《經(jīng)濟參考報》記者在采訪中發(fā)現(xiàn),公租房租金處于一個“高不成低不就”的尷尬境地:雖然“略低于市場價格”,,但仍高于不少住房困難人群的預期,,影響其租住意愿;另一方面,由于租售比懸殊等因素,,公租房投資成本大,、回收周期長,客觀上不存在大幅降租的空間,。因此,,公租房租金如何確定,公租房成本如何分擔,,仍是需要探索的新課題,。 住在上海市籌公租房項目馨寧公寓小區(qū)一號樓1506室的顏雪顏雪告訴記者,馨寧公寓小區(qū)環(huán)境很好,,房屋戶型,、裝修也都令人滿意,不過每月2705元的房租,,還是讓家里感到吃力,。 記者了解到,馨寧公寓和尚景園的首期申請率總計約為40%(申請人數(shù)和住房套數(shù)之比),,低于此前預期,。在選房階段,又有不少申請對象因不滿意租金而放棄租住,,導致實際入住率進一步降低,。比如,截至5月中旬,,共推出2900套房源的馨寧公寓,,其首批入住戶數(shù)在380戶左右。 不過,,雖然相關部門為降低公租房的成本采取多項舉措,,但目前的租金并不具備明顯下調的可能性和可行性,一旦租金大幅降低,,或將引發(fā)一系列負面效果: 挫傷企業(yè)參與的積極性,。比如,尚景園的建筑總面積為15.75萬平方米,,共有住宅2202套,。2011年5月上海市公積金管理中心動用公積金增值收益以14.98億元從上海城投整體收購該項目,折合投資成本為9511元/平方米,。即使靜態(tài)年投資收益率有5%,、達到100%的出租率,凈租金也至少要40元/平方米·月才能保本,。 馨寧公寓也面臨類似問題,。項目運營方上海地產(chǎn)保障住房投資建設管理有限公司副總經(jīng)理荀旭東說,,項目總投資超過20億元,即使是滿租,,每年也都是虧本運營,。 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說:“我國的租金房價比嚴重偏低,如果公租房租金為同地段市場價格的60%,、70%,,我認為行不通。這樣收回來的租金,,恐怕連交利息都不夠,。”他認為,,應參照市場價格,,確定公租房租金標準。 對現(xiàn)有的住房租賃市場產(chǎn)生沖擊,。上海市住房保障房和房屋管理局副局長龐元介紹,,目前上海可租住的商品住房約有3000萬平方米,,租房市場已較為成熟,。租房市場的總量并不缺少,但在房型,、房屋條件,、租賃穩(wěn)定性等方面存在不足,公租房恰在這方面的“性價比”要高出一籌,。絕大多數(shù)人的住房問題都通過市場解決,,公租房主要起到補充作用。一旦公租房租賃價格過低,,將不可避免對市場化的租金造成沖擊,,使大量商品住宅合理收益“縮水”,產(chǎn)生新的問題,。 產(chǎn)生新的尋租牟利空間,。多位業(yè)內人士指出,一旦公租房租金和市場價格差距過大,,便很難杜絕一些人利用價格“雙軌制”鉆空子,、申請房源后進行轉租以賺取差價,這將損及公租房制度的公平公正性,。 《經(jīng)濟參考報》記者了解到,目前上海兩個公租房項目均沒有調整租金的計劃,。 對此,,業(yè)內人士認為,,公租房的可持續(xù)經(jīng)營需要以高出租率為前提,但目前不宜通過降低租金來實現(xiàn),,首要的是建立合理的成本分擔機制,。 馨寧公寓租客楊君坤目前每月房租是1880元,不過單位能提供1000元的補貼,,負擔就減輕不少,。近期啟動供應的上海陸家嘴金融城人才公寓推出政策,符合一定條件的入住者每月可獲得一定的租房補貼,,前三年分別以每月600元,、300元和100元的標準進行補貼。 其次,,降低公租房企業(yè)的融資成本,。劉志峰認為,目前各大商業(yè)銀行已改制為上市公司,,單純依靠商業(yè)銀行提供低息貸款不可行,,可以考慮以財政貼息為支撐,建立公租房建設和運營的低息貸款制度,。此外,,還可通過股權式投資引入其他資金,住房公積金,、社�,;稹⑵髽I(yè)年金等可成為公租房股權式投資的資金來源,。 再次,,視情降低公租房的申請門檻。比如,,上海公租房申請雖不設“收入線”及“戶籍線”,,但規(guī)定申請者“需具有本市常住戶口,或者持有《上海市居住證》達到二年以上且在滬連續(xù)繳納社會保險金達到一年以上”,。這項規(guī)定把不少新就業(yè)年輕人擋在了門外,。 “只要能保證支付租金,除了可設置申請人沒有自有房產(chǎn)(且人均面積超過當?shù)貥藴?,、沒有同時享受其他住房保障等門檻外,,其他的規(guī)定都可逐步放松。這樣也可明顯提高出租率,�,!标惤苷f。
|