■ 本期嘉賓：
楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長
薛建雄 中國房地產(chǎn)信息集團分析師
姚玲珍
上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所常務副所長
尹伯成 復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任
國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70個大中城市住宅銷售價格”顯示，今年6月份全國70個城市的房價環(huán)比漲幅為0.02%,，終結了連續(xù)8個月的“負增長”局面,，其中25個城市房價上漲。而在剛剛過去的7月,，房價上漲勢頭依舊不減,。中國指數(shù)研究院(微博)發(fā)布的房價指數(shù)顯示，7月全國100個城市住宅均價為8717元/平方米,，環(huán)比上漲0.33%,。
在中央三令五申嚴防房價反彈之下，各地房價大有“我行我素”之勢,，國務院不得不再祭出一招：派出8個督查組,，奔赴各地督查調(diào)控執(zhí)行力度。
從7月下旬開始,，國務院派出8個督查組,，對16個省市貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。據(jù)了解,，此次督查的地區(qū)是：北京市,、天津市、河北省,、遼寧省,、吉林省、上海市,、江蘇省,、浙江省、福建省,、山東省,、河南省、湖北省,、湖南省,、廣東省、重慶市,、四川省,。對其他地區(qū)落實情況，國務院有關部門也將通過各種方式進行督促檢查,。
話題一：調(diào)控效果幾何
不可否認,，調(diào)控政策出臺后特別是去年下半年以來，很多地方樓市還是降溫了,，調(diào)控效果還是比較明顯的
據(jù)了解,，國務院督查組已先后到南京,、武漢、長春,、上海,、蘇州、濟南,、廣州,、深圳、江門等地調(diào)研,。調(diào)研項目包括與當?shù)亻_發(fā)商,、中介機構、市民代表座談,；聽取當?shù)胤抗�,、國土等部門對房地產(chǎn)開發(fā)情況的報告；實地考察幾個具有典型性的房地產(chǎn)項目和保障房項目,�,？疾靸�(nèi)容涉及房價走勢、土地閑置情況,、房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況等多個方面,。
而根據(jù)目前披露的結果來看，對于各省市2011年以來貫徹落實國家各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策所取得的成效,，督查組似乎比較滿意,，紛紛給予了充分肯定。并希望上述已調(diào)研過的城市繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，進一步鞏固調(diào)控成果,，確保房地產(chǎn)市場總體價格的平穩(wěn)健康。
這一輪調(diào)控效果是否真如督查組所評價的那樣取得了積極成效,？
楊紅旭：中央督查組下到地方,，一般會先總體肯定地方實行政策的成果，然后提出一些建議,，這也是老套路了,，即便不去督查也能得出這樣的結論。
但不可否認,，調(diào)控政策出臺后特別是去年下半年以來,，很多地方樓市還是降溫了，成交量也出現(xiàn)下滑,，從去年的八九月份到今年的四五月份房價基本是以下跌為主的,，所以調(diào)控效果還是比較明顯的。
姚玲珍：自去年下半年以來,，從市場的發(fā)展狀況來看,，樓市的成交量和價格均有所回落,，這一輪的調(diào)控還是比較有效的,。
值得注意的是,，從以往幾輪的調(diào)控來看，一旦調(diào)控政策放松,，市場立馬出現(xiàn)反彈,。因此，這一輪調(diào)控,，目前成績并不是主要的,，關鍵還是看未來，中央將用何種方法使得調(diào)控政策與市場成功對接,，從而保持調(diào)控政策效果的持續(xù)性,，以及整個市場反應的常態(tài)化。只有這樣才能避免后期調(diào)控政策一放松,，市場就立馬反彈甚至反彈超過原來高點的情況出現(xiàn),。
薛建雄：個人認為調(diào)控只是暫時抑制住了房價上漲，并不能改變房價上漲的大趨勢,。
舉個例子,，我們知道，在日本,、中國香港,、韓國等經(jīng)濟高速增長的國家和地區(qū)，快速增長的經(jīng)濟都使得他們的房價大漲,，中國內(nèi)地發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展也帶來了同樣的結果,。房價上漲了，各政府就要想辦法對其進行調(diào)控,，比較成功的是韓國政府對其房價的調(diào)控,，他們將擴大供應量和限貸結合，有效地抑制住了房價上漲,。
中國政府為了控制房價,，當下的做法是正確的，但是因為中國土地面積太大,，地方區(qū)域發(fā)展程度不一,，事情做起來很慢，以目前的進度來看,，想控制住房價至少需要5至8年,，而在接下來的3至5年里，房價還是會上漲,。
話題二：督查用意何在
國務院通過督查可以發(fā)現(xiàn)地方是不是借微調(diào)之名與中央調(diào)控政策不一,，進而來細致地了解和解決一些問題
回顧7月,，可以看到調(diào)控政策一再被強調(diào)：7月5日，央行強調(diào)金融機構要繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策,，繼續(xù)抑制投機投資性購房,；緊接著兩天后，國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時強調(diào),，必須堅定不移做好調(diào)控工作,，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣,；7月19日,，國土部和住建部更是聯(lián)合發(fā)文，要求堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松,，不斷鞏固調(diào)控成果,，堅決防止房價反彈。
近期調(diào)控政策之所以不斷釋放從緊信號,，是緣于6月份全國多數(shù)城市樓市和土地市場的加速回暖,。5月之前一直處于“冰凍期”的土地市場，仿佛一夜之間就火熱起來,，廣州,、北京相繼誕生單價地王，上海,、南京等城市也連續(xù)出現(xiàn)高溢價地塊成交情況,。
就在房地產(chǎn)拐點論甚囂塵上之時，國務院派出8個督查組赴16省市專項督查樓市調(diào)控,，這是15個月以來,，國務院第二次專門為房地產(chǎn)調(diào)控派出督查組。那么,，此次督查的用意何在,？
楊紅旭：此次二派督查組去各省市進行樓市調(diào)控調(diào)研主要是出于兩方面的考慮：首先是由于今年6月份房價開始出現(xiàn)反彈，為了進一步抑制房價,、督促地方政府更好地執(zhí)行調(diào)控政策,；另一方面，今年以來,，部分地方政府或明或暗地放松調(diào)控力度,，導致部分地方調(diào)控政策落實不到位，沒有真正產(chǎn)生調(diào)控效果,。
姚玲珍：此次督查的主要目的還是表達中央政府堅定對房地產(chǎn)調(diào)控政策和目標不動搖的態(tài)度,。
在前期，很多地方政府對限購政策或其他調(diào)控政策有一些試探性的動作，在一些標準上也有一定程度的調(diào)整,。另一方面,，中央對宏觀政策有一些結構性的微調(diào)，加上房地產(chǎn)市場6月份成交的數(shù)量和價格都有所回升,，在多方面因素的作用下,，使得市場有傳聞預期政府會對調(diào)控政策有所放松、后期樓市會反彈,。這時候派出督查組一方面是堅定調(diào)控信心,，另外就是檢查各地方政府對于落實調(diào)控政策的力度問題,。
薛建雄：督查肯定是因為市場出現(xiàn)了比較大的變化,，而政府通過督查來研究市場，考慮整個宏觀經(jīng)濟面的協(xié)調(diào),，進而來找原因,，為下一步做好準備，其實是想了解各個集團的利益關系,。
堅定調(diào)控信心還需要時間,，因為利益是永遠變動的，我覺得這需要時間,，過程上房價應該還要漲一兩波,，比如上海，估計價格要在3萬至3.5萬之間才能停住,。
尹伯成：國務院通過督查可以發(fā)現(xiàn)地方是否借微調(diào)之名與中央調(diào)控政策不一,，進而來細致地了解和解決一些問題。調(diào)控效果的具體化可以讓中央進一步發(fā)揮作用來指導地方,，也可以將各地問題匯總從而研究分析解決,，將政策進一步細化。
督查表明國務院調(diào)控決心很大,，態(tài)度很堅決,，希望地方不要和中央玩不一的游戲。通過督查讓中央穩(wěn)住地方和看清地方,，中央可以更好地化解各矛盾利益方,。
話題三：政策如何變動
房產(chǎn)稅可能會進一步擴容，增加試點城市,；房地產(chǎn)教育管理方面的稅有可能進一步收緊,，提高相關的稅率
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，對樓市來說,，心理預期最為重要,。摸清各地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和調(diào)控政策的落實情況，將有助于中央對接下來調(diào)控政策走向的把控。于是有人將此次調(diào)研解讀為新一輪調(diào)控政策的前奏,，并對新政策的內(nèi)容猜測紛紛,。有觀點認為，此次調(diào)研之后,，房產(chǎn)稅試點城市會進一步擴容,。而上周更是有一條關于“商品房預售制將取消”的傳聞紅遍網(wǎng)絡。那么,，這次調(diào)研之后政策面會出現(xiàn)變動么,？
楊紅旭：首先還是會強調(diào)既有政策，切實保證已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策落實到位,，真正發(fā)揮調(diào)控作用,。不過，光靠強調(diào)可能難以抑制房價上漲,，一些新的調(diào)控政策可能會適時出臺,。主要應該集中在稅收方面：比如，房產(chǎn)稅可能會進一步擴容,，增加試點城市,；房地產(chǎn)教育管理方面的稅有可能進一步收緊，提高相關的稅率,。
另一方面,，限購政策可能會進一步地強化，督促地方政府去進一步落實,，通過實行“問責”制度來深化限購的力度,。
此外，今年以來,，大部分地方政府都沒有制定年度房價控制目標,，中央接下來有可能要求地方制定各地年度房價控制目標，在下半年進行落實,。
姚玲珍：宏觀政策應該不會變,，比如限購政策，后期可能出臺的新政策,，可能會是稅收方面的政策,，目前只有重慶和上海兩個城市是“房產(chǎn)稅”的試點，后期也許會在全國推廣,；另外,，在信貸政策方面可能會進行一些微調(diào)，如鼓勵剛性需求和改善性需求,；而在保障性住房政策方面,，對于保障性住房建設的融資等可能會出臺一些新政策,。
預售制度應該不會取消，雖然有很多傳聞認為應該取消預售制度,，這樣政府對市場的調(diào)控力度就會加強,，市場會更加規(guī)范。但是從發(fā)達國家來看,，商品房的預售制度仍然存在并有其存在的合理性,，如建設周期長、資金需求量大等一些客觀因素就決定了預售制度的存在,。但在預售的過程中,，政府或相關機構可以加強預售管理和規(guī)范性。開發(fā)商對預售所得資金的使用應該�,？顚Ｓ�,，按照工程的進度用于項目，而不是隨意用于拿地,；此外,，在預售的條款和信息披露方面可以加強管理,。
薛建雄：出臺商品房預售制度的初衷是降低房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻,、擴大內(nèi)需、增加市場供應,。預售制度加速了資金的運轉(zhuǎn)周期,，提高了資金的使用效率，已成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段,。因此,，取消預售制肯定會增加開發(fā)商的融資成本，可能會導致開發(fā)商的成本轉(zhuǎn)嫁,。但目前整個行業(yè)的現(xiàn)金流比較充溢,，這是取消的有利條件之一。
在產(chǎn)業(yè)發(fā)展進入成熟階段,，取消預售制對房地產(chǎn)的健康發(fā)展相對有利,。它抑制一定的投機需求，對購房者的保障性更高,。不過,，這個取消過程應該是逐步完善的，如果簡單地取消商品房預售制度,，有可能帶來不利后果：一是有的地方商品房不夠賣,，如果直接搞現(xiàn)房銷售，會加劇商品房的供不應求,，進一步推高房價,；二是取消商品房預售制度將增加開發(fā)商的成本,，相應支出勢必轉(zhuǎn)嫁給購房者。
尹伯成：變動無非就是將限購,、限貸等政策進一步細化,，不讓地方政府有孔可鉆，要將中央決策進一步落實到位,，仔細分析地方房價走勢情況,，如若地方房價要反彈，那么可選擇一兩個城市來進行試點,，找解決方案,。
傳言所說的取消預售制度也該算是變動。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷壯大,，投融資體制日益完善以及需求問題得以緩解,，取消房屋預售是大勢所趨，但一定是要一個較長的過程,。房地產(chǎn)業(yè)的地域特征非常強,，每個城市發(fā)展差距很大，一些房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟的城市,，已經(jīng)有條件先取消預售制度,。就拿上海來說，基本已接近這一階段,，如果其他配套政策跟進得當,，也可適時取消預售制度。
話題四：房價去向何方
對于身處淡季的第三季度,，估計房價應該會相對比較平穩(wěn),，沒有多大的波動；但是到第四季度,，估計房價會有非常明顯的上漲走勢
中國經(jīng)濟最近幾年的高速發(fā)展過程中,，一個行之有效的模式是房地產(chǎn)與投資兩條腿走路。具體而言,，房價的上升帶來地價的上漲,。這一方面提高地方政府的土地出讓收益，另一方面,，以土地作為擔保,，地方政府可以通過融資平臺的模式從銀行體系得到更多貸款。而這使得地方政府有財力投資當?shù)氐幕A設施建設和經(jīng)濟建設,�,；A設施的改善和經(jīng)濟的快速發(fā)展又反過來進一步推高房價和地價，拉高房地產(chǎn)和相關行業(yè),。
這樣一個過程對于地方政府和開發(fā)商來說是互惠互利的過程,，但當房價上漲到影響民生的程度時,，中央必須堅決控制房地產(chǎn)投機投資性需求，控制房價上漲,。
于是,，在樓市調(diào)控這件事上，中央與地方政府一直處于博弈狀態(tài),。然而,，在目前的經(jīng)濟形勢下，穩(wěn)增長或?qū)⒊蔀榈胤秸潘蓸鞘姓{(diào)控的一個重要籌碼,。因此,，分析認為，這種博弈狀態(tài)在未來可能進一步升級,，未來的房價走勢也將畫上問號,。
楊紅旭：博弈一直在進行，但這次有所升級,。督查組的主要意義在于督查,，反映出中央希望地方政府更好地去落實政策；但另外一方面,，之前樓市比較低迷,，地方的財政收入和經(jīng)濟有所下滑，地方政府有意愿和驅(qū)動力去放松調(diào)控,。中央和地方不同的利益出發(fā)點使得博弈加劇,。
當前房價面臨重新上漲的壓力，如果不出新的調(diào)控措施,，下半年漲價的預期將進一步增大。雖然近期監(jiān)管層曾多次表態(tài)堅定樓市調(diào)控,，但“調(diào)控精神要想轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力,，還需相關細化政策予以保障”。
姚玲珍：在整個房地產(chǎn)業(yè)中,，有各方面的利益主體,，從長期來講他們的利益是一致的，但短期是不一致的,，這就產(chǎn)生了一個博弈的過程,。從政府管理層面來講，利益主體主要是中央政府和地方政府,；從經(jīng)濟主體來講,，則有開發(fā)商、銀行,、購房者,。這三種主體的利益有時候是跟地方政府一致的,，有時候又是與中央政府一致的。而這五個方面的主體從短期階段來講,，利益不完全一致,，再加上信息的不對稱以及各主體利益訴求的不同，會使博弈的過程得以存在,。
個人認為,，下半年，房價大幅上漲或下跌的條件和環(huán)境都不存在,，未來房價走勢依然受政策所引導,。在“穩(wěn)增長”目標下，貨幣政策適度放松與“保剛需”政策微調(diào),，將持續(xù)帶動剛需,、改善性需求入市，而投資性需求仍將被嚴格控制,。預計后市房價依然會延續(xù)上半年的平穩(wěn)態(tài)勢,，短期可能略有回調(diào)，下半年或?qū)⒄w與上半年持平,。
薛建雄：可以這樣說,，中央與地方互相協(xié)調(diào)從而來保證大家的利益，拉動經(jīng)濟增長,，這是良性的說法,。
下半年屬于政策緊中偏松的狀態(tài)，房價會有明顯上漲,。對于身處淡季的第三季度,，估計房價應該會相對比較平穩(wěn)，沒有多大的波動,；但是到第四季度,，估計房價會有非常明顯的上漲走勢。
尹伯成：地方政府對土地財政的渴望越來越強,，中央防止地方政府動搖,，才會出此方法。如果不解決初級財政問題,，地方利用微調(diào)之言與中央玩游戲,，中央要觀察民生卻也要防止地方動搖。
對于房價未來的走勢,，個人覺得如果中央沒有新的調(diào)控政策出來,，那么房價很可能會觸底反彈；如果中央出臺新的調(diào)控政策的話,，那么房價就會趨向平穩(wěn),。要知道,，中國的房價永遠是跟著政策走的。