在建房地產項目逼近48萬公頃,,這或許是當下國土資源部最為擔憂的事情之一,。 4月17日,一場視頻會議在國土資源部召開,,各省及副省級城市國土部門負責人悉數(shù)出現(xiàn),,“形成住房有效供應”在會議上被頻頻提及。 在土地市場冷清,、土地出讓金大幅下滑的形勢之外,,國土部給出了一個不同于外界的形勢判斷:“處于在建狀態(tài)的已供土地數(shù)量充足,應促進已供土地盡快開發(fā)建設,�,!� 樓市調控并未放松,開發(fā)商普遍放慢了投資速度,,甚至開始放緩拖延開工,。國土部人士對本報稱,部里已出臺細則,,隨時監(jiān)測市場變動,,并將促開發(fā)、促竣工作為2012年的重點工作,,防范未竣工土地成為閑置土地,。
巨量施工中
“第一不拿地,第二不開工,,第三緩施工,。”這是住建部政策研究中心主任秦虹對2008年那場開發(fā)商“縮工保價”運動的總體描述�,,F(xiàn)在,,一切都有可能重現(xiàn)。 四年前出現(xiàn)的那場“縮工保價”運動,,帶來了2009年之后樓市有效供應的大幅下滑,,其結果是一兩年后在市場上蓋成出售的房子供給量比過去要少了。而在2009年,,刺激樓市政策的密集出臺帶來了需求量的暴漲,供不應求,,隨之而來的則是房價的報復性上漲,。 沒有人希望這樣的局面重新出現(xiàn),,因此秦虹強調,“下一步政策面控制投資性需求短期不能放松,,無論是主觀,、客觀都不敢放。如果放了,,市場出現(xiàn)新的變化,,那政府是不能接受的”。 住建系統(tǒng)強調的是繼續(xù)“控需求”,,而在國土部門,,工作的重點則是“促供給”。4月17日國土系統(tǒng)的視頻會議上,,“形成住房有效供應”便被反復提及,。在國土部看來,最需要擔心的顯然不是開發(fā)商“不拿地”,,而是開發(fā)商“不開工”,、“緩施工”。 “處于在建狀態(tài)的已供土地數(shù)量充足,,總體上能夠滿足持續(xù)開發(fā)需求,。”國土部做出如此判斷的則是依據兩個數(shù)據:15.04萬宗和47.99萬公頃,,這是截至2011年底,,國內尚在開發(fā)過程中的房地產用地宗數(shù)和面積,這個數(shù)字相當于過去三年年均供應量的4倍,。 盡管國土部未對47.99萬公頃房地產用地具體組成進行說明,,其中包括保障房和商服文化等類型的用地,但依照過去幾年出讓的比例來看,,其中屬于商品住宅用地的面積至少在50%以上,。假如以容積率1.5估算,其轉化為商品房開發(fā)面積便高達36億平方米,。 國家統(tǒng)計局的另一份數(shù)據也可以側面證明國土資源部的數(shù)據,。依照《中國統(tǒng)計年鑒2011》的數(shù)據說明,在2010年度,,全國各地區(qū)正在施工的住宅面積約達49.3億平方米,,其中商品房達31.5億平方米。同樣是國家統(tǒng)計局的數(shù)據,,2011年全國商品房銷售面積達10.99億平方米,,為近年來最高。正在開發(fā)中的量,足夠3年銷售,。
閑置的風險
在龐大的數(shù)字壓力下,,國土部已將防治土地閑置放在首要位置。 對于2012年的房地產用地供應工作,,除繼續(xù)強調保障房用地“應保盡�,!蓖猓瑖临Y源部僅要求各地“合理增加普通商品住房用地供給”,;而對于已供用地,,則強調“及時依法依規(guī)查處違約違規(guī)用地,加大閑置土地處理力度,,促進已供土地盡快開發(fā)建設”,。 按照國土部土地利用司副司長竇敬麗的說法,前述正在開發(fā)中的土地之中,,閑置土地的數(shù)量非常少,,絕大部分為最近幾年的新增供應量,完全可以迅速形成樓市的有效供應,。 “社會上總說我們土地供應不夠,,但我們最擔心的,卻是一旦經濟出現(xiàn)下滑,,這些供應出去的土地會不會成為爛尾工程,。”在2011年初,,一位國土資源部官員曾這樣向記者抱怨,,一年之后,當初的擔憂很有可能成為現(xiàn)實,。 有國土資源部人士對記者稱,,部里已出臺細則,隨時監(jiān)測市場變動,,并將促開發(fā),、促竣工作為2012年的重點工作,促進已供土地的開發(fā),,增加住房有效供給,,并防范未竣工土地成為閑置土地。不過,,該人士并未向記者透露細則的具體內容,。 另一個問題是,為何會出現(xiàn)如此龐大的正在施工中土地數(shù)量,,僅達過去三年年均供應量的4倍之巨,。依照《中國統(tǒng)計年鑒2011》的數(shù)據顯示,,2006年至2010年間,每年住宅的施工面積均保持著5億平方米左右的增長,,而住宅竣工面積五年累計增幅才只有5億平方米,,遠遠落后于施工面積的增長,。 上述國土部人士解答稱,,地方政府行政審批效率,過去出讓單宗土地面積過大,,房地產開發(fā)大盤過多等都會影響施工面積和竣工面積的數(shù)據,,“國土資源部對此也曾出臺措施,例如要求各地以小幅地塊出讓為主等等進行糾正”,。 但現(xiàn)在,,擺在國土資源部面前的是一個近48萬公頃的未竣工房地產用地面積,以及房地產調控依舊繼續(xù),,樓市投資性需求將繼續(xù)受抑的預期,。如何消化這巨量土地,土地閑置,,以及囤地等違法違規(guī)現(xiàn)象的大規(guī)模出現(xiàn),,成為一個大難題。
|