盡管人民銀行近期首度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率被外界解讀為調(diào)控放松的信號(hào),，但是，這一切似乎和專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控口徑放松與否無(wú)關(guān),。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)日前知會(huì)地方政府,，對(duì)于限購(gòu)政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù),。而根據(jù)多家市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),，至少有11個(gè)城市的住房限購(gòu)措施，將于2011年年底到期,。
除此之外,，住建部還向地方政府知會(huì)了包括一般情況下不對(duì)已經(jīng)出臺(tái)的地方房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行“方向性調(diào)整”、樓市調(diào)控政策承繼性連接等在內(nèi)的一系列主旨精神,。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前夕,，政府企業(yè)、中央地方之間博弈最為激烈的樓市調(diào)控,，仍看不到放松的跡象,。
限購(gòu)到期延續(xù)
此輪房地產(chǎn)調(diào)控最核心的措施就是以限制性購(gòu)買(mǎi)為特征的措施，所以限購(gòu)在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái),，不存在放松的可能,。
2011年11月30日，人民銀行宣布將存款準(zhǔn)備金下調(diào)0.5%,，是三年多來(lái)首次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率,。此舉立刻被解讀為宏觀政策向放松方向調(diào)整的信號(hào)。但是,，對(duì)于歷史上最為嚴(yán)厲的一次樓市調(diào)控,，房地產(chǎn)行業(yè)“放松”的日子或許還十分遙遠(yuǎn)。
記者了解到,，在人民銀行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率之前,，住建部已經(jīng)知會(huì)地方政府，對(duì)于“限購(gòu)令”即將到期的城市,，如果沒(méi)有極其特殊的情況,，須出臺(tái)政策對(duì)限購(gòu)令的有效期進(jìn)行延續(xù)�,！昂芏嗟胤秸�(dāng)時(shí)根據(jù)中央政府的要求,，出臺(tái)了限購(gòu)政策，其有效期都是一年,，只有南寧的截止日期是明年的2月29日,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)(微博)》記者,。
于是,，時(shí)近年底之時(shí),，限購(gòu)政策是否能得以延續(xù)成為了問(wèn)題焦點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示,，福州,、廈門(mén)、�,？�,、濟(jì)南、青島,、石家莊,、長(zhǎng)春、貴陽(yáng),、南寧,、合肥、蘇州都涉及到限購(gòu)令于今年年底或明年年初到期的問(wèn)題,。
對(duì)于知會(huì)地方政府要求限購(gòu)令續(xù)期的問(wèn)題,，住建部一位官員并未正面予以證實(shí)。但他向記者表示,，近期國(guó)務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)多次就房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)題做出指示和批示,，其核心要求就是不能對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策予以放松。
“而此輪房地產(chǎn)調(diào)控最核心的措施就是以限制性購(gòu)買(mǎi)為特征的措施,，所以限購(gòu)在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái),，不存在放松的可能,�,！边@位官員向記者表示。而在此之前,，佛山,、成都兩地均出現(xiàn)了以不同方式為限購(gòu)令“松綁”的政策，但在中央政府的干預(yù)之下,，最終“放松政策”均被廢止,。
住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，如果目前就對(duì)已經(jīng)執(zhí)行一年的限購(gòu)政策進(jìn)行松綁,，在尚未有承接政策的情況下,，可能引發(fā)樓市的報(bào)復(fù)性反彈，從而喪失樓市調(diào)控剛剛?cè)〉玫某尚А?/P>
兩次試探性松綁均“失利”
為了確保地方政府能夠積極落實(shí)限購(gòu)政策,，住建部和監(jiān)察部已經(jīng)聯(lián)手,，對(duì)不能落實(shí)這項(xiàng)政策的城市主要行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，乃至行政處分,，此舉收到了相當(dāng)?shù)某尚А?BR> “沒(méi)有地方政府愿意公開(kāi)承認(rèn)自己希望松綁限購(gòu),，但從利益格局的角度看,，地方松綁限購(gòu)的利益沖動(dòng)和訴求始終是存在的�,！�11月30日,，張大偉對(duì)記者說(shuō)。前述住建部官員也承認(rèn),，在他們的日常工作中,，始終面臨著地方政府落實(shí)中央政府調(diào)控政策的力度問(wèn)題。
11月中旬,，繼廣東佛山“限購(gòu)松綁烏龍”事件后,，四川成都市政府發(fā)布通知，將成都市落實(shí)限購(gòu)政策的甄別購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)的起始點(diǎn),，由簽訂購(gòu)房協(xié)議后推至辦理房產(chǎn)證,，即在業(yè)主辦理房產(chǎn)證時(shí)，再對(duì)其已購(gòu)房情況進(jìn)行審查,。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)多為期房銷(xiāo)售,，向后推遲審查購(gòu)房資格的日期，實(shí)際上是為房地產(chǎn)銷(xiāo)售留下了空間,。
但是,，此通知在出臺(tái)不到一周后即被叫停。記者了解到,，與佛山限購(gòu)令當(dāng)日被收回的情況類(lèi)似,。國(guó)務(wù)院辦公廳、住建部均向四川省政府詢問(wèn)了此事,，在中央政府保持的高壓態(tài)勢(shì)之下,，最終這紙帶有松綁性質(zhì)的通知也被叫停。地方政府兩次“松綁試探”均告失利,。
據(jù)新華社報(bào)道,，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)曾專(zhuān)門(mén)表示，對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策要堅(jiān)決執(zhí)行,、落實(shí),，要保證房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和一貫性,。而在此之前,，針對(duì)佛山市出臺(tái)限購(gòu)政策“松綁令”的問(wèn)題，住建部已經(jīng)知會(huì)地方政府,，對(duì)包括現(xiàn)行限購(gòu)政策在內(nèi)的已出臺(tái)地方調(diào)控政策進(jìn)行松綁時(shí),，要提前聽(tīng)取上級(jí)政府的意見(jiàn)。
日前，住建部部長(zhǎng)姜偉新在一次會(huì)議上明確表示,，雖然限購(gòu)政策是“不得已使用”的調(diào)控手段,，但是為了確保地方政府能夠積極落實(shí)這一政策，住建部和監(jiān)察部已經(jīng)聯(lián)手,，對(duì)不能落實(shí)這項(xiàng)政策的城市主要行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談,，乃至行政處分，此舉收到了相當(dāng)?shù)某尚А?/P>
承繼式調(diào)控
在一個(gè)現(xiàn)有政策退出之前,，先設(shè)定好一個(gè)承繼的后續(xù)政策,，如果后續(xù)政策不具備出臺(tái)實(shí)施的條件，那么既有出臺(tái)的政策就不會(huì)退出,。此舉在于避免出現(xiàn)政策的“空檔期”,。
在知會(huì)地方政府對(duì)到期的限購(gòu)令原則上進(jìn)行延續(xù)的同時(shí)，住建部還知會(huì)地方政府,，不對(duì)現(xiàn)有已出臺(tái)的地方調(diào)控政策進(jìn)行方向性調(diào)整的總體精神,。前述住建部官員向記者表示，即便現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整,，也將遵循著“承繼式”的原則,。
所謂“承繼式”的原則，即在一個(gè)現(xiàn)有政策退出之前,，先設(shè)定好一個(gè)承繼的后續(xù)政策,，如果后續(xù)政策沒(méi)有研究好，不具備出臺(tái)實(shí)施的條件,，那么既有出臺(tái)的政策就不會(huì)退出,。而此舉的主旨精神，在于避免出現(xiàn)政策的“空檔期”,。
2009年,，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，中央政府出臺(tái)了一攬子刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi),、確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策措施,。在這樣的政策背景下,，2008年出臺(tái)的一系列針對(duì)樓市的調(diào)控措施,，被多項(xiàng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的政策所取代，地方政府亦全面放松了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度,。
同期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指數(shù)顯示,，2009、2010年兩年,，房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比,、同比均呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，部分城市的漲幅超過(guò)20%。
“所以,，我認(rèn)為,，限購(gòu)政策的退出是以其他新的政策或房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制健全為前提的，如果沒(méi)有這一前提,，中央政府恐怕很難容忍限購(gòu)政策的退出,，因?yàn)樵诂F(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)保有環(huán)節(jié)成本較低的情況下，一旦放松限購(gòu)政策,，很容易帶來(lái)市場(chǎng)報(bào)復(fù)性的反彈,。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示,。
記者了解到,，住建部部長(zhǎng)姜偉新亦在多次內(nèi)部會(huì)議上表達(dá)了“承繼式調(diào)控”的總體精神。而目前,，財(cái)政部也正在會(huì)同住建部就重慶,、上海兩地房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的情況進(jìn)行總結(jié)。在這樣的背景下,，“政策空檔”將很難在市場(chǎng)中出現(xiàn),。
至于限購(gòu)政策“退出”的前提是否是住宅征收房地產(chǎn)稅的全面推廣，前述住建部官員未予表態(tài),。他只是強(qiáng)調(diào),，樓市調(diào)控在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，沒(méi)有放松的可能,，而限購(gòu)是本輪調(diào)控的核心手段之一,。
