題：剛需釋放吹不起市場(chǎng)泡沫 “回暖”難言房?jī)r(jià)再次暴漲
新華網(wǎng)北京６月４日專電（記者羅宇凡,、劉德炳）５月底，隨著江蘇揚(yáng)州,、湖南,、河北石家莊陸續(xù)透露出各種樓市“微調(diào)”的傳聞，在全國(guó)房地產(chǎn)投資創(chuàng)近年新低,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速的大背景下,，人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的走向十分關(guān)心；與此同時(shí),，隨著５月樓市成交量的大幅回暖,，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再次暴漲也成為被關(guān)注的焦點(diǎn)。
局部微調(diào)調(diào)控大方向未變
事實(shí)上,，自２０１１年下半年來(lái),，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策在全國(guó)范圍內(nèi)的奏效，北京,、上海,、杭州、沈陽(yáng)等近４０個(gè)城市就已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)不同角度的樓市微調(diào)政策,，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)變化,、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn),、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等,，央行也幾次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。與此同時(shí),，更加嚴(yán)厲的全國(guó)性調(diào)控政策再?zèng)]有出現(xiàn),，全國(guó)樓市進(jìn)入了調(diào)控政策的發(fā)酵和觀察期。所謂“政策底部”的特征開(kāi)始逐漸顯露,。
“不過(guò)這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本方向發(fā)生了改變,。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,，當(dāng)前政策是局部微調(diào),，大方向未變。
在２０１１年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控中,，許多數(shù)據(jù)的變化讓人們明顯地看到了某些地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度依賴,。隨著房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的銳減，各地的確存在放松調(diào)控的潛在動(dòng)力,。不過(guò),，即便如此，中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和力度并沒(méi)有發(fā)生變化，反而更加堅(jiān)決,。去年下半年以來(lái)陸續(xù)出現(xiàn)的幾個(gè)試圖松動(dòng)限購(gòu)的城市,，政策無(wú)一例外全部被叫停。
“從目前整體房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,，后市調(diào)控政策微調(diào)的主要著力點(diǎn)依然是釋放剛需,、降低剛需購(gòu)房壓力上，限購(gòu)和限貸應(yīng)該依然是嚴(yán)格執(zhí)行,，也是２０１２年年內(nèi)不可能動(dòng)搖的底線,。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō),。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩也表示,，限購(gòu)以及差異化信貸是政策微調(diào)不可觸及的底線。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示,，調(diào)整政策應(yīng)有保有壓,。“這是一項(xiàng)需要長(zhǎng)期堅(jiān)持的方針,，當(dāng)前主要是通過(guò)限購(gòu)和限貸措施進(jìn)行抑制,，未來(lái)可優(yōu)化方式，比如通過(guò)房產(chǎn)稅,、根據(jù)住房信息聯(lián)網(wǎng)情況等制定更好的措施等,。”
剛需釋放吹不起市場(chǎng)泡沫
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，５月份前４周監(jiān)測(cè)的４０個(gè)城市中,，有２５個(gè)城市樓市周均成交面積同比上漲，１０個(gè)城市漲幅超過(guò)５０％,，其中北京,、溫州、廈門(mén),、蘇州等漲幅較大,。５月份北京新建住宅成交突破萬(wàn)套，是近一年來(lái)的成交峰值,。
對(duì)于成交上漲,，陳國(guó)強(qiáng)表示，就外部因素而言,，隨著地方對(duì)樓市政策的微調(diào),，短期內(nèi)不會(huì)再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，在這種局面下,，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大變化,，同時(shí)也增加了一定的購(gòu)買力,；就市場(chǎng)內(nèi)在因素而言，一是開(kāi)盤(pán)數(shù)量明顯增多,，二是當(dāng)前市場(chǎng)普遍是低價(jià)開(kāi)盤(pán)或平價(jià)開(kāi)盤(pán),，攪動(dòng)了市場(chǎng),。
“政策見(jiàn)底了不意味著市場(chǎng)一定見(jiàn)底,，并不意味著樓市將觸底反彈。因?yàn)榉績(jī)r(jià)除了受政策影響之外,，還受市場(chǎng)預(yù)期,、樓市庫(kù)存等方面的影響。目前來(lái)看,，由于限購(gòu),、限貸這些對(duì)樓市影響較大的根本政策并未松動(dòng)，樓市的需求是有限的,，而且房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存較高,，周轉(zhuǎn)壓力較大，資金壓力較大,，這決定了房?jī)r(jià)并不具備大漲的基礎(chǔ),。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō),。
最近一個(gè)月來(lái),，記者在北京跟蹤調(diào)查了近十個(gè)買房個(gè)案。記者發(fā)現(xiàn)其中將近一半是父母幫無(wú)房的年輕子女買房,；有３例買房者是工作多年,，依靠積蓄買首套房；另有兩例一個(gè)是改善型需求,，一個(gè)是為了投資,、提前布局。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示,，在中央大力建設(shè)保障房和增加普通商品住房供應(yīng)的情況下,，自住需求將會(huì)逐步得到緩解，市場(chǎng)的供求關(guān)系在逐步改善,，此時(shí)適當(dāng)釋放剛需,，是吹不起泡沫的。
博弈升級(jí)樓市表現(xiàn)不穩(wěn)定
不僅如此,，細(xì)微觀察樓市還可發(fā)現(xiàn),，無(wú)論是橫向看還是縱向看，樓市都呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的特征,，甚至表現(xiàn)為忽冷忽熱,。
首先,，并非所有城市都迎來(lái)成交上漲，甚至部分具有風(fēng)向標(biāo)性質(zhì)的城市樓市成交出現(xiàn)了同比下跌的現(xiàn)象,，中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)顯示,，５月份上海商品住宅周均成交面積低于去年同比。
其次,，并非所有項(xiàng)目都銷售較好,，市場(chǎng)并非普遍回暖，一些高端大戶型和相對(duì)高價(jià)項(xiàng)目仍面臨滯銷,。
分析人士指出,，這表明樓市博弈進(jìn)一步升級(jí)，樓市的參與者正相互試探,、觀望,、選擇，市場(chǎng)并未根本好轉(zhuǎn),。
“當(dāng)前這一輪調(diào)控中的限購(gòu),、限貸的嚴(yán)厲程度遠(yuǎn)超之前的調(diào)控�,！睏罴t旭則表示,，假如房?jī)r(jià)在四季度之前有明顯上漲，仍有可能引來(lái)國(guó)家新一輪的政策調(diào)控,。
楊紅旭認(rèn)為,，從另一個(gè)市場(chǎng)主體房企來(lái)看，當(dāng)前企業(yè)仍面臨兩重困境：存貨大和資金緊,。多數(shù)企業(yè)的住宅存貨量仍大,，若以城市而論，多數(shù)一,、二線城市的新建待售住宅處于去年以來(lái)的高位,，預(yù)計(jì)要到明年上半年才會(huì)重新回歸合理水平。另外房企資金面依舊緊張,，而且也看不到下半年開(kāi)發(fā)貸顯著放松的跡象,。因此，即便是近幾個(gè)月成交反彈,，開(kāi)發(fā)商仍有很大的銷售壓力,。