創(chuàng)投界的兩極分化正在地產(chǎn)行業(yè)上演,。在部分地產(chǎn)PE還在為募資渠道憂慮時,，另外一些已經(jīng)開始物色抄底,。
2月15日,，私募股權投資基金安泰盤實表示,，出于看好地產(chǎn)投資機遇,，該基金將在未來18個月內(nèi)完成30億元的人民幣投資,，主要投向為中小型開發(fā)商的優(yōu)質資產(chǎn),。
持有該觀點的并非孤例,�,！胺康禺a(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，會使今年的地產(chǎn)基金擁有很好的投資機會,。除了拿地利好,，部分中小開發(fā)商可能因現(xiàn)金流入不敷出，一些優(yōu)質項目亦會被拿出來做股權或債券融資,�,！狈�(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤表示。
更多的PE資金也在擇機進入,。針對當前熱鬧的地產(chǎn)信托兌付風波,，一位央企控股的投資公司人士認為，將會出現(xiàn)新的并購機會,。
機會匯際
盡管認為2012年的地產(chǎn)私募基金將成為創(chuàng)投界亮點,，但出于對2012年LP投資熱情的擔憂,，清科研究中心研究員傅喆坦言，由于行業(yè)競爭加劇,、募資難度抬升,，在2011年沒有完成募資的地產(chǎn)PE，今年將面臨更加困難的糧荒,。
安泰盤實恰恰屬于糧草充足者,。早在去年三季度中期，由前美林不動產(chǎn)投資部大中國區(qū)總裁蓬鋼領兵的安泰盤實就完成了首期30億元的資金募集,。
資料顯示,，該基金續(xù)存期3年，通過結構型信托渠道募集,。其中,，包括恒大地產(chǎn)主席許家印、富力地產(chǎn)董事長李思廉等10位基礎投資人共同出資的10億元充當劣后級投資者,，其余20億元則來自于優(yōu)先級投資者,，預期年回報率在25%左右。
對于25%的投資回報,，一位地產(chǎn)PE管理人士表示,，在當前環(huán)境下，地產(chǎn)項目由于青黃不接,，普遍抵押率,、價格偏低，但卻僅屬于流動性風險范圍,，在好的風控操作下,，要實現(xiàn)該收益并不難。
蓬鋼也表示,，今年3-5月間,，其基金將投出第一批項目的4-5個住宅開發(fā)項目，分別位于北京,、上海,、廣州及南京等城市。
除了住宅項目所體現(xiàn)出來的進入機會,，在穩(wěn)盛投資吳濤看來,，商業(yè)地產(chǎn)也不乏投資價值。
“今年我們也在看一些商業(yè)地產(chǎn)的項目,，如果價格合適的話,，我們就投資在這個領域。”吳濤說,，不排除和一些大型金融機構合作,。
除此之外，在2012年樓市銷售依然乏力的預期態(tài)勢下,，面對銀行短期信貸與信托融資的兌付倒逼,，上述央企控股的投資公司人士認為，這將為行業(yè)內(nèi)的并購重組提供優(yōu)質資源,�,！拔覀円呀�(jīng)在跟幾個項目接觸，類似于接盤操作,，合作的方式包括股權投資,、組合投資。這是一個低成本擴張的機會,�,！�
與此同時，外資基金也在保持著對國內(nèi)地產(chǎn)市場的熱情,。日前，泰豐資本董事長葛涵思在接受媒體采訪時稱,，房地產(chǎn)周期性很強,，泰豐資本依然在尋求時機進入中國的房地產(chǎn)市場，尤其是商業(yè)地產(chǎn),。
接盤
在眾多的投資機會中,，地產(chǎn)PE能否成為千億元地產(chǎn)信托兌付的接盤者，成為了市場關注的焦點,。
中金公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,，預計2012
年地產(chǎn)信托需要還本付息約為2500億元�,！艾F(xiàn)在地產(chǎn)信托的兌付壓力確實很大,。”由于借新償舊的渠道被銀監(jiān)會變相叫停,，一位信托公司地產(chǎn)業(yè)務負責人表示,，盡管難以確定出現(xiàn)兌付困難的規(guī)模，但風險的出現(xiàn)仍是概率內(nèi)的事情,�,！敖衲�1月中旬，上海銀監(jiān)局陪同銀監(jiān)會人員已經(jīng)逐個巡視了每家信托公司的地產(chǎn)信托兌付情況,，要求信托公司風險自負,。”
“再加上銀行信貸到期的債務倒逼，肯定會有部分企業(yè),、項目的財務資金十分緊張,，甚至頂不住�,！鄙鲜鐾顿Y公司人士直言,。
但是，對于該人士認為的機會,，上海的一位信托人士卻不以為然,，“肯定不會所有的資金鏈問題都是流動性問題。再者,，假如真的項目十分優(yōu)質,，那為何信托公司不用自有資金接手，而將利潤外傳或利潤共享,？”該信托人士認為所謂的接盤基金,，并不會成為主流。
并且,，對于此時抄底地產(chǎn)投資的時機,，該信托人士分析，盡管有看法認為以并購機會為主的接盤基金可以坐享前期資金投入對項目風險的平滑,，減少運作周期,。“但還是要看調(diào)控政策的未來走勢,，這等于在拿時間與調(diào)控對賭,。”
對于地產(chǎn)PE的風控,，穩(wěn)盛則認為,，主要表現(xiàn)在兩個環(huán)節(jié)，除了嚴格篩選項目,，還要做好資產(chǎn)管理,。
“不管是股權投資還是債權投資，都要主動管理,，爭取每個項目實現(xiàn)封閉式運作,。除了對項目公司財務預算和現(xiàn)金支出的審批外，穩(wěn)盛也會派駐現(xiàn)場財務經(jīng)理和巡檢小組,，及時監(jiān)控項目運營和資金的調(diào)用,。”吳濤認為,，相對于銀行,、信托，私募基金更關心投資時機是否正確，投資進入的價格是否合適,。