市更能受到政府的歡迎,。因?yàn)�,，�?dāng)這些企業(yè)把城市綜合體的概念做起來(lái),，旁邊的地價(jià)就翻得更快，甚至幾倍的翻”,。
“當(dāng)前很多地方政府熱衷于推出商住綜合體項(xiàng)目,。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)賣(mài)地可以賺錢(qián)并能拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP；而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，即可規(guī)避調(diào)控政策,，又能變相做住宅項(xiàng)目。確實(shí)是雙贏的做法,�,！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。
而記者了解到,，商業(yè)綜合體等項(xiàng)目在二,、三線城市及中西部城市發(fā)展尤為迅速。由地方政府主導(dǎo),、出于追求業(yè)績(jī)的盲目規(guī)劃,，而野蠻生長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)引起越來(lái)越多業(yè)內(nèi)人士的警惕。中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾經(jīng)指出,，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī),，大量地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地,，一定會(huì)造成供大于求。
“如果企業(yè)和當(dāng)?shù)卣捌跍贤ū容^好,，能夠達(dá)到預(yù)期,，政府將給你更多的支持，這是一種相互默契”,。黃永華認(rèn)為,，這是商業(yè)地產(chǎn)被看好的原因之一。但是他同樣指出,，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)在這個(gè)階段有很多風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái),。“比如商業(yè)地產(chǎn)總量過(guò)剩,，如此發(fā)展下去會(huì)對(duì)企業(yè)和投資者很不利,。”
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