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曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目,，現(xiàn)在成了信托公司不愿提起的“舊事”,。
面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者的采訪，中融信托辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人和市場(chǎng)部互相推諉,，新華信托平時(shí)極其熱情的一位信托經(jīng)理,，對(duì)記者坦言：“還是以后別的話題再做溝通吧�,！�
“大家都在等這樣一個(gè)機(jī)會(huì),，有的房地產(chǎn)基金確實(shí)在準(zhǔn)備伺機(jī)入場(chǎng)接盤。我們了解到的有些小開發(fā)商資金鏈已經(jīng)斷裂了。信托行業(yè)也面臨著重新洗牌,�,！币还煞葜沏y行財(cái)富管理中心信托項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
“現(xiàn)在地產(chǎn)信托最常用的解決辦法是以時(shí)間換空間,，發(fā)行新的信托產(chǎn)品兌付原來(lái)到期的產(chǎn)品,。”北京恒天財(cái)富客戶經(jīng)理于先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,。其表示,，在充足的抵押物和擔(dān)保物以及明確的還款來(lái)源前提下,，出現(xiàn)兌付難的可能性很小,。“但是如果沒有這些前提,，則另說(shuō),。”
花旗銀行（中國(guó)）研究與投資分析主管邱思甥在花旗2012年度展望新聞發(fā)布會(huì)上接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：中國(guó)并不缺錢,，房地產(chǎn)市場(chǎng)只是沒有流動(dòng)性,，而不是沒有價(jià)值。一般房地產(chǎn)信托項(xiàng)目抵押率都不會(huì)超過(guò)五成,，這樣的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)尚在可控范圍之內(nèi)。
大集團(tuán)公司
資金挪用監(jiān)管難
“如果信托融資方是一個(gè)大集團(tuán),，項(xiàng)目又多,，通過(guò)信托募集來(lái)的資金真正用到哪里,，跟蹤每筆資金的動(dòng)向則確實(shí)是一個(gè)復(fù)雜的事情,，監(jiān)管難度自然就加大了�,！焙闾熵�(cái)富于先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,。
近日有媒體質(zhì)疑國(guó)投信托發(fā)布的洋河股份（002304）股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃資金或?qū)⒘飨蚍康禺a(chǎn)，該信托計(jì)劃于2011年12月26日正式成立,，募集資金人民幣1.8億元。
國(guó)投信托方面對(duì)此消息予以了否認(rèn),，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示此乃媒體誤讀,。
“公司會(huì)從項(xiàng)目前期的盡職調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分了解和判斷以及充分設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)防范手段,，如設(shè)置土地,、在建工程抵押、股權(quán)質(zhì)押,、引入第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)等措施,�,！眹�(guó)投信托風(fēng)控部門負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
該負(fù)責(zé)人告訴記者,，項(xiàng)目成立后,，在確保各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施全部落實(shí)到位后才能發(fā)放資金。項(xiàng)目運(yùn)作管理過(guò)程中,，業(yè)務(wù)人員定期與融資方溝通情況,，了解項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、資金狀況,，了解項(xiàng)目銷售,、資金使用,、資金回款等情況,。
不過(guò)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目不斷聚積的風(fēng)險(xiǎn)是監(jiān)管層和信托出資方以及銀行都意識(shí)到的風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)此前調(diào)研發(fā)現(xiàn),，在60家大型房地產(chǎn)集團(tuán)樣本中，三成企業(yè)負(fù)債率超過(guò)70％,。
“房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)還是要看地產(chǎn)公司每個(gè)項(xiàng)目的具體情況,，如果開發(fā)商多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易復(fù)雜,、貸款集中到期等風(fēng)險(xiǎn)因素暴露則要當(dāng)心了,。”于先生表示,。
從“收購(gòu)門”,、“信托門”、“退市門”再到“破產(chǎn)門”,，綠城危局成了2011年房地產(chǎn)業(yè)很典型的案例,。“但是,，資金鏈斷裂導(dǎo)致的地產(chǎn)信托兌付難,，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)損失巨大，愿意接盤的人也確實(shí)不少,。只是開發(fā)商的融資成本會(huì)再度增加,。”信托業(yè)內(nèi)人士張先生告訴記者,，“融資成本越高,，信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)便越高。”
“在銀行渠道出售的信托產(chǎn)品安全性還是會(huì)更高一點(diǎn),，雖然說(shuō)純代銷型的產(chǎn)品銀行無(wú)法干涉項(xiàng)目運(yùn)行,，但是銀行在引進(jìn)項(xiàng)目之前會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，若風(fēng)險(xiǎn)把控措施做得很好再引入,�,！鄙鲜龉煞葜沏y行信托項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，“但是,，所有風(fēng)險(xiǎn)還是由客戶和信托公司承擔(dān),。”該人士表示,，有些運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)的信托項(xiàng)目,，銀行會(huì)以財(cái)務(wù)顧問的角色適當(dāng)參與，作為托管單位監(jiān)管資金投向,。
“如果融資人挪用資金是可以審計(jì)出來(lái)的,，且監(jiān)管部門對(duì)托管的法律也很完善,。但是如果挪用單位與被挪用單位串通,，且在一個(gè)大集團(tuán)內(nèi)，確實(shí)監(jiān)管難度很大,�,！鄙鲜龉煞葜沏y行信托項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
一外資銀行財(cái)富管理部總監(jiān)王女士則表示：目前外資銀行因?yàn)楸O(jiān)管要求,，在一些國(guó)內(nèi)的投資理財(cái)品種,，比如房地產(chǎn)信托外資銀行尚未參與�,！安贿^(guò),，銀行在信托合作過(guò)程中，主動(dòng)性比較小,，這也是我們比較審慎的原因,。”
而原就職于中融信托的于先生告訴記者,，信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)保證資金�,？顚Ｓ煤屯顿Y人收益，信托機(jī)構(gòu)會(huì)派專門風(fēng)控人員監(jiān)控融資方的相關(guān)財(cái)務(wù)章和法人章,。
房地產(chǎn)基金
或接盤地產(chǎn)信托
價(jià)量齊跌或許成為2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無(wú)懸念的事情,。
來(lái)自瑞銀大中華研討會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011~2012年度,，全國(guó)商品住宅的供應(yīng)或超出需求20％~40％左右。瑞銀預(yù)測(cè)，今年上半年,，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌5％~20％,，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢(shì)不被看好，今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)股的估值也許會(huì)再創(chuàng)新低,。
一外資銀行投研部門負(fù)責(zé)人告訴記者：雖然說(shuō)監(jiān)管部門規(guī)定信托公司要�,？顚Ｓ茫窃谕还緝�(nèi)部,，用發(fā)新信托還舊信托產(chǎn)品的投資收益的情況比比皆是,。
“如果信托公司兌付不了，可能會(huì)有一些房地產(chǎn)基金和私募股權(quán)基金接盤,。只是這個(gè)過(guò)程中會(huì)淘汰一些中小信托公司,。”邱思甥說(shuō)道,。
一位曾經(jīng)報(bào)道過(guò)地產(chǎn)信托兌付難的記者證實(shí)了邱思甥的上述觀點(diǎn),。“我的稿子出來(lái)之后,，就有金地集團(tuán)（600383）下面的房地產(chǎn)基金打電話給我,，說(shuō)要收購(gòu)我文中提到的地產(chǎn)信托項(xiàng)目�,！痹撚浾弑硎�,，對(duì)方還愿意提供一筆極其誘人的“信息費(fèi)”。
“單個(gè)信托出現(xiàn)兌付不了的情況倒是不會(huì)難倒一個(gè)信托公司的,，怕的是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。”一位信托行業(yè)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,，“如果一季度資金又是趨緊的話,，1172億的地產(chǎn)信托集中兌付，錢從哪里來(lái),？”
邱思甥的觀點(diǎn)則是：2012年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策放松的空間不大，未來(lái)3-5年房地產(chǎn)市場(chǎng)跌大于漲,，是價(jià)量齊跌的趨勢(shì),。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資則要靠保障房來(lái)拉動(dòng)。
不過(guò)記者發(fā)現(xiàn),，優(yōu)利理財(cái)網(wǎng)上有一款2011年12月19日推出的“安徽眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款集合資金信托計(jì)劃”,，擬募資1.5億元，1000萬(wàn)以上預(yù)期收益率達(dá)到13％,。該信托計(jì)劃的風(fēng)控措施是安徽眾安房地產(chǎn)將250畝土地使用權(quán)抵押,，估值4.129億元,，合165萬(wàn)元/畝；眾安集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證,。
“信托本來(lái)就都是不保本的,。”當(dāng)記者問到到期兌付會(huì)不會(huì)有保證時(shí),，客服人員這樣回答,。不過(guò)天恒理財(cái)于先生卻比較樂觀：“現(xiàn)在監(jiān)管那么嚴(yán)，能審批通過(guò)銷售的產(chǎn)品投資者就不用太擔(dān)心,�,！�
“不過(guò)我們不感興趣�,！彼侥脊蓹�(quán)基金董事總經(jīng)理吳先生告訴記者,，現(xiàn)在地產(chǎn)屬于調(diào)控階段，存量還沒消化,，不碰為好,。“我們現(xiàn)在更關(guān)注礦業(yè)和環(huán)保類的產(chǎn)品,�,！�
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