即便是在樓市傳統(tǒng)的旺季,，北京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是面臨2008年以來最慘烈的十月。因?yàn)樵趪鴳c7天長假所在月份中,，北京樓市的預(yù)增庫存將創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到1萬套以上,。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月第三周,，北京樓市庫存11.7萬套,，呈繼續(xù)上升趨勢(shì)。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)表明，2011年前8個(gè)月北京商品期房的“去化率”(即銷售率)約在30%左右,。如果按照這一速度,，10月過后，北京商品期房的實(shí)際庫存將超過12萬套的水平,。這與2008年樓市的“最壞年代”庫存水平基本持平,。
十分微妙的是，在這1萬套預(yù)增庫存中,，約60%為純新盤項(xiàng)目,。由于沒有前期業(yè)主的爭(zhēng)議與糾紛壓力，這些純新盤實(shí)施價(jià)格調(diào)整策略的空間更大,。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì),，目前在個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)3000元/平方米的降幅，有可能在10月之后,，首先在城郊地區(qū)大規(guī)模出現(xiàn),。
預(yù)增1萬套
“往年沒有這么多的開發(fā)項(xiàng)目把申請(qǐng)的預(yù)售開盤日期放在10月份�,！�9月21日晚,，北京市住建委市場(chǎng)處的一位人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。在住建委內(nèi)部,，市場(chǎng)處是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)預(yù)售行政許可的部門,。
他所說的“多”，是指已經(jīng)有30多個(gè)樓盤向住建委提出10月開盤預(yù)售的申請(qǐng),，總計(jì)房源約1萬套左右,。而在2009年、2010年的同期樓市,，提出開盤預(yù)售申請(qǐng)的樓盤數(shù),，分別為19個(gè)和22個(gè)，總計(jì)房源也維持在7800套左右的水平,。
中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)于9月展開的市場(chǎng)調(diào)研亦證實(shí)了這一情況,。除此之外，該機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研還顯示,，在申請(qǐng)10月預(yù)售開盤的商品期房項(xiàng)目中,，純新盤項(xiàng)目占到60%以上。這與2011年年初業(yè)界所預(yù)計(jì)的由于對(duì)市場(chǎng)前景無法準(zhǔn)確判斷,，開發(fā)企業(yè)會(huì)推遲開盤銷售的預(yù)計(jì)已經(jīng)完全不同。
“現(xiàn)在大家都看得很清楚,，嚴(yán)厲的限購政策之下,，有購房資格的人數(shù)是一定的，短期內(nèi)政策不能放開,，沒有新的購房資格的人補(bǔ)進(jìn)來,，所以,，越晚開盤，房子越難賣,，開發(fā)企業(yè)也就越被動(dòng),。”萬科執(zhí)行副總裁毛大慶表示,，他認(rèn)為,，這是10月預(yù)計(jì)開盤量激增的主要原因所在。
“消化”難期待
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,，對(duì)于10月預(yù)增的這1萬多套庫存的“消化前景”,，在當(dāng)期的市場(chǎng)狀態(tài)下，不要抱太大的希望,。因?yàn)閺?月開始,，北京樓市的“去化率”(即銷售率)就一直呈現(xiàn)出下跌的狀態(tài)。
多家市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)對(duì)樓市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)均顯示,，北京8月上市銷售的樓盤開盤30日銷售率平均只有26.2%,，上海、深圳的分別為32.4%,、28.8%,。而從目前9月份的數(shù)據(jù)看，北京的金九已經(jīng)明顯是四大一線城市中成色最差的一個(gè),。
這意味著,，按照這一逐步下降的消化速度，北京樓市10月預(yù)增的1萬套庫存中,，只有約2000多套能夠消化,，“剩余7000多套，將直接轉(zhuǎn)化為北京樓市的實(shí)際庫存,，這種情況恐怕是無法避免的,。”北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者,。
北京市住建委日常對(duì)市場(chǎng)成交情況的監(jiān)測(cè)也佐證了這一判斷,。截至9月19日，北京樓市成交量在金九再創(chuàng)新低,，前19天,，商品房住宅簽約套數(shù)為2735套，二手房住宅簽約套數(shù)為4233套,，均創(chuàng)造了最近三年來的最低,，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比下跌幅度達(dá)到了73.4%。
萬科,、首創(chuàng)等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者,，從目前市場(chǎng)上來看，相比限購之前半年,，新項(xiàng)目需要的客戶蓄積量也發(fā)生了明顯的質(zhì)變,，在限購前一個(gè)入市500套的項(xiàng)目基本客戶在1000組就可以達(dá)到當(dāng)日售罄。但是在限購后基本需要到2000組左右才能簽約5成左右,。而經(jīng)過7個(gè)月的市場(chǎng)消耗,，目前不僅客戶很難達(dá)到目標(biāo)蓄積量，30日平均簽約率更是不足3成,。
張大偉認(rèn)為,，相比其他城市1年限購，北京5年限購使得新增的外地需求有限,，而且在限購半年后,，存量需求中大部分意向客戶已經(jīng)入市。時(shí)間越向后推移,，這種銷售的難度也就越大,。
降價(jià)大逃亡
“現(xiàn)在客戶的心態(tài)都是等著折扣，認(rèn)為你的折扣還會(huì)有更多,，所以不愿意現(xiàn)在出手,，我們遇到了很多這樣的情況，尤其是在城郊地區(qū)的項(xiàng)目上,�,！笔讋�(chuàng)置業(yè)的一位銷售負(fù)責(zé)人向記者表示。
9月的情況最能說明問題,。北京市住建委的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，9月供應(yīng)的住宅項(xiàng)目合計(jì)為16個(gè)，提供的住宅套數(shù)合計(jì)為5946套,，而截至日前已經(jīng)簽約的套數(shù)為206套,。記者了解到，9月當(dāng)月的累積簽約率只有3.5%,，創(chuàng)造了限購后的新低,。盡管開發(fā)企業(yè)對(duì)于降價(jià)一事始終諱莫如深，但張大偉向記者判斷,，市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)恰恰證明了“不降價(jià),，就難獲房票”。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),，北京10月預(yù)增的項(xiàng)目中,，約60%以上系純新盤項(xiàng)目,，約20個(gè)；而在這些項(xiàng)目中,，位于城郊地區(qū)的項(xiàng)目也約有20個(gè)�,！斑@些郊區(qū)項(xiàng)目可能成為最先大幅降價(jià)的樓盤,。”張大偉說,。
“畢竟如果純新盤多,，開發(fā)企業(yè)擔(dān)心前期業(yè)主對(duì)降價(jià)有爭(zhēng)議的擔(dān)心就會(huì)少，在銷售不力的情況下,，向下調(diào)價(jià)也就更為直接,。”楊少鋒說,。
