2011年的樓市,，從“金九銀十”最終變成了“銅九鐵十”,，本身就不缺乏戲劇性,。然而,，開發(fā)商的銷售慘淡還不是這一季的結(jié)尾，上海“退房人”就成為了樓市的主角,。
樓市拐點(diǎn)似乎就在眼前,。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，京滬廣深等一線城市的新建商品房從6月起連續(xù)四個(gè)月停漲,，即將公布的10月份銷售量和售價(jià)預(yù)料也將持續(xù)萎縮,。
不少業(yè)內(nèi)人士從這一輪的樓市低潮中看到了2008年樓市拐點(diǎn)的影子。但和那次短暫的調(diào)整期不同,，如今在限購(gòu),、大建保障房和緊縮房貸的“組合拳”作用下，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)這一回真的需要重新定位了,。
買方市場(chǎng)到了,？
近幾年來(lái)積極提價(jià)的開發(fā)商，終于碰到了業(yè)主們的報(bào)復(fù)性反彈,。
10月26日,，位于上海浦東的“中海·御景熙岸”商品房項(xiàng)目,，開發(fā)商中海地產(chǎn)的大幅降價(jià)促銷卻招來(lái)了老業(yè)主的圍攻,。26日，該樓盤的售價(jià)從開盤時(shí)的每平方米2.2萬(wàn)元陡然降至“團(tuán)購(gòu)價(jià)”1.6萬(wàn)元,，約200名財(cái)產(chǎn)巨額縮水的已購(gòu)房的老業(yè)主相約聚集在售樓中心,，齊聲高喊“退房”口號(hào)，并拉起條幅抗議開發(fā)商的降價(jià)行為,。
此前的近兩個(gè)月，上海,、北京等大城市還發(fā)生了若干起規(guī)模不一的“退房”抗議,。
在北京南五環(huán)外的房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，“首開·熙悅山”今年6月開盤時(shí)的均價(jià)為14500元,。9月以來(lái),，該項(xiàng)目售樓處將200套所謂“樣板房”以特價(jià)房的形式推出市場(chǎng)，均價(jià)降至13000元,。自覺(jué)虧錢的業(yè)主便從9月起開始,，向開發(fā)商發(fā)起網(wǎng)上和面對(duì)面的抗議。
在經(jīng)過(guò)反復(fù)抗議之后,，首開集團(tuán)同意對(duì)業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償或是等價(jià)車位的補(bǔ)償,。截至目前，賠償仍在進(jìn)行中,。
一些分析人士認(rèn)為,，隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步松動(dòng)，開發(fā)商的促銷還可能引發(fā)房產(chǎn)持有者更大規(guī)模的反彈。而購(gòu)房者人越來(lái)越高的降價(jià)預(yù)期,，也將為整個(gè)樓市帶來(lái)更大的博弈力量,。買方市場(chǎng)的到來(lái)，并非不可能,。
工銀國(guó)際分析師羅佳明對(duì)《中國(guó)新聞周刊》分析,，本輪“退房潮”影響到房地產(chǎn)行業(yè)的減價(jià)，才剛剛開始,，“短期內(nèi)中央應(yīng)不會(huì)放松政策調(diào)控,，減價(jià)才剛開始。上海當(dāng)前的降價(jià)潮應(yīng)該只是行業(yè)下行的開端,，相信明年第一季是最壞時(shí)期,。”羅佳明表示,。
《中國(guó)新聞周刊》在北京大興,、亦莊等地區(qū)的樓盤采訪時(shí)看到，購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)濃厚,，多數(shù)人期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行,。
而開發(fā)商表現(xiàn)出的業(yè)績(jī)，也似乎佐證了這一點(diǎn),。
今年的銷售季時(shí)間已過(guò)去四分之三,，但近七成一線房企前三季度并未完成年度銷售任務(wù)的四分之三。從存量房的指標(biāo)來(lái)看,，房企三季度存貨達(dá)5314億元,，是6月末2195億元的2.4倍。
房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科今年的三季報(bào)顯示,，萬(wàn)科在主要城市商品住宅供應(yīng)量增加,，但銷售卻進(jìn)一步放緩。由于對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)測(cè)相對(duì)謹(jǐn)慎,，萬(wàn)科表示,，自己已將不少未能售出的銷售資源留到未來(lái)兩至三年的市場(chǎng)。
10月25日,，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉在一場(chǎng)投資者電話會(huì)議上表示,，“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向”。肖莉還認(rèn)為,，“未來(lái)幾個(gè)月里情況將變得更加糟糕,，銷售量和價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下降�,！�
話音剛落,，萬(wàn)科北京公司旗下的金隅萬(wàn)科城疆域11月推出的三期新房源,，均價(jià)14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米,；與此同時(shí),，萬(wàn)科深圳公司旗下項(xiàng)目金域緹香也將于11月推出均價(jià)萬(wàn)元左右的精裝修房源，比此前開盤價(jià)優(yōu)惠約1000元左右,。
開發(fā)商要倒,？
開發(fā)商降價(jià)的主要壓力，來(lái)自于今年金融收縮中其面臨的資金壓力,。
從上市房地產(chǎn)企業(yè)公布的三季報(bào)可以看出,，今年多數(shù)開發(fā)商的未售出存量房激增，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化,，資金鏈深度承壓,。截至10月末，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào),，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù),，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加,。
由于資金面堪憂,，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走進(jìn)“賣身”行列。房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌也處在進(jìn)行時(shí),。
在北京,、上海、天津和重慶4大產(chǎn)權(quán)交易所,，今年掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目出現(xiàn)井噴,，總數(shù)超過(guò)了600宗。而根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，截至10月中旬,，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過(guò)去年全年的并購(gòu)數(shù)量,。
近期,，總部位于杭州的開發(fā)商綠城集團(tuán)面臨“倒掉”的傳聞也在市場(chǎng)上激起強(qiáng)烈反響,。這家由董事長(zhǎng)兼總裁宋衛(wèi)平在1994年以15萬(wàn)元借款起家,、不斷通過(guò)融資擴(kuò)張的房地產(chǎn)集團(tuán)，正在經(jīng)歷成立近17年來(lái)最大的一次資金危機(jī),。
2011年上半年,，綠城公司現(xiàn)金及銀行存款從2010年年底的近150億驟降至97.46億，而資金負(fù)債率則從去年的132%,，大幅上升至160%以上,。
負(fù)債率上升的同時(shí),，綠城的銷售業(yè)績(jī)卻在下滑。截至8月底,，綠城銷售金額也只有248億元,，仍未完成其年度550億銷售目標(biāo)的一半。因?yàn)榫G城始終在高昂的融資成本之下運(yùn)作,，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)一直徘徊在2%上下,。如果今年綠城的銷售額達(dá)不到480億元，那么將面臨著被債務(wù)拖累的深度危險(xiǎn),。
為解決資金困難,，綠城開始求助于同為浙江的其他開發(fā)商。采用的方式是以企業(yè)互相擔(dān)保的方式獲得銀行貸款,。9月15日,，浙江房地產(chǎn)企業(yè)新湖中寶發(fā)布公告稱，其將與綠城建立3億元額度的互保關(guān)系,，互為對(duì)方貸款提供信用保證,。
資金壓力稍微緩解的宋衛(wèi)平，也及時(shí)地在公開場(chǎng)合呼喊：“我相信,，綠城不會(huì)死在絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的前面,。”只不過(guò),，這一輪由樓市的低迷直接引發(fā)到開發(fā)商身上的資金壓力,，不會(huì)都像綠城這么輕易化解。
“本輪調(diào)控不會(huì)像2008年一樣,，而是長(zhǎng)期的,。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前在上海出席一場(chǎng)地產(chǎn)金融論壇上說(shuō),。他強(qiáng)調(diào),，這次調(diào)控對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是“嚴(yán)峻的考驗(yàn)”,。
分析人士指出,，如果限購(gòu)不放開，房源長(zhǎng)期難以獲得銷售業(yè)績(jī),，無(wú)疑會(huì)對(duì)綠城這樣的開發(fā)商產(chǎn)生巨大的壓力,。而綠城現(xiàn)在所反映出來(lái)的問(wèn)題，是開發(fā)商的典型代表,。開發(fā)商現(xiàn)在再次面臨是要降價(jià)求生存,，靠融資求發(fā)展。
根據(jù)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪評(píng)級(jí)對(duì)在香港上市的29家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查,，開發(fā)商持有大量現(xiàn)金,。截至今年6月,，國(guó)內(nèi)開發(fā)商的總現(xiàn)金達(dá)1910億元。其中,，23家擁有足夠的現(xiàn)金流,，足以應(yīng)付未來(lái)12個(gè)月內(nèi)的局面。這些現(xiàn)金既包括利息,，也有土地金等,。
穆迪還稱，國(guó)內(nèi)現(xiàn)金流狀況最好的是龍湖地產(chǎn),，擁有現(xiàn)金人民幣126.26億元,。不過(guò)，即便是資金面最好的龍湖地產(chǎn),，現(xiàn)在也加快了降價(jià)促銷,。
其他大型房地產(chǎn)企業(yè)則在促進(jìn)銷售的同時(shí)，加快融資步伐,。近期,，中糧地產(chǎn)拋售投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬(wàn)元。10月,，萬(wàn)科為名下子公司進(jìn)行三次擔(dān)保融資約12億元,，超過(guò)三季度的擔(dān)保融資總額。
根據(jù)高華證券對(duì)127
家上市房企財(cái)務(wù)狀況的分析,，國(guó)內(nèi)房企在2012年上半年面臨的再融資需求更高,。未來(lái)12個(gè)月主要城市房?jī)r(jià)將由目前水平下降15%至20%，或由2010
年峰值下降約25%,。
限購(gòu)要松,？
不過(guò)，就在房地產(chǎn)企業(yè)為資金鏈問(wèn)題奔走的同時(shí),，樓市的低迷再一次激起了對(duì)于政府“托市”甚至“救市”的傳聞,。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新暗含“限購(gòu)”終將取消的發(fā)言,，激起了熱議,。
“一旦全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行,、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái),，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法來(lái)調(diào)節(jié)樓市�,！�10月27日的人大常委會(huì)聯(lián)組會(huì)議上,，姜偉新此話一出,，關(guān)于“政府即將取消限購(gòu)”等各種版本的解讀,，就占據(jù)了許多媒體的頭版位置,。
但是對(duì)政府放松限購(gòu)的預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士基本上持否定態(tài)度,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在評(píng)論限購(gòu)是否取消時(shí)堅(jiān)持認(rèn)為,，取代限購(gòu)的政策應(yīng)該是能夠抑制投資投機(jī)的其他市場(chǎng)手段，例如印花稅,、房產(chǎn)稅等,，“再有一系列配套政策的話，我們才可以取消限購(gòu)”,，“而如果在這個(gè)時(shí)候放出要取消限購(gòu)的信號(hào),，很有可能會(huì)打擊人民對(duì)調(diào)控政策的信心”。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀也強(qiáng)調(diào),，姜偉新部長(zhǎng)的講話內(nèi)容里,，在提到取消限購(gòu)令之前有一個(gè)前提：全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行,、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái),。她認(rèn)為，這個(gè)平臺(tái)就是包括銀行房貸政策,、房產(chǎn)稅等在內(nèi)的市場(chǎng)手段,。
“如果老百姓了解到了完整的信息，就不會(huì)出現(xiàn)不必要的擔(dān)心,，而公眾所憂慮的房地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn),，目前不可能出現(xiàn)�,！比~檀表示,。
而就在10月末，財(cái)政部也公開表示,，將在重慶,、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施,。
“隱形的手”仍會(huì)制約房地產(chǎn)市場(chǎng),，而政府、購(gòu)房者和開發(fā)商的博弈,，預(yù)料將持續(xù)到2012年,。
