|
國務(wù)院要求將限購政策擴(kuò)大到更多的二三線城市,，而具體哪些城市須納入限購名單，估計(jì)有一段討價(jià)還價(jià)的過程,。住建部說某某城市應(yīng)該限購,，而某某城市會(huì)爭辯說我們無需限購。是制定一個(gè)全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),，還是主管部門保留自由裁量權(quán),，我等且做看客。
還有多少城市被限購,，20個(gè)還是40個(gè),，這個(gè)謎底我們都猜不出。上半年,，沒有限購的城市,，房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過被限購的城市,，那么，我們隨之想追問的是,，當(dāng)新的一批城市被限購,，其他有幸未被限購的城市房價(jià)會(huì)不會(huì)應(yīng)聲上漲？
這樣的擔(dān)心是基于,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,，變化的只是限購城市的數(shù)量，貨幣還是那么多,。當(dāng)A市和B市限購,，而C市和D市不限購，那些一心只想買房的貨幣,，很自然要流向C市和D市,。假如未限購城市房價(jià)漲幅必超過限購城市的規(guī)律依舊起作用，那么,，一段時(shí)間后，C市和D市就不得不步入限購之列,。推論是：全國都得限購,，包括縣城。
當(dāng)大陸地區(qū)660多個(gè)城市和1600多個(gè)縣城都限購,，那些偏好房產(chǎn)的貨幣就會(huì)流向香港,、新加坡、加拿大等境外地區(qū),。我們有沒有什么辦法讓這些貨幣轉(zhuǎn)投實(shí)業(yè),？很難。其中一個(gè)背景是,，2004年以來房地產(chǎn)投資的高收益,，讓這些貨幣養(yǎng)成了輕輕松松賺快錢、賺大錢的習(xí)慣,。當(dāng)一個(gè)打火機(jī)只能掙1分錢甚至不掙錢,，而一套房子能獲得50%的回報(bào)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目相當(dāng)于過去10年的辦廠收益,，你怎么能要求它固守傳統(tǒng)地盤,？所以，我們才會(huì)看到,，去年底以來,，浙江和陜北的大量資金轉(zhuǎn)入民間借貸市場(chǎng)。
讓我們將目光稍微放遠(yuǎn)一些,，譬如2012年,。多數(shù)人預(yù)測(cè),，如果2012年限購政策退出，房價(jià)就會(huì)報(bào)復(fù)性上漲,。想必政策制定者也相信這種可能性,。于是就出現(xiàn)了將限購政策長期化的設(shè)想。譬如,，北京市房協(xié)副秘書長陳志就透露,，北京市正在研究制定基本住房制度，并考慮將限購政策納入該基本制度,。
將限購政策納入基本住房制度,，意味著限購政策的長期化、固定化,。這標(biāo)志著房地產(chǎn)制度的一項(xiàng)重大的根本性變化,。我個(gè)人的理解是，住房的屬性將為之蛻變,，其投資屬性被完全剔除,，只剩下保障和居住屬性。
這并非一項(xiàng)多么偉大的創(chuàng)新,。此前我已提及,，日韓在工業(yè)化加速時(shí)期，曾實(shí)行過類似一戶一宅的制度,，房產(chǎn)投資收益的75%以上被政府拿走,。住房的去投資化效果，遠(yuǎn)勝限購令,。而西方成熟經(jīng)濟(jì)體,，很少能看到像我們房地產(chǎn)市場(chǎng)過去7年那樣的投資狂潮。順便提一句,，從政策制定者的話語權(quán)角度看,，實(shí)行向前看而不溯及過往的限購政策，而不是截留最終收益的投資分成制度,，乃是常理,。
限購政策的長期化，住房屬性的完全去投資化,，遠(yuǎn)非建立一個(gè)房地產(chǎn)基本制度那么簡單,。與此相關(guān)，土地制度,、財(cái)政稅收制度必須作出重大改變,。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的報(bào)告，上半年,，實(shí)行限購政策的城市土地收入大幅下降,。限購長期化后,，較低的土地收入就將是一個(gè)常態(tài)。很簡單,，沒那么多的開發(fā)商去買地了,。那些已經(jīng)患上土地財(cái)政依賴癥的地方政府，在保障房建設(shè)和地方債務(wù)的雙重壓力下,，情何以堪,。
這一次我愿意從良善的層面來猜測(cè)這項(xiàng)制度的初衷。限購長期化,，形成一種倒逼機(jī)制,，徹底改變尾大不掉的土地財(cái)政頑癥及其財(cái)政稅收制度。果如是,，則善莫大焉,。然而，如你所知,，地方政府當(dāng)下因土地收入銳減而財(cái)政收入捉襟見肘的沉重現(xiàn)實(shí),，繞不過去。譬如保障房建設(shè)資金不足,，所以才會(huì)出現(xiàn)奠基就算開工的消息,。
從現(xiàn)實(shí)主義出發(fā)，實(shí)行全國性限購不容易,，限購長期化更不容易。北京市想第一個(gè)吃螃蟹,，需要極大的勇氣,。全國推行該制度，需要革命性的決心,。有沒有改良的辦法,？我建議過，在堅(jiān)持限購的前提下,，可以嘗試有條件地放開高端商品房的限購,。當(dāng)然，這需要決策層發(fā)話,，否則地方政府擔(dān)不起放松調(diào)控的指責(zé),。
倘若限購成為基本制度的一部分，那么,，請(qǐng)地產(chǎn)商重新審視自己的發(fā)展規(guī)劃,，該轉(zhuǎn)行的趕緊轉(zhuǎn)行，否則會(huì)死得很難看,。而普通老百姓也要做好物價(jià)劇烈波動(dòng)的心理準(zhǔn)備,。那些被完全擋在樓市之外的貨幣,，除了買進(jìn)大包的黃金和奢侈品，還有可能繼續(xù)讓蘋果,、綠豆,、玉米、大蒜價(jià)格躥升,。
|