近日，網(wǎng)絡(luò)上瘋傳的一則“降低首付,，開啟樓市微調(diào)”的消息將湖南推向了風(fēng)口浪尖,。5月31日，湖南省發(fā)展改革委緊急公告澄清,，才令這場風(fēng)波戛然而止,。在江蘇揚州、遼寧營口之后,，樓市“微調(diào)”的猜測在多地驟然而起,。在穩(wěn)增長的背景下，樓市已開始量價小幅齊升,，這是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場開始回暖,？樓市調(diào)控政策是否已經(jīng)“見底”？樓市“微調(diào)”還能走多遠,？
銷量續(xù)增 價格企穩(wěn)回升
后湖地區(qū)是武漢許多剛性購房者的首選地,。去年底上市的某大型樓盤，以均價7000元/平方米的優(yōu)惠價格吸引了大量剛需的青睞。近日,，該樓盤將新開盤的價格上調(diào)至7300元/平方米,。
“我們的項目價格雖然有點提升，但還是受到了顧客的熱捧,，目前已經(jīng)售罄�,！边@個樓盤的售樓人員說,。
與武漢情況相同的是，包括北京等一線城市在內(nèi)的多地商品住宅成交均價也都出現(xiàn)上漲苗頭,。根據(jù)北京中原市場研究部的數(shù)據(jù),，5月北京新房均價為每平方米2.0106萬元，比4月均價上漲3.8%,。在南京,，“365網(wǎng)”研究數(shù)據(jù)顯示，5月份房價平均上漲了0.125%,。
與此同時,，樓市成交量也明顯回升，多地已超過了今年3月和4月份,。5月28日,，中國指數(shù)研究院(微博)發(fā)布的最新報告顯示，上周全國樓市成交延續(xù)上漲趨勢,，逾六成城市樓市成交周均同比皆有上升,，幾個城市同比漲幅超過50%。南京漲幅最大,，達86.66%,。
對于樓市顯現(xiàn)回暖跡象的原因，中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說,，首先是由于政策微調(diào),，尤其是首套房貸利率的調(diào)整，對首次置業(yè)的自住性需求群體影響明顯,；第二是季節(jié)性因素,，通常每年的三四月份是個成交量的小高峰；第三就是開發(fā)商的價格策略,，目前熱銷樓盤往往采取了低價策略,，采取“以價換量”的戰(zhàn)術(shù)。雖然價格小幅上漲,，但銷售狀況依舊延續(xù)之前的旺銷勢頭,。
購房者擔(dān)憂房價反彈
雖然大范圍的漲價勢頭尚未出現(xiàn)，但市場人士擔(dān)心，在保增長氛圍之下,，新一輪投資高潮會不會給房地產(chǎn)市場帶來更多的“松綁”,，房地產(chǎn)會否重蹈2009年的“瞬間回暖”？
事實上,，自2011年下半年以來,，北京、上海,、杭州等30多個城市就出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策,，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購條件、土地出讓松綁,、改變普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn),、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠,、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等,。其中，蕪湖,、佛山等城市的政策調(diào)整,，幾天后均被叫停。其他“微調(diào)”措施被視為對房地產(chǎn)調(diào)控政策的補充與完善,，得以保留下來,。
許多購房者擔(dān)心，隨著成交量的回升,，房價會上漲,。這種擔(dān)憂促使許多持幣觀望的購房者果斷出手。正在武漢南湖一家樓盤看房的黃培告訴記者,，他準(zhǔn)備明年結(jié)婚,，原來計劃下半年再買房，但怕繼續(xù)等下去會突然回漲,�,！拔翌A(yù)計房價會出現(xiàn)反彈，所以趁現(xiàn)在價格還比較穩(wěn)定的時候買了算了,�,！秉S培無奈地說。
而開發(fā)商并不這么認(rèn)為,。武漢某大型房地產(chǎn)商銷售經(jīng)理告訴記者,，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還是采取“以價換量”策略�,！霸谀壳暗氖袌霏h(huán)境下,，很難說下一步會出現(xiàn)什么狀況,，房企在流動性沒有根本好轉(zhuǎn)的前提下，仍會‘優(yōu)惠快銷’,，房價還沒有見底,。”
“不存在大幅反彈因素”
國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾5月24日發(fā)布的報告認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)商仍然面臨著生存考驗,，中小開發(fā)商下半年可能會通過降價銷售維持生存。如果成交回暖不能持續(xù),，國內(nèi)外經(jīng)濟不確定因素繼續(xù)增多,，下半年樓市還可能再出現(xiàn)價格戰(zhàn)。
從目前市場成交結(jié)構(gòu)看,，改善型需求并未完全走出觀望。億房網(wǎng)研究中心研究員陳龍說：“在目前剛需為主的市場下,，以價換量,、積極消化庫存仍是開發(fā)商的上策，因為剛需更加務(wù)實,，而后期新房上市量仍會很大,，開發(fā)商面臨的庫存壓力不可小覷�,！�
陳龍預(yù)計,，在傳統(tǒng)淡季的六七月份，成交量可能出現(xiàn)一定程度下滑,，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期,，在“十一”黃金周前后可能迎來下一輪成交旺季。
多位業(yè)內(nèi)人士也表示,，目前市場不能說全面回暖,，樓市還處于一個不穩(wěn)定的狀態(tài)，4月成交就比3月下滑不少,，5月有回升但也明顯低于調(diào)控前水平,。房地產(chǎn)未來的走勢如何，還要看調(diào)控政策,、宏觀經(jīng)濟,、金融政策、貨幣政策等的走向,。
華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國華認(rèn)為,，雖然不排除個別性價比高的樓盤出現(xiàn)漲價，但今年內(nèi)房價依然會保持相對穩(wěn)定,。從佛山,、蕪湖等地的微調(diào)政策被叫停來看,，開發(fā)商對地方政府大幅放松調(diào)控不可抱有奢望，要謹(jǐn)慎對待目前的回暖,。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，在樓市調(diào)控不會全面放松、限購依然將嚴(yán)格執(zhí)行的情況下,，房價回暖的基礎(chǔ)幾乎不存在,。“因為從已經(jīng)出現(xiàn)微調(diào)樓市的城市所施行的措施來看,，觸及限購原則的全部被叫停,。目前，還不存在讓房價出現(xiàn)大幅反彈的因素,�,！�