香河,、廊坊限價(jià)之后，秦皇島醞釀房價(jià)7000元封頂新政,，以避免進(jìn)入“限購”名單,。
繼河北香河縣、廊坊市相繼頒布房地產(chǎn)行政限價(jià)政策后,，同屬河北省的秦皇島市也準(zhǔn)備將商品住房銷售價(jià)格的上限定在7000元/平方米,。屆時(shí)，秦皇島將成為全國范圍內(nèi)第二個(gè)實(shí)施商品房行政限價(jià)的地級城市,。
在此之前,，國務(wù)院常務(wù)辦公會明確指出，房價(jià)上漲較快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)隨即啟動(dòng)了新一輪限購名單的擬定工作,，而環(huán)渤海地區(qū)恰是住建部關(guān)注的重點(diǎn)所在。
在國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)樣板城市房價(jià)漲幅排行中,，與丹東等城市一并,，秦皇島連續(xù)幾月位居前列,。然而，自香河縣開“行政限價(jià)”先河以來,，房價(jià)漲幅居前的二三線中小城市效仿之意明顯,，寄望以此來避免“限購”政策降臨。
在以“限價(jià)”換取“限購”政策的背后,，土地財(cái)政的掣肘,，正在悄然之間顯現(xiàn)。
效仿限價(jià)
7月下旬,，多家在河北省秦皇島市進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)被當(dāng)?shù)卣圆煌绞郊s談,，并組織非正式的座談會。記者了解到,，座談會以及約談的主題只有一個(gè)：就秦皇島市實(shí)施商品住房限價(jià)銷售的有關(guān)問題,，征求當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的意見。
“政府傳遞的信息是,，秦皇島市商品住房的銷售價(jià)格上限約為7000元/平方米,。”一位與會人士向記者表示,。包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的于當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投資開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，均向《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí)了這一情況。
秦皇島市位于渤海灣,，北京東南方向,，常住人口越60萬人，下轄北戴河,、南戴河等著名旅游風(fēng)景度假區(qū),。由于大量外地購房者進(jìn)入秦皇島購置房產(chǎn)，秦皇島房價(jià)快速上漲,。至2011年6月,，秦皇島市憑借8.6%的同比漲幅已經(jīng)位列國家統(tǒng)計(jì)局70座城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅榜的第二位。
對于限價(jià)銷售問題,，秦皇島市政府辦公廳一位官員表示,，秦皇島將認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院制定的房地產(chǎn)調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)健康,、平穩(wěn)的發(fā)展。而在此之前,，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺了《河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》【2011】316號(下稱“316號文”),。據(jù)此，香河縣,、廊坊市相繼對商品住房實(shí)施限價(jià)銷售,。
記者了解到，在具體實(shí)施行政限價(jià)的方式上，秦皇島與此前的香河,、廊坊并不無明顯差異,，均是通過預(yù)售許可申領(lǐng)過程中的定價(jià)審核實(shí)現(xiàn)。對于定價(jià)預(yù)期超出限價(jià)上限的,，將不予發(fā)放預(yù)售許可,。當(dāng)?shù)爻^限價(jià)上限的樓盤，不少已經(jīng)準(zhǔn)備推遲開盤銷售,。
“主要將會受到影響的,，是目標(biāo)客戶群為外地購房者的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如濱海的一些公寓,、別墅,，這些項(xiàng)目的正常售價(jià)都在15000元~20000元/平方米�,！碑�(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)界人士稱,。
規(guī)避“限購”
實(shí)際上，在河北省住建廳下發(fā)“316號”文件后,，緊隨香河之后,，包括河北固安縣、大廠縣等,，也都實(shí)施了商品住房的限價(jià)銷售,。記者了解到，在316號文件中,，開列了多項(xiàng)應(yīng)對房價(jià)上漲過快的措施,，其中既包括目前得到廣泛推行的限價(jià)銷售政策，也包括國務(wù)院兩次常務(wù)辦公會提出的針對非本地購房者的限購措施,。
然而,，迄今為止，“行政限價(jià)”被廣泛采用,，但地方政府對“限購”卻十分慎重,，究竟所為何故？
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國強(qiáng)告訴記者,，無論是香河,、大廠、固安這些環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的縣市,，還是秦皇島等旅游城市,，他們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是支撐本地樓市的主要需求來自外地,。
“環(huán)首都的縣市主要的購房需求來自北京,，秦皇島的相當(dāng)一部分來自北京和東北各省,，一旦實(shí)施限購，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場將會迅速陷入冷卻,，但在此之前,，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的產(chǎn)能，完全是按照外地需求支撐的預(yù)期設(shè)計(jì)的,，這樣一來,，地方政府的利益就會受到巨大損失�,！标悋鴱�(qiáng)說,。
從2010年開始，由于看好秦皇島地區(qū)旅游度假資源,，包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼進(jìn)入秦皇島,。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一位不愿具名的高管向記者表示，限價(jià)與限購的效果不同,，限價(jià)只是規(guī)定了價(jià)格的上限,，但是對于市場需求沒有進(jìn)行打擊，對于外地需求主導(dǎo)的區(qū)域市場來說,，只要有不斷增加的市場需求,，開發(fā)企業(yè)還是愿意繼續(xù)拿地，銷售也可以正常進(jìn)行,，無非是利潤多寡的問題,。然而一旦限購，實(shí)際上是框定了需求的總量,，并堵死了增量,，使整個(gè)市場循環(huán)無法進(jìn)行。
除此之外,，地方政府還希望用限價(jià)的方式,，將本地從房地產(chǎn)價(jià)格漲幅榜單的前列“拉回來”�,！暗胤秸恢闭J(rèn)為,，住建部擬定二三線中小城市限購名單的重要依據(jù)之一，就是70座城市的房價(jià)漲幅排行,，通過限價(jià)控制漲幅,，地方政府希望把集中在自己身上的‘限購焦點(diǎn)’轉(zhuǎn)移開來�,！弊〗ú空哐芯恐行牡囊晃粚＜曳Q,。
財(cái)政掣肘
地方政府對限購的恐懼與規(guī)避，與土地財(cái)政掣肘直接相關(guān),。國土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，相比于一線中心城市，二三線城市的土地與財(cái)政收入的關(guān)系更為密切,，而且截至2011年6月,，地價(jià)環(huán)比漲幅排名全國前十位的城市中，80%左右是二三線城市,。
記者從國土資源部獲得的地價(jià)變動(dòng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，在二季度綜合地價(jià)環(huán)比漲幅前十位的城市中，珠海市,、濰坊市,、黃石市、淮南市,、北海市,、蘇州市占據(jù)半壁江山。但盡管漲幅如此,，二三線城市的土地出讓收入,，下滑仍十分嚴(yán)重。
中國指數(shù)研究院《2011年1-6月全國130個(gè)城市土地市場交易情報(bào)》顯示,，2011年1月至今,，全國130個(gè)城市土地出讓金為7524億元，去年同期土地出讓金收入為7875億元,，今年與去年同期相比下跌了5.5%,。在該統(tǒng)計(jì)中，專門對河北省房價(jià)上漲較快的二三線城市的土地出讓金收入進(jìn)行了監(jiān)測,。唐山,、秦皇島、廊坊的土地出讓金收入均呈現(xiàn)出大幅下滑的態(tài)勢,，其中廊坊的降幅最大,，半年減少21.99%。而廊坊下屬的香河,、三河等地均是環(huán)首都經(jīng)濟(jì)帶樓市上的“明珠”,。
“這是在尚未實(shí)施限購的情況下，一旦真的實(shí)施限購,，像廊坊,、秦皇島這樣的城市，本地居民總量不過60萬,、100萬,，在導(dǎo)入人口創(chuàng)造出的樓市需求被斬?cái)嘀螅_發(fā)企業(yè)將失去對這些城市市場的預(yù)期,，因?yàn)樗麄儾恢婪孔淤u給誰,，進(jìn)而在拿地策略上,，就會偏于保守，土地賣不出去,，地方政府最重要的財(cái)政收入就會受到影響,。”陳國強(qiáng)說,。
《2011年1-6月全國130個(gè)城市土地市場交易情報(bào)》顯示,，2011年以來，底價(jià),、低價(jià)成交貫穿整個(gè)土地市場,，成交價(jià)格非常理性。1-6月,，全國130個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1061元/平方米,，同比下跌20%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1451元/平方米,，同比下跌13%,。而其監(jiān)測的130多個(gè)城市中，絕大部分是二三線中小城市,。
綠地集團(tuán)一位不愿具名的高管稱,，目前集團(tuán)正在綜合考慮一旦二三線城市限購所能帶來的市場影響，并對自身的土地儲備結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,。而包括萬科,、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的全國性企業(yè)，也已經(jīng)有了如是考慮,。
“從根本上說,，限購政策所解決的是當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恐Ц赌芰栴}，但如果簡單限價(jià),，實(shí)際上會導(dǎo)致購房支付能力更強(qiáng)的外地需求,，更多的占有當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)資源，從而制造新的不平衡,，這與中央政府此輪調(diào)控的初衷與出發(fā)點(diǎn)是相悖的,。”陳國強(qiáng)說,。