在繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質性強、后續(xù)資金乏力,、庫存大等問題,，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實體經(jīng)濟,，成為繼住宅市場之后,，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一隱憂。而早在去年8月召開的中國銀監(jiān)會2011年年中工作會議上,，銀監(jiān)會提醒,，要對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風險保持“關注和警覺”。專家建議,，要及早對商業(yè)地產(chǎn)進行調控,，完善現(xiàn)有的供地結構，從源頭防止商業(yè)地產(chǎn)“過熱”,，同時要拓寬投資渠道,，改變社會資本在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“打轉”的現(xiàn)狀。
商業(yè)地產(chǎn)隱憂初現(xiàn)
中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示,，目前在北京,、杭州等城市，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)一定泡沫,，需要引起重視,。“商業(yè)地產(chǎn)的利潤大,，大家一窩蜂追捧,，如果失去了理性,、吹大了泡沫,，也許今天的住宅地產(chǎn)市場就是明天的商業(yè)地產(chǎn)市場�,！辈苄駯|說,。
商業(yè)地產(chǎn)繁榮，眾多房企“轉商”,，顯示了住宅調控下房地產(chǎn)企業(yè)寄望于商業(yè)地產(chǎn)來平衡風險,、回籠資金。與此同時,，部分投機性需求也轉向,，商業(yè)地產(chǎn)市場迅速升溫，隱含的風險和泡沫逐漸顯現(xiàn),。
受資本追捧,，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)“走熱”，大批投資客乘勢“入場”。2011年,，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元,，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高,。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布,，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格持續(xù)上漲,，達每月每平方米246.43元,，較2010年同期大幅增長44%。記者走訪了解到,，目前在北京高端寫字樓聚集區(qū)CBD區(qū)域,，租金價格最高的國貿(mào)寫字樓等寫字樓租金可達每月每平方米1500元左右，銀泰寫字樓,、華貿(mào)中心寫字樓等租金可達每月每平方米400元至500元,。
商業(yè)項目供應量大、同質性高,，無序,、過熱發(fā)展可能導致泡沫越吹越大。上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，近幾年來,，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發(fā)展迅速,，至2015年,，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬平米。以成都為例,，2011年主城區(qū)人口為530萬,，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達到1061萬平方米,，幾乎翻了一倍,。該院周建成博士認為，未來幾年中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應過剩風險,。
值得注意的是,，很多商業(yè)項目都直接銷售給了個人投資者。在那些商業(yè)地產(chǎn)項目大量同質重復建設,，短期內(nèi)消費能力又沒有大幅上升的城市,，如果開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)大量轉售給普通投資者，無疑是將巨大的風險轉嫁給后者,，極容易使商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大,。
抑制商業(yè)地產(chǎn)“亢奮”
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁,、張大偉等專家建議，政府應出臺商業(yè)地產(chǎn)調控措施,，引導商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展,，防止其步住宅市場“后塵”。嚴格區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)市場和商品住宅市場,，抑制“商改住”和商業(yè)公寓的投資性需求,，同時，要完善城市規(guī)劃,、調整城市建設用地供給結構,，防止商業(yè)地產(chǎn)快速亢奮發(fā)展。
宋丁表示,，短期看,，要對“商改住”設置較為嚴格規(guī)范的條件，改變商務公寓無序發(fā)展,、替代商品住宅的現(xiàn)狀,，將商業(yè)地產(chǎn)與商品住宅做較為嚴格的區(qū)分，防止樓市調控管住了商品住宅,、吹大了商業(yè)地產(chǎn),。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，關鍵是要和經(jīng)濟社會發(fā)展程度相協(xié)調,，不能矯枉過正,、貪大求全。地方政府和資本都需要冷靜,，改變現(xiàn)在對商業(yè)地產(chǎn)的沖動狀態(tài),。
張大偉表示，要限制商務公寓市場的活躍性并不容易,，即便開發(fā)商建的是寫字樓,，如果價格便宜，一樣會被人當住宅用,，而動用限購手段也會產(chǎn)生一些負面效果,。因此,，要解決這一問題,，關鍵在于政府在出讓土地時做好規(guī)劃，合理配置商業(yè)用地和住宅用地的比例,，避免造成商業(yè)用地產(chǎn)供過于求,，最后變相轉為住宅。其次,，合理設置商業(yè)地產(chǎn)中配建商務公寓的比例,，限制商業(yè)地產(chǎn)通過“商改住”的方式鉆政策漏洞,，變身商務公寓。
“商業(yè)地產(chǎn)逐漸吹起的泡沫,，既有開發(fā)商資本攪局的因素,，也有地方政府‘發(fā)展’和‘政績’沖動�,！辈苄駯|表示,。
為資本找到新出路
多位專家表示，要抑制商業(yè)地產(chǎn)“亢奮”,，穩(wěn)定樓市調控成果,，從長遠來看，拓寬投資渠道,，破除社會資本投資中的“彈簧門”,、“玻璃門”勢在必行，唯有為資本找到新出路,，其在樓市“打轉”的現(xiàn)狀才能得以改觀,。
2012年5月，全國多個樓市成交出現(xiàn)回暖跡象,，部分城市的微調政策被決策層和市場所接受,，杭州等地先前降價的樓盤出現(xiàn)價格回調、微漲的情況,，有分析認為,，“史上最嚴”樓市調控政策已經(jīng)見底，部分專家甚至斷言,，買房“窗口”已經(jīng)打開,。
宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)欠佳，穩(wěn)增長壓力空前,。在此背景下,，樓市以成交放量回應，資本已經(jīng)躍躍欲試,。盡管中央一再表示,，樓市調控政策基調不變，但是多個城市的一系列微調政策和市場的反應,，讓資本又開始緊盯樓市,，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。
張大偉表示,，從長遠看,，要使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，關鍵還是增加投資渠道,，讓社會資本流動起來,，同時要加快經(jīng)濟轉型升級,，改變地方經(jīng)濟過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，同時啟動相關的財稅體制改革,，使地方政府的財權事責相匹配,，緩沖地方政府的“賣地”沖動。
宋丁表示,，之所以限了商品住宅,、火了商業(yè)地產(chǎn)，說到底是大量的閑置資本無處可去,，只能在房地產(chǎn)業(yè)進行投資,。“不管是商品住宅的調控,，還是商業(yè)地產(chǎn)的調控,，要取得長期的效果，必須為社會資本找到新的投資領域”,，宋丁說,，“否則，社會資本在房地產(chǎn)行業(yè)‘打轉’的現(xiàn)狀很難改變”,。