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開發(fā)商囤地已經(jīng)不算新聞了,，一直以來，囤地的行為盡管不斷的受到指責(zé),，但似乎也沒有什么好的解決辦法,。近日，國土部門頒布的一條規(guī)定可能要讓有的人閑不住了,。根據(jù)從這個(gè)月開始執(zhí)行的《閑置土地處置辦法》,，閑置超過兩年的土地，可以被無償收回,。而且如果由于地方政府的原因造成土地閑置,，政府部門也要承擔(dān)責(zé)任。那么那些在我們眼皮底下,，閑置已久,、無人問津的土地，是否不能再繼續(xù)閑著也是閑著了,？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特邀評論員中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明、著名財(cái)經(jīng)評論員劉戈共同評論,。
幾年不動工,，地王變菜地，高價(jià)拿地為何屢屢閑置,？閑置土地又為何難以收回,？國土部新規(guī)出臺，能否讓閑置的土地不再閑著,？
記者：阿姨種的什么菜�,�,？我來看看，種的什么菜,？
蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：這個(gè)是生菜啊,。
記者：生菜啊。這個(gè)還有多長時(shí)間能熟呢,？
蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：這個(gè)有十來天就能吃了,。
記者：種了兩年了？
蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：嗯,，兩年,，種了兩年。人家種得多,，我們種得少,，自己吃吃吧。
記者：你住哪邊呢,？住在后邊是嗎,？
蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：嗯，我們住在高爾夫（花園小區(qū)）,。
在一片綠油油的菜田里,，站著一位包著頭巾的大姐，有人正拿著鋤頭開荒鋤地,，還有人在給菜地澆水,，不時(shí)有附近的居民來到菜園種菜，收菜,，湖旁還有剛被剪去的菜葉,，很多成熟的油菜被拔起堆的路旁，別誤會,，這里并不是哪個(gè)生態(tài)農(nóng)業(yè)基地,，也不是時(shí)下流行的都市菜園，這里是兩年多前綠城集團(tuán)以36億元高價(jià)拍下的蘇州地王,。
按照當(dāng)初開發(fā)商的計(jì)劃,，這里要建成一個(gè)叫做綠城玫瑰園的高檔商品房項(xiàng)目，按照36億元的地價(jià)計(jì)算,，單單樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了28000元,。
蘇州獨(dú)墅湖周邊居民：這地方是個(gè)好地方，你想想,，北邊就是金雞湖,，南邊獨(dú)墅湖，就是很窄的地方,。
這么好的地段,，這么高的地價(jià),，為何兩年多來開發(fā)商遲遲不開工？以至于好地竟然變成了周邊居民的種菜休閑場所呢,？
綠城集團(tuán)蘇州公司銷售部工作人員：我們正在規(guī)劃當(dāng)中,，我們規(guī)劃方案還沒有出來，但是我們是一個(gè)創(chuàng)新的產(chǎn)品,，所以我們規(guī)劃的過程可能會比較長一點(diǎn),。
記者：具體開工的時(shí)間，您這邊有消息嗎,？
綠城集團(tuán)蘇州公司銷售部工作人員：這個(gè)我不是特別清楚,。那塊我們都沒有動工，我們都沒有進(jìn)場,。
地王長草的新聞近年來屢屢見諸報(bào)端,，而時(shí)下地王種菜似乎又成為了新潮流，同樣在蘇州,，高新區(qū)一塊面積一百多畝,，七年前以4億多元價(jià)格成交的土地，如今也淪為了周邊居民的菜地和養(yǎng)雞場,。反正開發(fā)商不開工,，閑置的土地種種菜，養(yǎng)養(yǎng)雞似乎也算得上是物盡其用,。但閑置土地有的也并不是白白閑著,。
浙江寧波的一塊閑置土地不僅讓開發(fā)商拿回了當(dāng)初的拍賣款，還拿到了4個(gè)多億的賠款,。6月22號,，浙江寧波的一家上市的房地產(chǎn)公司發(fā)布公告稱，2009年取得的寧波市鄞州新城區(qū)廟堰4號地獲退,，在取回23.07億土地出讓金的同時(shí)按年息12%的標(biāo)準(zhǔn)獲賠4.15億元,。
劉戈：當(dāng)?shù)卣萑掏恋亻e置的狀況。
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評論》評論員）
綠城集團(tuán)在2009年9月份拍了這么一塊地,，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)就達(dá)到兩萬八，這兩萬八的價(jià)格現(xiàn)在用來種地,，種出來的菜也夠貴,，但是好歹地閑著也是閑著，與其放著什么都不干,，還不如種點(diǎn)菜,，說明這個(gè)開發(fā)商還是比較寬容,，所以讓當(dāng)?shù)乩习傩杖ツ欠N菜,。即使是按照我們原來的規(guī)定,，在一年內(nèi)一定要開工，開工以前沒有特別明確的規(guī)定,，但是一個(gè)坑總是要挖吧,？現(xiàn)在我們來看，幾個(gè)樁子要打吧,？沒有,，那么兩年之內(nèi)，應(yīng)該有30%的面積要開工,，或者投資的25%,，顯然這一點(diǎn)也沒有做到。2009年9月份拍的地,，從現(xiàn)在的規(guī)定來看,，這個(gè)應(yīng)該已經(jīng)屬于收歸國有的土地，但是現(xiàn)在開發(fā)商還在那個(gè)地方準(zhǔn)備搞創(chuàng)新型的項(xiàng)目,，但實(shí)際綠城集團(tuán)本身也有資金困擾的問題,，因?yàn)樗?dāng)時(shí)拍的太高了，現(xiàn)在它如果開發(fā)會占用資金,，所以就撂在那個(gè)地方,，當(dāng)?shù)卣@然是容忍了這樣的一種狀況。
嚴(yán)金明：更重要的是處罰辦法的履行和落實(shí),。
�,。ㄖ袊嗣翊髮W(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員）
主要是在政府的監(jiān)管的責(zé)任上面，到底到位不到位,？因?yàn)榫G城明顯已經(jīng)超過了閑置土地兩年了,，在這方面，它是一個(gè)非常硬的規(guī)定,。我想地方政府應(yīng)該是知道的,，但是在處理的時(shí)候，因?yàn)楸容^困難,，所以就繞開走了,，把這個(gè)先放在了一邊，這樣拖的時(shí)間就越來越長,。
一個(gè)是違約責(zé)任,，違約的責(zé)任人要付違約金，付違約金的時(shí)候規(guī)定是20%,，這就是很大的責(zé)任,。第二，就是從上一級對下一級監(jiān)督的時(shí)候,，現(xiàn)在的用地比較緊張了,，因?yàn)槲覀冇幸粋�(gè)18億畝耕地的紅線,，在社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的過程中，用地要保障,，土地資源要保護(hù),，這里面就有一個(gè)用地指標(biāo)的問題。這個(gè)指標(biāo)是從上級往下下的,，各個(gè)地方對這個(gè)都比較關(guān)心,。我們看到閑置土地辦法里也講的很明確，如果出現(xiàn)了違約了,，是因?yàn)檎脑�,，那么我們在上一級對下一年的用地�?jì)劃指標(biāo)，包括在執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃相關(guān)問題的時(shí)候,，就要嚴(yán)格的執(zhí)行,，特別是在用地的指標(biāo)上面，要減少用地的指標(biāo),，甚至不供應(yīng)用地的指標(biāo),，而且今年和下一年本身是互動的，是相互聯(lián)系起來的,，這一點(diǎn)是各級政府特別關(guān)心的,。
王守智：要加強(qiáng)對政府的監(jiān)督。
�,。▏临Y源部政策法規(guī)司司長）
規(guī)定因市縣國土資源主管部門未按期交地導(dǎo)致土地閑置的,，國土主管部門要承擔(dān)違約責(zé)任，加強(qiáng)對政府的監(jiān)督,。如果說政府存在很大的閑置土地的話,，就應(yīng)該從土地利用規(guī)劃，包括計(jì)劃上對新增用地方面加以限制,，就失去新增用地的機(jī)會了,，會影響它的發(fā)展。
劉戈：有了新的處罰辦法
也得有真正的執(zhí)行落實(shí),。
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評論》評論員）
其實(shí)我們可以把綠城玫瑰園這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)成一個(gè)檢驗(yàn)，那么已經(jīng)好幾年了,，現(xiàn)在我查了一下,，他們準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)別墅項(xiàng)目，它的竣工時(shí)間是定在2014年12月,，但是到現(xiàn)在還是荒地一片,，而且都變成了菜地。到目前為止，我們也沒有聽到企業(yè)任何解釋或者推諉的話,，那么現(xiàn)在是不是可以追責(zé)一下,？到底為什么到現(xiàn)在為止，三年時(shí)間已經(jīng)快過去了,，但是它沒有得到一個(gè)懲處？不管是按照新的辦法,，還是按照舊的辦法來說,，這塊地都應(yīng)該已經(jīng)收回了。
這次的辦法是對于過去九幾年規(guī)則的一個(gè)修訂,，其實(shí)就是要分清楚到底誰的責(zé)任,。分清是誰的責(zé)任以后，這個(gè)責(zé)任到底怎么判定,？它就是解決這兩個(gè)問題,。所以它第一個(gè)就是建立了一個(gè)很明細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，我們現(xiàn)在拿著新的規(guī)則,，現(xiàn)在在條文里面規(guī)定的,，在七種情況下是政府的責(zé)任，非常的明確,，包括把毛地賣了的問題,，規(guī)劃的問題，有群眾上訪的問題,，發(fā)現(xiàn)了文物的問題等等,，這些都?xì)w政府管，都是政府的責(zé)任,，政府來承擔(dān),。除此之外就是開發(fā)商的問題，那么就要處罰開發(fā)商,，具體怎么處罰,，后面也有非常明晰的規(guī)定。
嚴(yán)金明：要明晰土地閑置的原因與責(zé)任,。
�,。ㄖ袊嗣翊髮W(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員）
主要是要分清楚這個(gè)原因，本身是誰的責(zé)任,？政府的原因造成的,，還是開發(fā)商的原因所造成的？如果是開發(fā)商的原因所造成的,，就是政府的監(jiān)管問題,，政府有這個(gè)責(zé)任更加地重視這個(gè)問題。比如閑置的時(shí)候，本來是開發(fā)商的原因,，那由于開發(fā)商和政府之間某種程度上的這種默契,，或者是交換也好，或者是其它一些原因,，那么政府把這個(gè)原因說成是自己的原因,。因?yàn)槿绻钦脑颍酝臅r(shí)候是沒有處罰的辦法的,，那么這次是明確了,，政府的就是政府的，如果是開發(fā)商的就是開發(fā)商的,。
非凈地不得出讓,，政府違約也追責(zé)；閑置罰款不得轉(zhuǎn)嫁,，國土部新規(guī)亮點(diǎn)頻現(xiàn),，禁絕土地閑置，不給任何人任何理由,。
新規(guī)強(qiáng)化對限制土地的預(yù)防明確規(guī)定,，市縣政府供應(yīng)的土地，應(yīng)當(dāng)是土地權(quán)利清晰,，安置,、補(bǔ)償落實(shí)到位的凈地，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛,，具備動工,，開發(fā)必要的基本條件，不給任何開發(fā)商任何借口拖延開工,，如果出讓土地不符合上述條件,，國土部將對違規(guī)地方政府進(jìn)行追責(zé)。
王守智（國土資源部政策法規(guī)司司長）：出現(xiàn)這樣的土地,，出讓政府將受到相應(yīng)的處罰,，比如說我要對你土地利用規(guī)劃和年度計(jì)劃進(jìn)行控制。要減少你或停止你的新增供地,。
新規(guī)強(qiáng)化了政府在土地限制問題上的責(zé)任,，因市縣國土主管部門未按期交地導(dǎo)致土地閑置的，國土部門要承擔(dān)違約責(zé)任,。
王守智（國土資源部政策法規(guī)司司長）：政府原因造成（土地）閑置由政府承擔(dān)違約責(zé)任,。比如要罰違約金，造成閑置后要占合同額的多少,，要罰違約金,，如果造成人家的經(jīng)濟(jì)損失，要有賠償。過去開工時(shí)間不明確,，那么要約定開工時(shí)間,，防止由于約定不清晰，政府拖延辦手續(xù)緩慢,，最后造成的閑置,。什么叫開工？就是要按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定你,，不能說我建個(gè)圍墻就完了,，那么要求你（開發(fā)商），如果打基樁的,，你必須打基樁完畢，如果挖深基坑的,，你深基坑必須完畢,，第三個(gè)，如果你投資在土地上的費(fèi)用,，要達(dá)到（總費(fèi)用的）三分之一,。
新規(guī)強(qiáng)調(diào)，因開發(fā)商原因土地閑置超過兩年的,，政府有權(quán)無償回收,，超過一年未動工開發(fā)的閑置土地，按照土地出讓,，或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi),。而且不能通過提高房價(jià)轉(zhuǎn)嫁給購房者。
王守智（國土資源部政策法規(guī)司司長）：而且這次明確規(guī)定,，你收取20%的閑置費(fèi),，不能打入你的開發(fā)成本，你要另外拿一筆錢,，這樣就避免了,，開發(fā)商一手交閑置費(fèi)，一手去提高房價(jià),。
嚴(yán)金明：新辦法在關(guān)鍵的具體節(jié)點(diǎn)上做了明確規(guī)定,。
（中國人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員）
非常明顯的亮點(diǎn)是,，這次《閑置土地處置辦法》在有些具體的節(jié)點(diǎn)上做了一些明確的規(guī)定,。以往我們有一個(gè)難點(diǎn)，就是什么叫開工,？開工的時(shí)候,，挖了一個(gè)坑叫不叫開工？原來沒有這方面的規(guī)定，這次在這個(gè)方面就有,，比如你挖完了基坑,，基樁也全部完成了，這才算開工,。尤其在開工上還進(jìn)行了明確,，也就是說新開工的建設(shè)用地的面積必須占整個(gè)應(yīng)該開工面積的三分之一，投資額要占總的投資額的25%以上,，這才算是進(jìn)行了開工,。再有，開竣工的時(shí)間問題也做了明確,，原來我們是比較模糊的,，那么現(xiàn)在在出讓的合同里必須明確的規(guī)定出讓的土地什么時(shí)候開工，什么時(shí)候竣工,，那么在開工,，竣工的節(jié)點(diǎn)上也進(jìn)行明確了。那么在把握閑置土地的時(shí)候,，什么是閑置,，相對來說就比較明確了。
劉戈：要形成完整,、全面的監(jiān)管體制,。
（《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員）
我們對于政府的責(zé)任現(xiàn)在很清晰,，政府和開發(fā)商之間的責(zé)任分界非常清晰,，對于開工的標(biāo)準(zhǔn)和閑置的標(biāo)準(zhǔn)定的也非常清晰，而且已經(jīng)清晰到建筑圖紙上以及投資報(bào)表上,。但是我覺得光有這些還不夠,，因?yàn)槲覀冊?010年的時(shí)候，我記得我們的國土資源對囤地的現(xiàn)象有一個(gè)風(fēng)暴整治,，當(dāng)時(shí)查出來有2800多宗的閑置土地,，占到整個(gè)出讓土地的三分之一。現(xiàn)在過了兩年,，這些到底有多少被收回的,？現(xiàn)在我們還不是特別清晰。那么除了上級部門的監(jiān)督,，公眾的監(jiān)督也非常重要,，是不是在我們的這個(gè)《辦法》里，或者我們有其它的補(bǔ)充辦法里,，我們號召社會公眾和其它的相關(guān)部門,，比如建筑商等等,，都納入到這樣一個(gè)監(jiān)督體系里來。其實(shí)這些地在通常情況下是地王,，在那個(gè)地方閑置了好幾年,，這個(gè)時(shí)候如果有人舉報(bào)，最后我們必須要給一個(gè)回答,，回答了以后,，必須要有一個(gè)成熟的結(jié)果，有了結(jié)果,，就必須要通過媒體來公開,，這和上級部門的監(jiān)管再結(jié)合起來，這才形成了一個(gè)完整,、全面的監(jiān)管體制,。
葉檀：掌握的數(shù)據(jù)能不能公之于眾？讓公眾也參與監(jiān)督,？
�,。ㄘ�(cái)經(jīng)頻道特約評論員）
從認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來看，比1999年的5號令,，它的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)是要嚴(yán)格一點(diǎn),，如果是實(shí)行這樣嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的話,，對于抑制閑置土地是有利的,，而且國土資源部有殺手锏，就是它的衛(wèi)星系統(tǒng),，這塊地挖了一個(gè)基坑,，或者是進(jìn)行了真正的開發(fā)，國土資源部要掌握是比較容易的�,，F(xiàn)在關(guān)鍵問題是,，第一，它掌握的數(shù)據(jù)能不能公之于眾,？讓公眾也來參與監(jiān)督,？第二，讓地方政府對閑置土地的處理負(fù)有主要責(zé)任,，我想說的是,，國土資源部對地方政府到底有什么責(zé)任？它的責(zé)權(quán)利的邊界到底在什么地方,？我們假設(shè),，一年后兩年后，還是有大規(guī)模的閑置土地的話,，這個(gè)責(zé)任到底是得到政府的,？還是國土資源部的,？這個(gè)責(zé)任的邊界必須分清楚，否則任何一級都可以把它的責(zé)任壓給下一級,，而它自己不承擔(dān)主要的責(zé)任,，那么閑置土地的問題，就永遠(yuǎn)也解決不好,。
劉戈：誰來懲治地方上的領(lǐng)導(dǎo)們,？
（《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員）
現(xiàn)在是國土資源部下發(fā)的文件,，地方上真正和開發(fā)商產(chǎn)生關(guān)系的是市長,，縣長們，國土資源的部長,、廳長是管不到他們的,。所以如果要是真的在一些土地閑置的過程當(dāng)中，有一些地方的政府領(lǐng)導(dǎo)主要的犯有一些錯(cuò)誤,，那么最后誰來懲治他們,？這個(gè)可能就需要其它一些部門的介入，比如閑置了很長時(shí)間,，最后證明是政府部門的問題,，最后又賠了人家4億多，那這4億多是從哪出的,？最后誰為這4億要承擔(dān)責(zé)任,？這個(gè)時(shí)候應(yīng)該要有一個(gè)能管住干部的部門，給他頭上有這么一個(gè)戒尺,，這樣可能對于我們這個(gè)政策的執(zhí)行會有非常實(shí)際的效果,。
嚴(yán)金明：首先還是要分清楚閑置土地的原因。
�,。ㄖ袊嗣翊髮W(xué)土地規(guī)劃研究中心主任《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員）
在我來看,，從《閑置土地處置辦法》來找依據(jù)的時(shí)候，首先對閑置土地的原因還是要分清楚,，政府要盡量地減少土地在違約前面的一些條件,。
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