最近商業(yè)用地溢價成交的信息不斷，土地市場似有“解凍”之勢,。隨著商品住宅持續(xù)受到嚴(yán)厲調(diào)控,，商業(yè)地產(chǎn)以不限購的特點(diǎn)“接棒”，成為吸引投資者的熱點(diǎn)物業(yè)形態(tài),，開發(fā)商拿地?zé)崆楹芨�,。但在繁榮背后,，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強(qiáng)、后續(xù)資金乏力,、庫存大等問題,，在資金熱捧下易出現(xiàn)泡沫化傾向。
�,。对律涎�,，上海萬卓投資有限公司以１．７５億元競得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓板價１６０６３元／平方米,，溢價率高達(dá)４３５．５％,。出現(xiàn)溢價超過４倍的土地成交，盡管與底價不高有關(guān),，但還是讓業(yè)界頗為意外,。
商業(yè)地塊受追捧，不僅在北京,、上海,、廣州等一線城市，二線城市同樣火爆,。今年１－４月杭州主城區(qū)新成交各類土地２４宗，其中１２宗是商業(yè),、綜合用地,。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在住宅調(diào)控不動搖的背景下,，２０１２年房地產(chǎn)市場的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn),，因此開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)拿地的動力更大，預(yù)計今年會有更多房企涌向商業(yè)地產(chǎn),。
《２０１１中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５００強(qiáng)測評研究報告》顯示,，排名前２０名的開發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，金地,、保利,、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)均相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司,，搶灘商業(yè)地產(chǎn),。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱，從２０１２年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看,，住宅開發(fā)投資增速僅為１９％,，而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到了４３．４％。這表明資金還在大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場,。
| |
多重因素導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)受追捧 |
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行、保障房建設(shè)的不斷推進(jìn)等因素正在改變業(yè)內(nèi)對住宅市場的預(yù)期。復(fù)星國際聯(lián)席總裁,、復(fù)地集團(tuán)執(zhí)行董事范偉表示,，在樓市政策調(diào)控頻繁、市場波動的環(huán)境下,，單一專注于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險過大,。在此形勢下，許多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)平衡風(fēng)險,、尋求更廣的發(fā)展空間,。
另外，商業(yè)地產(chǎn)的快速崛起還與不少城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,，對辦公樓,、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長有關(guān),。為鼓勵商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,，一些地方政府甚至明確提出，對于總投資在５億元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目,，在地價上給予５至７折優(yōu)惠,，這無疑也調(diào)動了開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?BR> 而租金上漲也是商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)增長的動力之一。戴德梁行今年２月發(fā)布的全球?qū)懽謽亲鈩?wù)開支報告指出,，去年北京中央商務(wù)區(qū)每個工作間的年度租務(wù)開支是全球升勢最快的,。
商業(yè)地產(chǎn)市場迅速升溫，隱含的風(fēng)險和泡沫逐漸顯現(xiàn),。在去年８月召開的中國銀監(jiān)會２０１１年年中工作會議上,，銀監(jiān)會就提醒，要對商業(yè)地產(chǎn)和二,、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持“關(guān)注和警覺”,。
上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年來,，以商業(yè),、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在各大城市發(fā)展迅速，至２０１５年,，２０個重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到１６４３７萬平方米,。以西部某省會城市為例，２０１１年主城區(qū)人口為５３０萬,，城市綜合體存量為５２３萬平方米,，２０１２年將達(dá)到１０６１萬平方米，幾乎翻了一倍,。易居房地產(chǎn)研究院周建成認(rèn)為,，未來幾年中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過剩風(fēng)險,。
世邦魏理仕的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按過去兩年的平均消化量靜態(tài)計算,，我國很多二線城市商業(yè)地產(chǎn)的消化周期將超過１５年,，有的甚至達(dá)到６０年�,？梢哉f,，從供需關(guān)系來看，我國商業(yè)地產(chǎn)泡沫正逐漸顯露,。
“目前很多地方的商業(yè)供應(yīng)面積都嚴(yán)重過剩,，未來肯定會有一大批大型商業(yè)中心經(jīng)營不起來，讓開發(fā)商和買鋪的投資者虧錢,�,！敝袊慨a(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄稱，短期內(nèi)市場上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量過大,，而地產(chǎn)商的開發(fā),、運(yùn)營能力參差不齊，有些商業(yè)項(xiàng)目將難逃關(guān)閉,、重組和被收購的命運(yùn),。特別是二線城市的新區(qū)項(xiàng)目，在當(dāng)下住宅賣不動的情況下,，商業(yè)地產(chǎn)也就缺乏足夠的人流和消費(fèi)來支撐,。
值得注意的是，很多商業(yè)項(xiàng)目都直接銷售給了個人投資者,。在那些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費(fèi)能力又沒有大幅上升的城市,，此舉無疑是將巨大的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了后者,，極容易使商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。
易居（中國）控股有限公司董事局主席兼總裁周忻認(rèn)為,，商業(yè)地產(chǎn)需要完整的運(yùn)營模式,，開發(fā)商至少要有自己的核心經(jīng)營載體，現(xiàn)在很多開發(fā)商拿著商業(yè)地產(chǎn)根本不知道如何運(yùn)營,。另外,，中國的融資環(huán)境等各方面的支持還不健全，不具備做大量商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營格局,。