房地產(chǎn)調(diào)控再次走到一個(gè)關(guān)鍵的十字路口,，關(guān)于調(diào)控是否松動(dòng)的爭議暗涌,。
“應(yīng)放松對(duì)一線城市高端住宅的限購,�,！比涨皳�(jù)《中國日?qǐng)?bào)》報(bào)道，全國政協(xié)常委會(huì)在一份提案中如此建議,。
本報(bào)記者6月21日獲悉，上述建議只是全國政協(xié)針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑提出的整套提案中的一小部分,，并非專門針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控,。并有不愿具名的全國政協(xié)委員對(duì)記者表示，這也并不代表所有委員的意見,。
全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任李德水20日說,，對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，要把限購與促銷相結(jié)合,，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈并努力實(shí)現(xiàn)價(jià)格理性回歸的調(diào)控目標(biāo),。
根據(jù)北京住建委官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至6月18日，本月內(nèi)住宅簽約均價(jià)為21238元每平方米,，環(huán)比5月上漲了7.7%,，年內(nèi)均價(jià)首次超過2萬。此外,，廣州,、深圳樓市成交價(jià)格也在過去一周創(chuàng)下限購以來的新高。
在這火爆跡象背后,，究竟是哪些因素推動(dòng)樓市反彈,？反彈能夠持續(xù)么？
央地博弈
從中央層面來看,，限購并未放松,。這從最近一周來各部門密集辟謠房地產(chǎn)調(diào)控放松可以看出端倪。住建部甚至在6月19日重申,，堅(jiān)持限購限貸為核心的調(diào)控政策不動(dòng)搖,，并配合金融部門執(zhí)行差別化個(gè)貸政策。
但是,，由于土地出讓金大幅下滑,，地方財(cái)政受損，今年各地樓市政策微調(diào)沖動(dòng)普遍存在,。
據(jù)接近湖南發(fā)改委的人士對(duì)本報(bào)記者表示,，5月底國家發(fā)改委文件確實(shí)傳達(dá)了“利率優(yōu)惠、降低首付比例,、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施支持居民購買首套普通住房”的信息,。
而這，或許是上半年多個(gè)地方政府出臺(tái)的鼓勵(lì)剛需入市政策的依據(jù),。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，近40個(gè)城市已出臺(tái)了微調(diào)政策，具體手段包括調(diào)整公積金貸款首付及上限,、重新定義“普通住宅”,，減免購房契稅或退稅，以及對(duì)特定住房進(jìn)行購房補(bǔ)貼等,。
在北京,，甚至出現(xiàn)了購房資格造假規(guī)避限購的情況。據(jù)北京不愿具名的中介人士透露,，具體有兩種方式,，一是把外地戶籍購房者變通“做入”北京集體戶，全部費(fèi)用加起來大概萬元,；一種是代辦北京工作居住證,，“只要是統(tǒng)招統(tǒng)分的本科畢業(yè),，正在北京繳納社保，就可以辦理,，”記者咨詢北京的一家代辦機(jī)構(gòu)稱,，工作證確需6萬元，但辦理時(shí)間需要6-7個(gè)月,。
此外,，地方政府利用地價(jià)推高房價(jià)的手法也很純熟。5月底至今,，北京,、廣州、上海等地接連推出優(yōu)質(zhì)宅地,，吸引開發(fā)商入場,，并造出新地王。
“地方政府土地營銷的手段很高明,，甚至?xí)?lián)手一些旗下的企業(yè)做局,，推高地價(jià)，最后傳導(dǎo)到本區(qū)域的房價(jià),�,！鄙虾Ｒ患掖笮偷禺a(chǎn)商投資部人士向本報(bào)記者坦言，地方政府往往選擇在市場回暖時(shí)推出優(yōu)質(zhì)土地,，而在市場冷清時(shí),，“雪藏”好地。
瑞信中國研究主管陳昌華指出,，以上狀況,，或許正是多年來房地產(chǎn)市場與政府政策博弈的延續(xù)，亦是多年來房地產(chǎn)市場調(diào)控屢次未果,、房價(jià)與居民收入越來越背離的原因,。
央行的最新調(diào)查也顯示，近7成居民認(rèn)為目前房價(jià)太高,，難以承受,，但悖論的是，選擇下半年出手的人,，卻比上季度增加了,。
“我擔(dān)心今年會(huì)漲得越來越多，我看的幾套房子現(xiàn)在比2月份已經(jīng)漲了10萬-15萬了,�,！鄙钲谑忻裰烀�(化名)對(duì)本報(bào)記者說,。
流動(dòng)性寬松之惑
接受本報(bào)記者采訪的開發(fā)商,、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士均認(rèn)為,，除地方政策變通微調(diào)之外，貨幣政策的預(yù)調(diào)微調(diào),，更助推市場逐步回暖,。
北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭(微博)便指出,，貨幣因素是房價(jià)逐步止跌乃至上漲的根本因素,。
據(jù)深圳中原整理，自“新國八條”出臺(tái)以來,，市場經(jīng)歷了3次加息及6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,，市場流動(dòng)性整體收緊，增加了房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的難度,，也提高了購房成本,，到2011年底，房價(jià)也出現(xiàn)明顯下跌,。但隨后貨幣政策卻開始松動(dòng),。
2011年11月底，央行宣布降存準(zhǔn)率,，2012年2月中,，央行再降存準(zhǔn)率，“這導(dǎo)致市場格局悄然發(fā)生變化”,。深圳中原有關(guān)人士稱,，這一次對(duì)市場預(yù)期產(chǎn)生了巨大沖擊，開始出現(xiàn)波動(dòng)現(xiàn)象,，各大商業(yè)銀行紛紛下調(diào)首套房貸利率,，5月18日央行再次降低存款準(zhǔn)備金率，不斷寬松的流動(dòng)性直接催生了樓市“紅五月”,。
那么,，這些流動(dòng)性是如何流入樓市的呢？本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，除了首套房貸款利率優(yōu)惠之外,，在廣州、深圳等地,，針對(duì)二套,、多套房的限貸政策已經(jīng)變相放松，“夫妻雙方擁有一套房產(chǎn)的,，只要另一方?jīng)]有貸款記錄,，就可以辦理首套房貸款，享受利率下調(diào)優(yōu)惠，”深圳多位中介人士透露說,。而這,，已經(jīng)突破了二套房首付六成、利率上浮1.1倍的調(diào)控政策,。
廣州一家中介網(wǎng)點(diǎn)的工作人員透露,，目前有一小部分銀行在執(zhí)行“二套”的認(rèn)定上有松動(dòng)，“如果你能提供還清證明,，我有辦法幫你在一些銀行申請(qǐng)到房貸”,，這位工作人員說，在部分銀行,，如果購房人此前的按揭已經(jīng)還清,，出具還清證明，即使擁有二套房產(chǎn)也仍可以申請(qǐng)房貸,。
貨幣寬松之下,，之前被壓抑的改善型和投資型需求紛紛進(jìn)場。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),，5月份20個(gè)典型城市中小戶型(90-140平)成交增幅最大,，說明部分改善性需求也開始入市了。
降息促使預(yù)期改變,？
在成交量上升之時(shí),，便早有開發(fā)商打起了悄悄漲價(jià)的主意，并開始積極走量,。這種現(xiàn)象在降息之后更加明顯,，“市場主體預(yù)期的方向已發(fā)生轉(zhuǎn)變”。深圳中原總經(jīng)理李耀智說,。
李分析稱,，最近一次降息，從理論上來看,，并非直接面向房地產(chǎn)市場,，并且宏觀調(diào)控的總基調(diào)仍未變，限購在短期內(nèi)并不會(huì)松動(dòng),。但是,，不得不承認(rèn)，在此敏感期,，降息無疑將更加堅(jiān)定了市場預(yù)期的轉(zhuǎn)向,，同時(shí)將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生巨大的沖擊。
新華社最近發(fā)表文章亦指出,，降息導(dǎo)致購房者心理發(fā)生微妙變化,。而購房者的心理變化,，被房地產(chǎn)開發(fā)商充分利用。一些開發(fā)商有意釋放“房價(jià)已見底,、調(diào)控將放松”的信號(hào),，誘導(dǎo)購房者出手�,！安慌懦_發(fā)商在唱多賣空”。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為,，過去一年來,，樓盤都不好賣，竣工面積增加百分之二三十,，可銷售面積卻下滑16%,，明顯供大于求，開發(fā)商壓力大,，需要回款,，少數(shù)樓盤出現(xiàn)的熱賣現(xiàn)象，有炒作之嫌,。
大摩投資分析師吳漢青指出,，房地產(chǎn)大量的庫存仍舊是困擾企業(yè)現(xiàn)金流的問題。根據(jù)國泰君安的統(tǒng)計(jì),，目前15個(gè)主流城市新房平均可售面積接近歷史高點(diǎn),，較2010年4月的歷史低點(diǎn)上升85%。其中,，上海和廣州的可售量處于歷史高位,，分別為1008萬平方米及724萬平方米。
據(jù)媒體報(bào)道,，住建部已著手匯總分析北上廣深等地樓市成交數(shù)據(jù),，做好“政策儲(chǔ)備”，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場變化,。