在2012年上半年剛剛結(jié)束,、市場成交量逐漸回暖的時刻，合作建房之風(fēng)再度席卷北京樓市,。7月11日,，北京合作建房項(xiàng)目舉行新聞發(fā)布會，擁有多年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)的孫智群進(jìn)軍合作建房,，聲稱其建設(shè)的房子比市場價低40%,。沉寂多年的“合作建房”重又進(jìn)入人們的視野。
買房人聯(lián)合做開發(fā)商,，共同出資,、選地、設(shè)計施工,、驗(yàn)收入住,，以節(jié)約成本，建設(shè)低于市場價的房子,。2004年,，聯(lián)想IT工程師于凌罡在中國首次提出這種購房理念，但是因?yàn)?次拿地失敗,，合作建房項(xiàng)目終告失敗,。
近10年之后，復(fù)制于凌罡模式的趙智強(qiáng),、孫智群等人能不能夠成功,，合作建房到底有什么魔力令人趨之若鶩，記者采訪了合作建房的發(fā)起人孫智群,、曾世平等,，探討合作建房的樂與憂。
毫無疑問,，個人合作建房最為吸引買房人的便是房價低廉,。孫智群在新聞發(fā)布會上公布了通州北關(guān)環(huán)島往北地塊和大興龐各莊地塊成為北京合作建房的意向地塊。據(jù)其描述,，通州及大興地塊交通狀況良好,，面積大小合適，體量容易操作,。核算地價成本及建安成本后,，通州房價確定在8900元，大興為7624元,。該均價由地價成本,、土地成本和綜合建設(shè)成本組成,，將有2%的浮動資金。
他還透露,，在住宅設(shè)計方面,，計劃戶型實(shí)際使用率和使用效果大于商品房戶型面積，共設(shè)一居,、二居,、三居、四居四種房型,，平均面積在80平方米左右,，10萬平方米的土地需召集1300戶合作者。
這樣的價格在通州和大興的同等位置極具競爭力,，但也有不少人對合作建房能否在招拍掛時競爭過實(shí)力房企奪得土地提出質(zhì)疑,。孫智群回應(yīng)稱，土地市場冷暖均是雙刃劍,，“土地市場很冷,，必然導(dǎo)致房價下降的預(yù)期，大家都在等待,，這個時候我們推出合作建房更有意義,。而土地增值的時候，房企的拿地?zé)崆橛只貋砹�,，房企通過加價拿地,，成本提高，房價又會提升,，又會讓大家看到合作建房的好處,。所以我認(rèn)為在一段時期之內(nèi)，合作建房的成功率增加了,�,！�
另外一個合作建房項(xiàng)目的發(fā)起人曾世平也強(qiáng)調(diào)了房價的優(yōu)勢。他說：“有錢人可以買商品房,，困難人群可以申請公租房、經(jīng)濟(jì)適用房,，唯有處在夾心層的人群沒有合適的房子,，合作建房的潛在客戶正是這些人�,！彼J(rèn)為,，保守估計也能比同地段的商品房便宜四成。個人合作建房首先節(jié)省了融資成本,，這部分成本大約占房價的15%—20%,；再就是銷售成本,，不需要搞專門的售樓處，也不用招聘售樓小姐,，這部分費(fèi)用大約占
10%—15%,；還有就是公司利潤，一般房地產(chǎn)企業(yè)利潤最低也要在20%,，而合作建房僅僅有3%的管理費(fèi),。此外還能省一筆的就是“公關(guān)費(fèi)用”，“所以便宜四成不是毫無根據(jù)的吹噓”,。
與孫智群高調(diào)公布意向地塊不同,，曾世平顯得非常謹(jǐn)慎。他透露,，目前已經(jīng)選中了兩個目標(biāo)地塊,，在南四環(huán)與南五環(huán)，這里相比較通州地塊更加接近市中心,，交通便利,，而且開發(fā)程度低，價格相對便宜,。不過,，他沒有透露地塊的具體位置�,！拔×酥氨本┖献鹘ǚ渴〉慕�(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，拿地還是低調(diào)些為好”，他說,。
合作建房這個概念由來已久,，在國外合作建房項(xiàng)目往往能夠獲得政府的支持。我國也有相關(guān)的政策,，1991年12月31日,，由國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組頒發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》第六條：“住房投資和建設(shè)體制問題。住房投資和建設(shè)體制的改革,，就是把現(xiàn)行由國家,、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制，轉(zhuǎn)換成國家,、集體,、個人三方面共同負(fù)擔(dān)的住房投資體制。各地政府應(yīng)大力支持單位或個人的集資,、合作建房,，特別是結(jié)合“解危”、“解困”進(jìn)行的集資,、合作建房,。計劃、金融,、財政,、稅收、城建,、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)該積極配合、支持,，通過減免稅費(fèi)等扶持政策,，努力降低建房造價�,！�
1994年7月18日,，由國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十六條：“鼓勵集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社,，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下,，充分發(fā)揮各方面積極性，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造,�,！币陨蠌恼呱详U述了國家對個人集資建房的態(tài)度是鼓勵與支持的。
實(shí)際操作中,，合作建房者并沒有獲得政策上的具體支持,，曾世平說：“我們在溫州的合作建房項(xiàng)目完全按照商品房建設(shè)的流程來操作，審批的過程更加復(fù)雜了,�,！�
7月12日，孫智群開放的合作建房項(xiàng)目接收到的報名者還不到百人,。而另外一個項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾世平告訴記者,，他們現(xiàn)在已經(jīng)有五百人報名了，可是仍然沒有達(dá)到預(yù)期的數(shù)量,。
合作建房因其特有的方式而能夠有效控制成本,，但前提是能夠有足夠的資金拿到土地。前期的準(zhǔn)備工作非常重要,。曾世平說：“北京的地塊比較大,，需要吸納的合作者多，在管理和資金方面的壓力也非常大,。”孫智群負(fù)責(zé)項(xiàng)目首先需要交納25萬元的預(yù)付款,，而曾世平負(fù)責(zé)的項(xiàng)目只需交800元的報名費(fèi),；盡管有500人報名,，但究竟有多少人是真正的合作者還未可知。
購房者的觀望態(tài)度在孫智群和曾世平等人看來是正常的,，畢竟要將如此巨額的資金投入到一個還未可期的項(xiàng)目之中需要巨大的勇氣,。如何建立起組織者與購房者間的信任，也是合作建房必須要跨過的一道坎,。
孫智群介紹說,，在地塊招拍掛環(huán)節(jié)，買房人要向銀行專管賬戶打入資金,。設(shè)計,、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)都將進(jìn)行公開招標(biāo),，做到公開公正,。如果買房人想中途退出，將退還購買者的本金和利息,。不論拿到的地塊處于什么位置,，合作建房的價錢，都會比開發(fā)商建設(shè)的房價低百分之四十左右,，價格優(yōu)勢是關(guān)鍵,。即使在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，我們也會根據(jù)買房人需求,，和公交部門洽談,，增加那里的線路。
孫智群同時介紹了北京合作建房的組織架構(gòu),，未來合作建房組織將包括五個職能板塊：資金監(jiān)管委,，保證資金的安全；成本核算部,，價格是否合理,，由成本核算委員會進(jìn)行監(jiān)管；工程質(zhì)量監(jiān)督委員會,；監(jiān)察部及法律顧問,。他說，有了程序和組織架構(gòu)的保障,，合作建房的成功性將大大提高,。
曾世平的項(xiàng)目也意識到了這個問題，他們的辦法是在銀行建立委托賬戶,。合作建房的全部資金都在這個委托賬戶之中,。這個賬戶的動用需要合作建房組織者、業(yè)主代表和銀行三方面的簽字。假如拿地不成功,，將會全額返還預(yù)付資金,。
合作建房的熱潮引起了一些部門的注意，北京市國土局方面曾經(jīng)表示,，住房建設(shè)用地只能由具有開發(fā)資質(zhì)的公司通過競拍獲得土地的建設(shè)使用權(quán),。而具有土地開發(fā)資質(zhì)的公司，只要手續(xù)齊全,，就可以土地競拍,。北京市住建委方面也表示，對合作建房目前沒有明確規(guī)定,，但按照現(xiàn)有法規(guī),，只要委托的開發(fā)商有正規(guī)的手續(xù)即可。
中國律師精英網(wǎng)首席律師尹富強(qiáng)提到,，合作建房從法律上來說沒有障礙,，而且能有效減少中間環(huán)節(jié)，在一定程度上避免灰色支出的空間,。趙智強(qiáng)團(tuán)隊中的律師孟憲生則稱,，合作建房項(xiàng)目在國外已經(jīng)發(fā)展得非常成熟，只不過國外是以住宅合作社的名義去操作,，而國內(nèi)雖然也有一些這樣性質(zhì)的住宅合作社,，但由于合作建房多年擱置不提，這些合作社也都不再以此為業(yè)了,。孟憲生也是最早的合作建房發(fā)起者之一,，還曾參與過于凌罡的合作建房計劃。在他看來,，合作建房是個可行又有益處的好事,，“嘗試著推行，沒什么不可以的,�,！�
對于合作建房的前景，許多業(yè)內(nèi)人士都持懷疑的態(tài)度,。拿地太難了,，于凌罡就是倒在了拿地的環(huán)節(jié)。和他競拍的都是資產(chǎn)雄厚,、財大氣粗的房地產(chǎn)龍頭,，許多甚至有央企的背景。曾世平打了個比方,，假如央企要是看中一塊地,，它不介意多舉兩次牌,。對于合作建房者來說，資金是定額的,，假如地塊超過了預(yù)期的價格,，就很難拿到�,！凹偃缍鄠�一千萬，我自己就能做主,，再多了就不行了,。”曾世平說,。
即使拿到了地,，房子怎么建起來，怎樣保證質(zhì)量,、控制成本,？也是一個難題。面對比市場價低40%的房子,，北漂一族們很難保持冷靜,。在趙智強(qiáng)為合作建房創(chuàng)建的QQ群里，每天都有人在熱烈地討論,，在這些人眼里,，錢是唯一的問題，其他的都好辦,。這些人來自各行各業(yè),，有搞建筑的，有做工程造價的,，有做裝修的,，大家樂觀地說，只要拿到地,，自己就能把房子蓋起來,。
在孫智群轟轟烈烈地進(jìn)行推廣時，一家土地評估公司的老總范國才提醒他：“合作建房,，實(shí)際上就是要擠掉開發(fā)商的利潤,，由合作者自己去充當(dāng)開發(fā)商的角色，這從資金,、專業(yè)上,，對合作者自己提出了非常高的要求。個人認(rèn)為,，合作建房,，可以滿足少部分人的愿望,，但若要推廣普及，可能性為零,�,！敝袊�(4.02,-0.02,-0.50%)地產(chǎn)的副總周序說：“熱情值得贊賞，但術(shù)業(yè)有專攻,，羅馬不是一夜建成的,。不反對大家的嘗試，只是希望大家保持清醒和冷靜,�,！�
房子建起來了，產(chǎn)權(quán)證能不能拿到還是一個未知數(shù),。北京與溫州不同,，為了控制房地產(chǎn)投資性需求，北京實(shí)行了極為嚴(yán)格的限購政策,。一,，在北京連續(xù)滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續(xù)滿五年的社會保險證明；二,，有北京合法有效的暫住證,；三，購房人在北京沒有房屋,，如果已經(jīng)結(jié)婚,，夫妻雙方在北京沒有房屋；四,，身份證,、結(jié)婚證和戶口本。五,，如果在北京以外的地方貸款買過一套房,，符合以上條件在北京再貸款買房，首付款要百分之六十以上,，包括百分之六十,，貸款利率上浮百分之十。
許多外來務(wù)工者對于限購政策的估計過于樂觀,，有人說：我現(xiàn)在雖然并不滿足條件,，但是從拿地到封頂，房子的建設(shè)還需要兩三年時間,，到時候我的納稅時限也就達(dá)到了,。曾世平說，不用太過于擔(dān)心限購政策,，這只是臨時性的,，也許過兩年就會取消了,。事實(shí)上，許多房地產(chǎn)觀察家認(rèn)為,，北京的房地產(chǎn)限購政策并不是單純經(jīng)濟(jì)層面的考慮,，也有北京對控制外來人口迅速增加的考量，將會持續(xù)相當(dāng)長的時間,。在限購政策下,，一些人群購買了北京的房子之后，不僅無法拿到房產(chǎn)證,，其預(yù)付的資金也將面臨缺乏法律保護(hù)的境地,。“即使拿不到房產(chǎn)證,，憑低于市場價40%的價格，房子也可以順利的轉(zhuǎn)讓”,，這是不少人的想法,，也是導(dǎo)致炒房者參與進(jìn)來的因素。合作建房到底能不能如它所倡導(dǎo)的,，讓夾心層也能夠買到房子,，而不是給了炒房者更大的利潤空間？這是不少人心中的疑問,，事實(shí)上,，合作建房中的炒房者不僅存在，而且比重很高,，曾世平坦承：與趙智強(qiáng)在溫州的合作建房項(xiàng)目,，有30%是炒房者。
與大多數(shù)合作建房者一樣,，曾世平與趙智強(qiáng)在合作建房的初期,，滿腔熱情，干勁十足,，認(rèn)為自己是在從事一項(xiàng)偉大的事業(yè),，漸漸地他們發(fā)現(xiàn)，并非所有的購房者都是買不起商品房,，而是看中了他們低價的房源,，想以此獲利，也就是我們通常所說的炒房者,。曾世平說,，打開門做生意，沒有理由拒絕這些人,，但是到項(xiàng)目結(jié)束統(tǒng)計下來,，炒房的人能占到30%,。
吸取了溫州經(jīng)驗(yàn)，中國合作建房網(wǎng)在接受購房報名時,，除了要求詳細(xì)的身份信息,，還增加了一欄，購房者必須注明在本市(北京)有無房屋和房屋數(shù)量,，以供組織者篩選,。這一舉措到底能起到多大作用，曾世平說：無法徹底杜絕炒房行為,，我們這么做也不過是一種手段而已,，不敢說起到多大作用。在資金緊張,、政策缺位的情況下,，合作建房公司對于送上門的生意，難有不做的道理,。