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解說：馬云出手,，阿里巴巴員工集體買房。是撿便宜,？還是救綠城？《今日觀察》正在評論。
主持人（王小丫）：大家好,！這里是正在播出的《今日觀察》。這幾天,，浙江綠城集團在杭州的幾個樓盤迎來了一批特別的看房客,，這些來看房子的人，都是來自阿里巴巴集團的員工,，他們在集團主席馬云的號召之下,，準備團購綠城集團的房子。為此,，綠城將為阿里巴巴的員工提供至少九二折的優(yōu)惠,，同時阿里巴巴集團還將為買房的員工們提供無息貸款的支持。那么在當前樓市低迷的情況之下,，這是一次不尋常的團購,，這一次不尋常的團購,，迅速地被外界有各種各樣的解讀，那么今天我們將就此展開評論,。
今天兩位評論員,，一位是霍德明，另外一位是劉戈,。那么首先我們來了解一下,，相關的新聞背景。
解說：11月4號,，阿里巴巴集團人力資源部向全體員工發(fā)送了一份郵件“綠城房產阿里團購活動”,。宣布阿里巴巴員工可以團購優(yōu)惠價購買綠城的房子，享受包括9.2折的綠城員工內部折扣與額外團購折扣,。
據了解,，這次優(yōu)惠目前僅限于綠城旗下翡翠城、綠城西溪誠園,、綠城明月江南三大樓盤,。這三個樓盤所在的地理位置，正好在阿里巴巴總部淘寶城等辦公地點附近,。
在本次團購活動指定的一個樓盤記者看到,，銷售處門前已經放了一塊牌子，上面寫著“熱烈歡迎參與綠城品質生活之行的阿里巴巴同仁”字樣,。
據了解,，阿里巴巴員工在11月5日當天組織集體看房，人數超過50人,。11月6日,，也陸續(xù)有員工自駕車到活動指定樓盤看房。但相對于是否會立刻出手買房,，一些員工表示,，還是要等優(yōu)惠價格。
譚女士（阿里巴巴旗下網站淘寶網員工）：現在的話主要是像淘寶城周圍的樓盤特別多,，價格上面的競爭,，再加上現在的這種形勢，其實大家大部分都是觀望,。
解說：據了解,，如果要達成92折團購優(yōu)惠，阿里巴巴員工至少要有30個人來買,，而目前還沒有阿里巴巴員工有下單的考慮,。
由于前一段，網上盛傳“綠城資金鏈緊張”,，不少人據此認為,，這次團購活動是馬云對綠城的緊急救援,，但綠城方面否認了這一說法，認為是幫助,，而不是救助,，理由是優(yōu)惠活動早就已經開始協商，同時綠城方面表示,，對這次團購的收益,，綠城并沒有設定預期值。
傅林江（綠城集團執(zhí)行總經理）：你買了五套,、十套資金上面能進來五百萬,、一千萬、三千萬也可以的,，對吧,。我們來講房子本身是商品，商品本身是要買賣的,，就是我們其他也在賣,，現在我們不是說房子賣不出去了，我們現在每天的成交量還是不錯的,。
記者：那大概現在的成交量有多少,？
傅林江：上個星期我們在無錫開了個盤，當天我們的去化率（銷售率）就是70％,。
解說：據悉,，11月3日，綠城西溪誠園突然發(fā)力,，一日之內成交14套,，位列當日杭州主城區(qū)住宅成交量首位。
中央人民廣播電臺消息稱,，除了阿里巴巴之外,，也有一些大公司會集中購買綠城的房子，以幫助綠城過冬,。
主持人：如果說是在平常這樣的一次團購,，可能大家并不會注意,，而在這個時候,，樓市比較低迷的時候，大家非常地注意,，所以就有了很多種解讀,。
劉戈：對。
主持人：兩位評論員,，對這個怎么看待,，怎么解讀的,？
劉戈（財經頻道評論員）：我覺得可能有一些媒體有點解讀過度了。因為怎么說救援呢,？你如果要是真的給員工補貼,，然后按原價購買，說員工如果要是買綠城的房子,，那我就給你補貼20％,、30％的房款，而且還是原價買,，這叫救援,，這叫真金白銀。
那現在你只是打了一個團購的折,，那么最后這個貸款,，雖然是公司給的無息貸款，但是這個貸款不是現在才有的,，是幾個月前,，8月份阿里巴巴就有這樣的一個計劃。
所以基本上我覺得是一個順水推舟,，那么現在或者也算一個順手人情,，至于員工買還是不買，那是員工自己定,。
主持人：對,。
劉戈：你像員工的，阿里巴巴如果是那些創(chuàng)業(yè)元老,，有股權的,，他們能買得起，像綠城的這樣一個房子,，高端的房子,，3萬多一平米的房子，別說普通的員工,，連中層的話,，也未必能買得起。
所以你把它當成一個救援的話,，應該是一個過度解讀,。
所以有另外的一些專業(yè)人士就分析，這可能里面也是綠城給自己房子降價找一個臺階,。
那么這個理由是怎么找呢,？好，那么我給阿里巴巴的人9.2折可以團購的價,，那么其實釋放出來一個信號,，既然阿里巴巴的人9.2折可以買,，別人9.2折也可以買，它是這樣一個信號,。
霍德明（財經頻道評論員）：對,，我寧愿相信這還是不到救援的時候，因為小片里剛剛說的很清楚,，三個樓盤,，綠城的三個樓盤一個叫翡翠城、西溪誠園,，還有一個叫明月江南,，這都是離阿里巴巴總部淘寶城，很近,。
劉戈：在那附近是嗎,。
霍德明：所以說究竟賣給當地的員工，也是很自然的一件事情,，所以這是第一點,。
第二點，其實你剛才也提到了,，阿里巴巴本身就是無息貸款員工內部30億,，趁這個機會，這個整個算了一下,，回籠,，對綠城集團來講，它回籠三個億的資金,，所以談不上救援的,，救援3億資金是不夠的。
劉戈：對,。
霍德明：是不是,，第三個我覺得可能還有一個關系，綠城它是一個上市公司,，年底的話,，要沖業(yè)績吧，上市公司所有財報都要透明化,，明年一公布,，今年業(yè)績不好，趁這個年底,，還有兩個月的時間,，沖沖業(yè)績，也算是對于今年房地產不好的情況,，上市公司有上市公司的股利,，它談不上救援，的確是為了業(yè)績著想,，它是要打折出售,。
主持人：那其實對于綠城集團來說，大家都知道它是浙江省的一個房地產的大企業(yè),，同時也是一家上市公司,，現在我們通過一個小片來了解一下。
解說：對于綠城集團的老總宋衛(wèi)平來說,，這個秋天是多事之秋,。
9月12日，市場上出現“海航30億收購綠城”的傳言,；9月,，銀監(jiān)會一次例行信托調查，很快在媒體上發(fā)酵為“銀監(jiān)會調查綠城”,；緊接著,，“綠城將從香港退市”的傳言再度發(fā)酵。受此影響,，不到半個月,，港股綠城中國股價急挫30％。
面對各種負面?zhèn)餮�,，宋衛(wèi)平回應：“大不了把價格一降到底,，退出房地產！”,。而到了11月1日晚,，網上又傳言，綠城集團因為降價資產負債無果,，資金鏈將斷,，準備申請破產。第二天凌晨,，宋衛(wèi)平把1400多字的辟謠文章掛到了網上,，對外宣布：“綠城目前一切尚好”。沒過幾天,，又有“阿里組團看房,，馬云或出手救綠城”的報道。綠城似乎已提前入冬,。
根據《上海證券報》的數據,，截至2011年9月，綠城土地樓板價的成本高居所有大型房企之首，平均每平方米樓板價超過5000元,。綠城今年的銷售業(yè)績也在下滑,，今年前10個月，綠城集團累計銷售金額約285億元,，僅完成全年銷售目標550億元的51.8％,，根據綠城中報，今年上半年,，綠城的凈資產負債率從去年底的132％,，飆升到163.2％。
而作為綠城集團的總部所在地,，杭州今年的樓市也不樂觀,。10月21日在杭州開幕的第五屆房博會可售房源超過18000套，創(chuàng)下近5年來房博會的新高,。然而在4天時間里,，總成交只有129套房，使得這一屆房展會,，成為杭州5年來最冷的一屆秋季房交會,。
參觀者：想找個空點的日子過來，但是今天空的有點超出我的想象了,，挺冷的,。
解說：房子賣不出去，而降價似乎也不是綠城的出路,�,！巴朔吭沂蹣翘幍娘L波”屢屢在杭州上演。
數據顯示,，一季度杭州市退房65套,，二季度71套，三季度555套,，退房數量逐漸增多,。其中9月份海運國際大廈一次性退房505套，在最近3年來極為少見,。
主持人：其實我們知道綠城是一家上市公司,，也是浙江比較大的一個房地產企業(yè)，但是關于它的傳言很多,，為什么總會是拿它來說事呢,？
劉戈：在2008年和2009年的時候，都曾經有過綠城要破產的這樣的一種信息,。那么在2008年調控最厲害的時候,，當時呢，因為它是上市公司，年報一公布負債率達到140％,，那么對于一般的上市公司負債率百分之七八十這樣的平均水平來說,，它就高出了很多，所以那么當時第一次就傳綠城要破產,。
那么第二次是在2009年4月份的時候,，當時它自己發(fā)了一個公報,，那么后來市場上言之鑿鑿的這樣一些傳聞,，就是由于一筆信貸這樣一個糾紛，那么最后的話,，導致可能要資產清算,，最后要導致它破產，又傳了一次,。但是這兩次,，顯然都沒有傷筋動骨，那么綠城都度過了,。
那么現在的話,，同樣是資產負債率的問題，那么從它從它的季度報里頭,，體現出來的話,，負債率超過了2008年，達到了160％,。那么這個數額的話,，比起其他的同樣在香港上市的這些公司，因為在香港的話,，有好幾家上市的房地產公司,，那么它要高得多。
那么宋衛(wèi)平,，同時的話又是一個知名人物,。那以的話，大家拿他來說事有一定的必然,。因為他整個有這樣的環(huán)境,，那么現在大家都在看，真正的這些有影響的房地產企業(yè),，現在資金面這么緊張,，如果有資金鏈斷裂的話，會從誰開始,，那么現在實際上是大家在尋找第一個企業(yè),。
霍德明：我想劉戈剛剛介紹了綠城這個企業(yè)，我所了解到，它是一個講究高品質,、高投入的一個企業(yè),。在房地產中間，它的土地樓板價,，在所有大型房地產里面,，它是最貴的。
劉戈：就說利潤率還不高,。
霍德明：它利潤率9個點,，只有9個點，它的一般成本大概是1.7萬,，17000塊錢,。當然這個事情，屬于個人,、個別的,，利潤低嘛，9個點,。
劉戈：對,。
何湘：但是呢，我覺得還跟2008年,、2009年,，你剛剛提到，不一樣的地方,，就是我還記得2008年的時候,，如果大家還記得，各個地方政府,，全國有二三十個城市,，在救房市，地方政府救市的情況,，今天我們是沒看到了,，2011年這次房地產調控，對于整個房地產開發(fā)商來講,，綠城本身它的這個利潤率就不高,，而外面又沒有救市所謂這么一個呼聲的話，難怪這次會有很多這樣的說法,�,！ �
主持人：我們看看其他的觀眾朋友，他們怎么看待這個問題,，“亞麻布衣”他認為“綠城要破產,，你信嗎,？ 這么大的企業(yè)絕對不會這么容易就倒下。面對嚴峻的調控形勢,，做為高端品牌的開發(fā)商綠城地產,，有困難是一定的！但是根據就是他所知道的,，他所了解的,，綠城的融資成本平均在13％，屬正常,。他認為這一次面向阿里巴巴的團購項目,，只是一次雙方合作的一個項目�,！�
再看一下另外一位朋友,，他說“目前這個樓市正處于關鍵的敏感期,，伴著房價'拐點‘隱約浮現,，各個利益主體之間的博弈也進入了白熱化。要清醒地認識到調控的復雜性,、艱巨性,，不到最后一刻，樓市的調控根本就不能輕言勝利,�,！�
那我們看到的另一個情況是房地產的價格也出現了一些松動，那有一些房地產企業(yè)的資金鏈也出現了告急,。那接下來在房地產政策的調控之下,，房地產的走勢會怎樣呢？稍候我們繼續(xù)關注,。
解說：成交低迷,，價格松動，房地產調控初見成效,。開發(fā)商叫苦,，意在何為？《今日觀察》正在評論,。
主持人：好,，歡迎各位繼續(xù)關注。目前很多媒體都了解到,，有一些房地產企業(yè)的資金鏈出現了一些告急的情況,，現在我們通過一個短片來一起了解一下。
解說：成交萎縮,，資金吃緊,，房地產開發(fā)商們有些繃不住了,。最近，不斷有開發(fā)商開始降價促銷,。這里是上海嘉定區(qū)的一個樓盤,，單價從兩萬六，直降7000元,，跌破了2萬,。
看房客：開盤的時候，價格是25000元／平方米,，我們接受不了,，現在降價了，我們就可以接受了,，價格合理了,，到了心理價位了。
解說：降價為了吸引眼球,，可是,，一旦買了房子,房價再降，業(yè)主就會不高興,。為此,，這家開發(fā)商打出差價賠付的旗號，宣稱如果在明年交房前3個月,，售價比現在低,，會補足差價，這一條款寫入購房合同,。
降價現象在全國蔓延的背后,，是中小房企資金鏈的捉襟見肘。據北京中原地產統(tǒng)計分析,，今年前10個月,，樓市股權變動頻繁，成規(guī)模的股權交易數量累計達到93宗,，總交易額達到300.8億元,，遠超2010年全年84宗165.25億元的交易規(guī)模，房地產業(yè)呈現出強者越強,、弱者越弱的并購態(tài)勢,。
從房地產企業(yè)公布的最新財報來看，一些大的房地產商,，手中的資金仍然還有富余,。截至三季度末，萬科手中控制的貨幣資金高達339億元,，保利地產擁有貨幣資金220億元,，比年初增加近30億元,；招商地產、金地集團的貨幣現金均比年初增加了20％以上,。另外,，中海、龍湖等大房企的現金流也比較充裕,。
新華社評論說,，從財報中可以看出，房企們正以蓄勢待發(fā)的姿態(tài)積蓄資金,，等待機會,。可以想見的是,，當前一旦放松調控,，房價很可能再次陷入不可控的境地。中央明確表示堅定房地產調控信心不動搖,，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策,，進一步鞏固調控成果，有利于引導市場預期,，也必將加速房價的下降趨勢,。
主持人：剛才我們看到，這個房地產市場是一個低迷的狀況,，然后房價出現了一些松動，有一些房地產企業(yè)的資金鏈出現了告急的情況,。那兩位評論員,，你們如何來解讀這個房地產市場的一個變化？
霍德明：對,，你剛剛提到,，房價已經開始松動了，其實前兩天我們的溫總理,，在莫斯科開上合組織會議的時候,，他就希望房價下調，降價了,，這話已經講的很清楚了,，我們這次宏觀調控是站在這個，當然全國老百姓的立場上面來講,，以前的房價如果漲太快的話,，現在稍微降一點，也是事實,。
不過,，我也注意到,，這個綠城這個董事長宋衛(wèi)平，他講三了個選擇,，一個選擇就是努力做銷售,，把房子賣出去；第二個選擇,，騰掉一些項目,；第三個他講的就比較重要了，前面手段都不奏效的話,，就直接把價格降到底,，后面的話，所有的房子都賣完了,，以后就再也不做房地產了,。
劉戈：金盆洗手了。
霍德明：對,，金盆洗手這話,，我倒覺得事情也不要那么極端，當你這個房地產是一個全國支柱性行業(yè)的話,，肯定將來有很多房地產開發(fā)商要進到這個行業(yè)來的,，而現在把房價稍微調一下，把自己的氣喘回來,，我覺得這才是符合國家的政策,。
同時我們宏觀調控現在看起來，也是對于這個經濟刺激有了一定的作用,。所以我想,，房地產它是整個宏觀的一部分，而應該房地產開發(fā)商還以大局為重,。
主持人：以大局為重,。
劉戈：對，其實我們回顧一下從2007年,、2008年,、2009年那個周期的話，其實和現在的情況,，這個周期有很多的相似之處,。
就拿杭州來說，在2008年的時候,，那么在2008年的第三季度,，這個時候，它的房地產的這個銷售數額就明顯的下降,，和去年相比達到50％,，那么這個時候萬科率先在杭州4個樓盤同時開始降價,，那么后來的話，導致有人砸售樓處,，那么導致這樣一些退房潮這樣的一些事件,。
那么現在看來呢，當時的話,，如果沒有政府的那樣的出手,，那么可能就是現在，比現在更嚴峻的一個結局,。
那么現在的話,，到目前為止，剛才霍老師說,，我們沒有看到地方政府明確地表示要救援的這樣一個態(tài)度,。那么接下來就是上一個輪回周期所沒有見到的情況，那么現在我們怎么樣進行判斷,。
所以的話,，現在從政府的表態(tài)來說，那么現在越來越清晰,、越來越堅定,，也就是說，資金面上不會對房地產進行放松,，而且明確地說,，希望房地產要降價。
那么在這樣一些情況下的話,，應該說,，不能說水落石出吧，也應該說,，大體上這個走勢的話，大家是清晰了,，一定會有一部分企業(yè)死掉,。
那么就是像宋衛(wèi)平自己在一封信里頭也情真意切地說，在房地產的這條河流里一些稚嫩的“小蝦米”可能挺不過去,，但是其實呢,，我覺得除了“小蝦米”以外，可能有一些“大魚”,，如果在做決策的時候,，可能風險意識不夠，或者產品比較單一,，可能也有生命危險,。
主持人：好,，現在就這個問題，我們再來看一下其他的觀眾朋友他們怎么看,�,！岸垢保f“眼下一線城市的開發(fā)商很多都在暗地里悄悄降價了,，國家的調控政策取得了初步的功效,。但是政策需要有持續(xù)性，’三天打魚,，兩天曬網‘只會讓樓市的調控成為空談,。房地產市場需要發(fā)展，但必須是良性的,，泡沫必須得到控制與杜絕,。”
好,，接下來我們再就這個問題聽一聽特約評論員,，他有怎樣的觀點和建議。
尹伯成（復旦大學房地產研究中心主任）：我覺得不能再救,，假定我們政府現在樓市調控松動,，把限購到年底就取消了，那么我覺得投資投機性需求,，馬上就會東山再起,、卷土重來，樓價就會出現報復性地上漲,。那么這樣,，泡沫會進一步地吹大。
所以我覺得現在是樓市調控剛剛開始有效果,，就像中央講的,，要鞏固調控的成果，還要靠開發(fā)商自己,，他們只能靠自己來救,，自己救唯一的辦法，就是適當地降價,。
陳國強（中國房地產學會副會長）：不同企業(yè)項目銷售狀況還是有很大差別,，很大程度上取決于它的經營策略，公司的運營模式,。像今年前三季度,，部分在經營上強調高周轉，或者說快速周轉的企業(yè)，強調經營規(guī)模的像萬科,、像恒大這類企業(yè),，今年前三季度市場的整體表現還是不錯的。
但是在調控之下也有部分企業(yè),，特別是過去一段時間,，擴張過于激進的，高負債運行的面臨的市場壓力比較大,，會不會有一些企業(yè)因為調控倒下來,，我們還需要更長的時間，還需要再觀察,，可以肯定的是一些企業(yè)在當前調控形勢之下,，的確面臨比較嚴峻的經營壓力，這個是一個事實,。
主持人：大家都希望中國的房地產市場是一個良性循環(huán),，對于良性循環(huán)這一點，兩位有怎樣的建議,？
劉戈：那么首先要把目前眼下這一關要過去,，因為現在開發(fā)商開始有了這樣一個呼聲，那么就是說,，那么包括把農民工,、把上下游的產業(yè)鏈、把中產階級一起拉進來說,，那么如果要是房價下降的話,，大家都是受害者，但是其實的話也未必,，因為其實農民工的就業(yè),，也可以通過保障房的建設和其他基礎設施的建設來解決。那么對于很多中產階級的話,，一套房子對于他來說,，賬面上的漲漲跌跌的話，可能也沒有太大的影響,。
所以房價還是這一輪的話,，真正調控的話，一定要降下來,。那么在這個過程當中，肯定會有一些企業(yè)遭遇,，過不了這個“寒冬”,。
但是的話，所有的調控，所有的改革,，都不可能讓所有的人舒舒服服都過去,，如果是那樣的話，肯定沒有效果,。
所以的話,，這可能也就是調控所產生的一個必需要的一個代價。
霍德明：很清楚的就是這一次的調控里面,，房地產開發(fā)商他不可能企圖從中央政府或者地方政府再求得一些什么救援了,。2008年那個過去的事，不會再重演了,。所以這次,，中小型房地產開發(fā)商可能就是購并，好像應該合起來吧,。
劉戈：自己想辦法,。
霍德明：自己想辦法。
劉戈：對,。
霍德明：另外我覺得最后就降價嘛,，而對于全民所期待的也是降價，所以現在看起來,，大的開發(fā)商已經降價了,，綠城它們之所以有……
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