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二三線城市限購(gòu)升級(jí),，正在演變成了一場(chǎng)
“馬拉松”,。但聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)。自7月12日國(guó)務(wù)院會(huì)議明確要求以來(lái),，已近兩月,，除了浙江臺(tái)州于8月下旬率先站出來(lái)，并無(wú)其他城市勇敢地加入限購(gòu)陣營(yíng),。
近段時(shí)間以來(lái),，河北香河、廊坊,、秦皇島,，山東煙臺(tái)，廣東從化等二三線城市已經(jīng)或者準(zhǔn)備推出限制房?jī)r(jià)措施,。最有代表性的是,，韶關(guān)近日公布
《關(guān)于采取措施穩(wěn)定新建住房?jī)r(jià)格的通知》，其中壓根沒(méi)提限購(gòu),，重點(diǎn)卻是：首次申請(qǐng)預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目,，申請(qǐng)預(yù)售商品住房備案均價(jià)高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)10%的；在售項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證的,，申請(qǐng)預(yù)售商品住房備案均價(jià)高于本樓盤同類房型半年內(nèi)實(shí)際成交均價(jià)5%的,，暫緩備案和發(fā)放商品房預(yù)售許可證。
政策講得明白,，直接干預(yù)開發(fā)商新推房源的價(jià)格,，控制漲幅（5%-10%）。今年以來(lái),，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅靠前,，若按住建部制定的五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，是應(yīng)該實(shí)行限購(gòu)的,。那么,，地方政府為何偏愛(ài)限價(jià)，不逼自出,，而卻對(duì)限購(gòu)“敬而遠(yuǎn)之”,？
不妨比較一下二者的作用機(jī)制。限購(gòu),，直接壓制需求,，如果市場(chǎng)需求萎縮，當(dāng)然是商品住宅成交量大降,，進(jìn)而導(dǎo)致土地市場(chǎng)低迷,，其結(jié)果是地方政府的土地出讓金和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收都會(huì)大幅下滑。限價(jià),，直接干預(yù)價(jià)格,，侵害開發(fā)商利益,，卻并未影響需求；反倒是,，如果新房定價(jià)不能明顯上漲,，部分購(gòu)房人更愿意入市；其結(jié)果是,，成交量并不一定下滑,，房地產(chǎn)稅收也就有了保證，土地出讓金也不會(huì)顯著減少,。
由此可見(jiàn),，地方政府最關(guān)心的是樓市成交量，保住成交量,，也就保住了市場(chǎng)信心,，保住了財(cái)稅收入，保住了GDP,。今年上半年,，北京市GDP增幅只有8%，在全國(guó)31個(gè)省份中排名墊底,，其中樓市,、車市成交低迷是重要因素。至于房?jī)r(jià),，并非地方政府的“心頭肉”,，在今年這種房地產(chǎn)形勢(shì)下,，能夠?qū)崿F(xiàn)“以價(jià)換量”,，政府還是愿意看到的,。
住建部督促限購(gòu),，地方政府避重就輕，棄限購(gòu),、取限價(jià),，難道就不怕中央怪罪嗎？
業(yè)內(nèi)外有很多人,，對(duì)這一點(diǎn)感到迷惑不解,。其實(shí)，根子在于限購(gòu)只是手段,，目標(biāo)則是抑制房?jī)r(jià),。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，地方有兩項(xiàng)工作是列入問(wèn)責(zé)范疇的：保障房和房?jī)r(jià),。今年全國(guó)保障房新開工指標(biāo)是1000萬(wàn)套,，分解到各地,，至7月已完成72%，11月底之前須全部完成,，這是各地長(zhǎng)官最頭痛,、最操心的事。
而抑制房?jī)r(jià)的考核標(biāo)準(zhǔn),，就是今年3月底各地公布的年度住宅價(jià)格控制目標(biāo),。遺撼的是，全國(guó)600多個(gè)城市,，絕大部分的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為：漲幅不超過(guò)GDP或人均收入增幅,。這分明是一個(gè)“控漲”指標(biāo)，而非“促跌”指標(biāo),。地方政府的心思昭然,。
對(duì)地方政府有利的是，今年全國(guó)樓市持續(xù)降溫,，按今年前8個(gè)月的房?jī)r(jià)變化情況,，多數(shù)地方只要保持現(xiàn)有態(tài)勢(shì)，就能確保完成全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo),。邏輯很簡(jiǎn)單,，既然目標(biāo)無(wú)憂，干嘛必須搬出限購(gòu)“重刑”,？凡是敢于拍著胸脯,，向住建部及國(guó)務(wù)院保證，能完成全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的,，上面也很難找到充足的理由硬讓其實(shí)行限購(gòu),。
這就是為何上面急吼吼，下面磨嘰嘰,，號(hào)稱限購(gòu)“一大批”的二三線城市,，始終沒(méi)有成批露面的原因。如果上面催得緊,，那么像廊坊,、韶關(guān)這類城市，就先行推出看似嚴(yán)厲的限價(jià)政策,，以顯示其調(diào)控房?jī)r(jià)的積極姿態(tài),。筆者估計(jì)，最終只有少數(shù)三四線城市,，主要分布于大都市圈周邊的,，才有可能真正實(shí)施限購(gòu)。
不過(guò),，細(xì)察已限購(gòu)的臺(tái)州,，只限新房,、不限二手房，只限市區(qū),、不限郊縣,，實(shí)屬?gòu)妮p發(fā)落，對(duì)市場(chǎng)的影響力有限,。限購(gòu)政策,，強(qiáng)弩之末；樓市調(diào)控,，政策近底,。購(gòu)房者不宜過(guò)度看空市場(chǎng)。
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