■樓市價(jià)格博弈系列之政策篇
編者按：本輪樓市調(diào)控已實(shí)施兩年有余，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了一定的成效,。但值得注意的是,，隨著樓市成交逐步回暖，部分城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲苗頭,，部分購房者開始擔(dān)心房價(jià)反彈,。為了詳細(xì)梳理樓市現(xiàn)狀以及未來的走向，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》從今日起推出“樓市價(jià)格博弈”系列報(bào)道,，將圍繞政策層面,、市場(chǎng)現(xiàn)狀,、購房者心理等角度展開剖析。
24日,，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知,，決定從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組赴16個(gè)省(市)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查,。這是近兩個(gè)月來,，中央層面對(duì)樓市調(diào)控的第十次表態(tài)，釋放出調(diào)控不動(dòng)搖,，穩(wěn)定樓市預(yù)期的明確信號(hào),。而近期，南京,、鄭州等地相繼曝出“樓市新政”,，引發(fā)輿論對(duì)未來樓市調(diào)控走向的頗多猜測(cè)。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家指出,，當(dāng)前樓市各方博弈加劇,，在調(diào)控的關(guān)鍵敏感期，應(yīng)盡快推行后續(xù)調(diào)控政策,，并建立起調(diào)控長效機(jī)制,，防止房價(jià)反彈。
態(tài)度 中央“穩(wěn)樓市”信號(hào)十連發(fā)
24日,，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知,，針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題,，為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí),，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果,，國務(wù)院決定從7月下旬開始,，派出8個(gè)督查組，對(duì)北京,、天津,、河北、上海等16個(gè)省(市)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查,。
通知指出,，此次督查重點(diǎn)檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況,，住房用地供應(yīng)和管理情況,，稅收政策執(zhí)行和征管情況。對(duì)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施有偏差,、不到位的,，國務(wù)院督查組將督促進(jìn)行整改,。
這是近兩個(gè)月來,，中央層面對(duì)樓市調(diào)控的第十次表態(tài),。
此前，6月5日,，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)重申繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),；6月12日、14日,，發(fā)改委,、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)相繼對(duì)媒體誤報(bào),、誤讀辟謠,；6月19日，住建部再次重申將積極配合金融部門,、繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策,；7月5日，央行指出金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策,，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房,；7月7日，國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào),，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作,，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策，決不能讓房價(jià)反彈,，造成功虧一簣,；7月17日，國土部部長徐紹史表示,，將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖,；7月19日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知,，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松,，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈,。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，地方由于財(cái)政壓力，動(dòng)作頻頻,。
顧云昌表示,，此次督查，一方面顯現(xiàn)中央對(duì)調(diào)控的決心不僅在口頭,，而已在落實(shí),，另一方面,，再次釋放堅(jiān)決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，從2011年以“國八條”為標(biāo)志的本輪最嚴(yán)厲調(diào)控開始執(zhí)行到現(xiàn)在,，一直存在中央對(duì)樓市調(diào)控堅(jiān)決執(zhí)行與地方政府對(duì)調(diào)控微調(diào)的博弈。雖然中央各部委多次重申調(diào)控力度,，甚至10天內(nèi)四部委辟謠,，但是地方政府的微調(diào)依然在頻繁出現(xiàn)，地方政府對(duì)樓市調(diào)控松綁意愿很強(qiáng)烈,。
博弈 地方屢屢試探“政策微調(diào)”
23日,，南京市與鄭州市分別推出房地產(chǎn)新政，雖未觸碰限購,、限貸紅線,，但在中央頻發(fā)信號(hào)穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵期，引起眾人熱議,。
鄭州住房管理中心通知顯示,，8月1日起，鄭州低收入人群若同時(shí)符合以下條件可申請(qǐng)公積金貸款限額貼息,，連續(xù)正常繳存公積金兩年以上,；購房面積小于90平方米(含90平方米)，且家庭只有一套住房,；申請(qǐng)人按貸款合同約定正常還款一年以上,，尚未結(jié)清貸款，無違約記錄,；申請(qǐng)人上年家庭實(shí)際收入低于當(dāng)?shù)厣夏瓿擎?zhèn)居民人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)或申請(qǐng)人有重大疾病,。
同日，南京市出臺(tái)《市政府關(guān)于拉動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)大消費(fèi)的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》),�,！兑庖姟芬螅凹哟蠊e金政策對(duì)首次購房和保障房的支持力度”,、“對(duì)于公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持”,。與此同時(shí)提出，入選“321”計(jì)劃的人才,，正常繳納公積金的可優(yōu)先享受公積金貸款,；若首次購買自住商品住房，視同南京戶籍,，并可按五年內(nèi)個(gè)人所得稅市以下留成部分,，給予購房補(bǔ)貼。
對(duì)于外界解讀的變相放松限購，南京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱,，這是一些媒體對(duì)于此次政策的“誤讀”,。該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“目前,，南京不可能解除限購,，南京市將嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策�,！�
南京鏈家總經(jīng)理黃月平認(rèn)為,，雖然是引進(jìn)人才,，涉及人群較少,，政策表面上看也不會(huì)直接促使成交量上漲。但執(zhí)行后對(duì)于購房者的心理預(yù)期將產(chǎn)生一定影響,，尤其是在政府剛剛出臺(tái)通知打壓樓市的敏感期,，政府行為很容易引起消費(fèi)者對(duì)于政策放松的誤導(dǎo)。
與此同時(shí),，一些業(yè)內(nèi)人士表示,，樓市成交回暖，價(jià)格也出現(xiàn)回升趨勢(shì),，如果本次南京出臺(tái)的新政策能夠順利施行,，未來不排除其余城市跟進(jìn)效仿，采取類似舉措刺激經(jīng)濟(jì)的可能,。
“南京新政旨在擴(kuò)大內(nèi)需,，影響有限被叫停可能性不大,�,！敝袊康禺a(chǎn)信息集團(tuán)評(píng)論員潘紹之認(rèn)為，此項(xiàng)政策受惠面并不大,，也符合我國發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)的政策,，因此，不大可能被叫停,。
在潘紹之看來,，此次新政不能視為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的信號(hào)，準(zhǔn)確意義上,，它是政府在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下在保增長和保民生(房地產(chǎn)調(diào)控)之間彷徨不定的表現(xiàn),。但是，彷徨本身在當(dāng)下的環(huán)境下,，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)即是最大的利好,。與此同時(shí)，盡管中央層面的口風(fēng)至今依然趨嚴(yán)，但仍抑制不住地方政府放松限購的沖動(dòng),。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，自房地產(chǎn)調(diào)控以來，通過各種手段“松綁”樓市調(diào)控的城市已達(dá)近50個(gè),，雖然成都,、重慶、揚(yáng)州等城市微調(diào)政策獲放行,。但有些省市“新政”出臺(tái)不到一個(gè)月,，甚至還來不及實(shí)施就已夭折。例如：石家莊曾草擬的住房限購微調(diào)辦法,，直接遭上級(jí)主管部門叫停,，河南首套房貸利率7折優(yōu)惠近日被銀監(jiān)部門否決后，珠海又?jǐn)M將住宅限購范圍從主城區(qū)收縮至一條街區(qū),，但消息剛曝出4個(gè)小時(shí)即被連夜叫停,。
對(duì)此，顧云昌表示,，地方有自己的難處,，土地出讓金下降、稅收下降,、投資下降的連環(huán)效應(yīng),，使地方財(cái)政變得艱難。
地方財(cái)政收入大幅下降,，可能是地方政府在調(diào)控關(guān)鍵期仍動(dòng)作頻頻的主要原因,。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年,，20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍數(shù)高達(dá)163宗,，住宅用地流拍最為明顯。全國300個(gè)城市土地出讓金總額6525.98億元,，同比下降38%,，縮水超4000億元。其中,，一線城市中上海降幅最為明顯,，住宅用地出讓同比下降近50%，商業(yè)地塊降幅也高達(dá)30%,。
呼吁 應(yīng)推出后續(xù)新政
“現(xiàn)階段,，已實(shí)行近兩年的限購政策隨著時(shí)間的推移效力不斷衰減�,！敝袊鐣�(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華認(rèn)為,，樓市低迷條件下地方政府面臨財(cái)政困難，對(duì)限購政策執(zhí)行力度大打折扣；限購大都以戶籍及社保,、稅收繳納年限為門檻,，符合納稅和社保條件的人隨時(shí)間推移而增多；各種規(guī)避限購手段越來越成熟,，都在減輕最嚴(yán)厲調(diào)控手段的限購效力,，與此同時(shí)，新的抑制住房投資投機(jī)的有效手段尚難以跟進(jìn),，從而形成相對(duì)的政策薄弱期,。
中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長童悅仲也同意以上觀點(diǎn)，他表示,，雖然在投資,、投機(jī)性泡沫被完全擠出市場(chǎng)之前，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松,，但是我們必須盡快推出具有同樣效力的替代政策,，形成房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制,，例如能有效抑制投資,、投機(jī)性住房需求、穩(wěn)定稅收來源的房產(chǎn)稅政策,。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生指出,，現(xiàn)階段我國處于房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期，急需推行后續(xù)新政,，亟待形成長效調(diào)控機(jī)制,，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免房地產(chǎn)調(diào)控功虧一簣,。
“但是我們必須注意到,，我國樓市回暖速度并不一致。例如,，京滬深等一線城市已有明顯跡象,，而中西部地區(qū)則剛有跡象。因此,，在未來的樓市調(diào)控中,，也應(yīng)分地區(qū)地，差異化地進(jìn)行調(diào)控政策,�,！鳖櫾撇f。
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