近日，深圳市萬科商業(yè)管理有限公司單獨(dú)成立,。萬科總裁郁亮此前公開授予深圳,、上海、北京等大區(qū)以“改革特區(qū)”的權(quán)利,，各一線公司可以成立商業(yè)籌備小組,，先行先試，以便總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),。從2010年下半年開始,，這些商業(yè)管理小組相繼成立。
盡管房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨史無前例的調(diào)控,，但人們依然相信,，中國房地產(chǎn)市場的未來潛力巨大，而調(diào)控正是加劇優(yōu)勝劣汰并使行業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展的契機(jī),。事實(shí)上,，在流動(dòng)性收緊、限購令頒發(fā)等一系列組合拳下,，諸多房企開始探尋轉(zhuǎn)型之路,。
隨著5月業(yè)績報(bào)告陸續(xù)面世，人們忽然發(fā)現(xiàn),，房企轉(zhuǎn)型已經(jīng)出現(xiàn)分水嶺。其中,，中海單月銷售業(yè)績突破100億,、碧桂園單月銷售環(huán)比增長180%成為轉(zhuǎn)型成功的佼佼者；而越秀地產(chǎn)卻成為目前披露出的1-
5月銷售金額同比下跌最大的房企之一,，一向被視為“扛價(jià)”代表的綠城中國1-
5月完成銷售額152億,，占全年目標(biāo)約28%。
上述這些焦點(diǎn)中,，萬科,、保利作為中國房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)一數(shù)二的兩大巨頭淡出人們的視野。他們在做什么,？調(diào)控大局下領(lǐng)軍者在默默潛行,。
深圳萬科商業(yè)管理公司低調(diào)成立
事實(shí)上，5月份萬科取得了銷售超90億元,、環(huán)比大增14%的戰(zhàn)績,，只不過中海地產(chǎn)單月百億的銷售額超越萬科，吸引了人們更多的目光,。
“為了順應(yīng)城市發(fā)展趨勢,，萬科必須在發(fā)揮傳統(tǒng)住宅開發(fā)能力優(yōu)勢的同時(shí),，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營能力�,！比f科相關(guān)負(fù)責(zé)人接受南都記者采訪時(shí)表示,，調(diào)控背景下，萬科所探索的商業(yè)地產(chǎn),，主要是那些符合城市發(fā)展的方向,、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。
在這樣的戰(zhàn)略思路下,，萬科開始低調(diào)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),，近日，深圳市萬科商業(yè)管理有限公司單獨(dú)成立,，新建公司法人代表周彤正是深圳萬科的總經(jīng)理,。對(duì)于深圳萬科商管團(tuán)隊(duì)來說，目前已經(jīng)開業(yè)的有深圳萬科紅商業(yè)廣場,，預(yù)計(jì)后期還將運(yùn)營管理萬科雙月灣等項(xiàng)目,。據(jù)悉，萬科雙月灣位于廣東惠州,，總建筑面積超過130萬平方米,，定位為高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
這似乎并不引人注目,。此前,，萬科總裁郁亮公開授予深圳、上海,、北京等大區(qū)以“改革特區(qū)”的權(quán)利,，各一線公司可以成立商業(yè)籌備小組，先行先試,，以便總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),。從2010年下半年開始，這些商業(yè)管理小組如北京萬科商業(yè)發(fā)展部以及無錫萬科商業(yè)小組等相繼成立,。
而此番深圳率先成立商業(yè)地產(chǎn)公司,，在諸多業(yè)界人士看來，這正表明了試水商業(yè),，正成為萬科低調(diào)轉(zhuǎn)型的征兆,。不過萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者回應(yīng)稱：“萬科的定位仍然是住宅開發(fā)企業(yè)，公司的發(fā)展策略是穩(wěn)定,、延續(xù)的,，目前并未發(fā)生任何變化�,！�
萬科向南都記者證實(shí)商業(yè)小組和深圳萬科商業(yè)管理公司的事實(shí),�,！叭f科是為了進(jìn)一步做好住宅而做商業(yè)，并不是為商業(yè)而商業(yè),。公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力的提升也是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程,，不會(huì)急于全面展開�,！比f科相關(guān)人士表示,，與此同時(shí)，2011年萬科預(yù)計(jì)完成200萬平米的工業(yè)化項(xiàng)目開工目標(biāo),，這一計(jì)劃并無調(diào)整,。
依然高舉住宅工業(yè)化大旗的萬科正在各大區(qū)域穩(wěn)步推進(jìn)這一戰(zhàn)略，不同的是,，調(diào)控之下,，萬科正在發(fā)力與住宅配套的社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)�,！叭f科的非住宅業(yè)務(wù)占比,，長期來看，希望控制在20%以內(nèi),，短期來看希望不超過10%,。”萬科相關(guān)人士向南都記者表示,。
保利放緩拿地深耕商業(yè)經(jīng)營
保利地產(chǎn)5月份公司實(shí)現(xiàn)簽約面積61.73萬平方米,，同比增長31.71%；實(shí)現(xiàn)簽約金額74.06億元,，同比增長132.09%,。
事實(shí)上，同為行業(yè)的領(lǐng)軍者,，保利與萬科有著驚人的相似,。雖然沒有提出類似于住宅工業(yè)化的理念,，但縱觀保利多年的發(fā)展,，保利地產(chǎn)在高經(jīng)營杠桿和高財(cái)務(wù)杠桿“雙杠桿”驅(qū)動(dòng)下保持著年均78%的資產(chǎn)擴(kuò)張，依靠當(dāng)年拿地,、當(dāng)年開工的快速開發(fā)模式,，極限“奔跑”在財(cái)務(wù)安全底線的邊緣。
“保利是一個(gè)復(fù)制型企業(yè),，對(duì)規(guī)模有較強(qiáng)依賴,，發(fā)展模式特點(diǎn)使其抗周期性較弱�,！敝袊粍�(dòng)產(chǎn)研究中心認(rèn)為,，保利地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模之快,，被業(yè)界形象地稱為“奔跑的大象”。而驅(qū)動(dòng)這只大象的就是保利地產(chǎn)獨(dú)有的融資能力和拿地能力,。
而今保利拿地節(jié)奏卻正在放緩,。雖然昨日保利對(duì)此并未給予回應(yīng)，但5月份,，國內(nèi)一家券商赴保利調(diào)研時(shí),，保利表示，在調(diào)控政策下,，土地市場預(yù)計(jì)會(huì)趨于冷靜,，公司在2011年將放緩拿地節(jié)奏，等待更好的拿地時(shí)機(jī),。盡管當(dāng)月保利地產(chǎn)及2家全資子公司以7.5億元分別在吉林通化,、上海兩個(gè)城市拿下4幅地塊，用地面積總計(jì)為36.22萬平方米,。
在中航證券地產(chǎn)金融分析師杜麗虹看來,，保利正在經(jīng)歷一次深刻的轉(zhuǎn)型探索�,！爱�(dāng)土地升值速度高于資本成本時(shí),，所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求儲(chǔ)備更多的土地；但當(dāng)土地升值速度減緩時(shí),，土地儲(chǔ)備本身的價(jià)值貢獻(xiàn)在減弱,。”杜麗虹認(rèn)為,，長期來看企業(yè)將重新調(diào)整自己的策略,，即縮短土地儲(chǔ)備周期，把從土地儲(chǔ)備上釋放出來的資本金重新配置于經(jīng)營環(huán)節(jié),，而非儲(chǔ)備環(huán)節(jié),，以加速資金周轉(zhuǎn)、提升資本使用效率,�,！氨＠窃谧鲞@樣的轉(zhuǎn)型�,！�
據(jù)悉,，保利地產(chǎn)將于6月份在廣州同時(shí)推出6個(gè)寫字樓項(xiàng)目，總面積超過100萬平方米,。按照保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃,，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億到25億�,！肮緦�(huì)有計(jì)劃地增持一些在中心城市的商業(yè)物業(yè),，除此外，還有一些酒店的增持,。預(yù)期在2015年,，應(yīng)該會(huì)逐步地形成一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的商業(yè)收入�,！北＠禺a(chǎn)董事長宋廣菊曾如此表示,。
咄咄逼人的追趕者
“保利這么大的規(guī)模，放緩拿地幾乎是不可能的,。但是根據(jù)調(diào)控有意識(shí)地調(diào)整拿地節(jié)奏卻不出奇,。”一位接近保利地產(chǎn)的人士向南都記者表示,，從目前的銷售情況來看,，保利拿地的速度就算減緩，也不會(huì)放慢太多,。
一方面是歷年來規(guī)模發(fā)展的慣性,，另一方面，盡管默默潛行,，但保利萬科亦感受到追趕者的壓力,。事實(shí)上，中國房地產(chǎn)20年的發(fā)展歷史而言,，沒有人敢說自己能永遠(yuǎn)保持第一,。就連萬科總裁郁亮自己也坦承：“我對(duì)我們國家很有信心，國家發(fā)展到今天賦予我們巨大的機(jī)會(huì),，你不抓住對(duì)不起自己啊,。中國房地產(chǎn)行業(yè)不可能那么分散，未來一定會(huì)有若干個(gè)世界級(jí)的企業(yè)誕生,�,！�
中國房地產(chǎn)行業(yè)未來若干個(gè)世界級(jí)的企業(yè)中將會(huì)有誰？“老牌”領(lǐng)軍房企萬科,、保利在低調(diào)轉(zhuǎn)型,、悄然探路，而后起直追者咄咄逼人,。在目前房地產(chǎn)企業(yè)陣營的第一集團(tuán)里,，恒大,、中海氣勢洶洶,，大有問鼎之意。
一度在銷售業(yè)績上被萬科遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離的中國海外，終于在2011年5月首次超過萬科,，成為實(shí)實(shí)在在的領(lǐng)先者,。業(yè)績面前沒有幸運(yùn)兒。事實(shí)上,，中海從2009年起很長一段時(shí)間都沒有補(bǔ)充土地儲(chǔ)備,，但在2011年，中海不但在內(nèi)地積極拿地,，而且已經(jīng)多次出現(xiàn)在香港的土地市場上,，積極擴(kuò)充香港土地資源。沉寂多年,，中海開始活躍,。
而在上周五的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，恒大總裁夏海鈞高調(diào)表示：“在內(nèi)地樓市限購令,、限價(jià)令等一系列宏觀政策調(diào)控深化,、銀根緊縮的環(huán)境下，恒大保持快速開發(fā),、快速銷售的節(jié)奏,，不囤地、不捂盤的戰(zhàn)略決策,，使其規(guī)避了國內(nèi)宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn),，并成為2011年房企保持高增長的成功樣本�,！�2011年1到5月,，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額337.3億元，完成全年目標(biāo)48.2%,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，按照這樣的速度，極可能超額完成700億的銷售目標(biāo),，直追千億級(jí)企業(yè),。