土地市場成交持續(xù)低量徘徊,。中國指數(shù)研究院30日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,,上周(5月23日至29日,下同),,在監(jiān)測的20個主要城市中,,僅有3個城市共成交住宅用地4宗,成交土地面積18萬平方米,,環(huán)比下跌48%,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為,成交明顯下滑的背后,,是開發(fā)商資金鏈緊繃及市場預(yù)期悲觀,。在限購令和信貸緊縮之下,樓市僵局已現(xiàn)松動跡象,,開發(fā)商主動對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大,。
 |
資料照片 |
流標(biāo)再現(xiàn) 開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎
根據(jù)國土資源部最新要求,土地監(jiān)控已經(jīng)細(xì)化到地方縣城,。各縣級國土部門必須嚴(yán)格監(jiān)控當(dāng)?shù)厥袌龀山磺闆r,,清理2011年以來的成交地塊,如有地價(jià)異常則需主動上報(bào),。而事實(shí)上,,多位業(yè)內(nèi)專家告訴記者,當(dāng)前土地市場正處于量價(jià)齊跌的低迷時(shí)期,。
根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新土地市場交易周報(bào),,上周20個主要城市土地市場供應(yīng)量大幅減少,成交量繼續(xù)走低,。據(jù)統(tǒng)計(jì),,受監(jiān)測20個主要城市共推出土地43宗,較上一周減少120宗,,推出土地面積共計(jì)164萬平方米,,環(huán)比下跌74%;成交土地35宗,,較上周減少20宗,,成交面積共計(jì)219萬平方米,環(huán)比下降3%,�,!�
在今年三四月份的黃金時(shí)期,“北上深廣”等一線城市,,土地市場走低態(tài)勢明顯,。有數(shù)據(jù)顯示,,截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出讓金同樣降幅明顯,,并創(chuàng)下近兩年來單月土地出讓金新低,。
另一方面,開發(fā)商拿地?zé)崆橥瑯釉谘杆贉p弱,,全國各大城市土地流拍,、底價(jià)成交陸續(xù)出現(xiàn)。據(jù)中原監(jiān)測,,各大城市宅地溢價(jià)率已連續(xù)3周保持在10%以內(nèi),,且部分城市土地市場已出現(xiàn)流標(biāo)。上周一至周四,,中原監(jiān)測的10幅到期宅地中有2幅流標(biāo),,其中南京一幅宅地因起拍價(jià)過高而流標(biāo)�,!芭c前段時(shí)間相比,,開發(fā)商的心態(tài)越來越悲觀,拍地的熱情不像以前那么高,�,!敝性瘓F(tuán)研究董事程澐接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示。
萬科,、保利,、招商、金地等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在今年前4個月已經(jīng)不約而同地降低了拿地規(guī)模,,并不同程度地表示,,當(dāng)前針對土地市場的策略已經(jīng)趨向謹(jǐn)慎。
來自中國房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,,15家大型房地產(chǎn)企業(yè)在今年的前4個月中,,拿地總量呈逐月下降趨勢。尤其在最近的4月份,,通過招拍掛方式新增土地總建筑面積共260.08萬平方米,,同比下降78%,環(huán)比下滑66%,;成交土地總價(jià)約56.88億元,,同比下降70%,,環(huán)比下滑59%,,創(chuàng)2010年以來拿地總量和成交總價(jià)的月最低紀(jì)錄。
高策地產(chǎn)顧問董事長李國平告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,,不僅僅在“北上深廣”等一線城市,,在南京,、天津、秦皇島等二線土地市場也同樣低迷,�,!案嗟拈_發(fā)商開始持幣觀望,不敢入市,�,!�
東亞新華地產(chǎn)一位人士告訴記者,目前整個大的市場環(huán)境,,體現(xiàn)了中央宏觀調(diào)控的力度和效果,,同時(shí)也影響了企業(yè)對后期市場環(huán)境的信心。這意味著在供應(yīng)量不能提升的情況下,,土地市場仍將持續(xù)走低,。綜合市場判斷,土地溢價(jià)率,、成交量仍然會雙雙下降,。
資金緊張 回籠慢融資難
而開發(fā)商之所以謹(jǐn)慎入市,除了是對后期市場信心不足,,最重要的則是來自資金鏈的擔(dān)憂,。
目前,與房地產(chǎn)融資有關(guān)的資本市場,、銀行開發(fā)貸款,、信托資金、海外債券四大融資渠道已出現(xiàn)“融資難”的狀況,。
同時(shí),,在國務(wù)院啟動新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控后,金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制更為嚴(yán)格,。多家商業(yè)銀行此前透露,,將房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率上調(diào)至接近10%。并且不能再用土地進(jìn)行抵押貸款,,而必須是建筑物,。
多地出臺的限購令,令市場銷售業(yè)績普遍下滑,,資金難以迅速回籠,。同時(shí)國家持續(xù)從緊的信貸政策讓融資再添難度,如此“雪上加霜”讓房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈上青黃不接,。
上述東亞新華地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者,,當(dāng)前的限購令和信貸政策,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其民企資金鏈的影響是空前的,,“央企及大型房企資金充裕且擁有一定土地儲備,,在市場低迷時(shí)期擁有一定的抗打擊能力,,而民企及中小企業(yè)則無法比肩�,!�
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況研究》認(rèn)為,,一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況已不容樂觀,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速放緩,、房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行,、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款余額增速回落等系列因素的影響下,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈逐漸趨緊,。研究預(yù)測,受融資環(huán)境依然嚴(yán)峻及資金難以快速回籠的影響,,二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間,。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生告訴記者,房企資金吃緊的局面才剛剛開始,�,!澳壳翱梢詸z測的數(shù)據(jù)基本上來自4月份或者更早,而事實(shí)上房企真正的資金鏈緊張從5月份才剛剛開始,,并且會一直持續(xù)到今年第三季度,。”
聶梅生同樣認(rèn)為,,房企的資金壓力主要來自于限購令和信貸政策,。“陸續(xù)出臺限購令的35個大中城市投資比例平均是15%至20%,,限購后會使整個交易量下降7%,,交易額則會下降10%。另一方面,,穩(wěn)健的貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)的資金流入明顯減少,。從貸款利率上也可以反映出來。原來8%的利率開發(fā)商往往嫌高,,現(xiàn)在攀至18%的高點(diǎn)時(shí)卻搶著貸款,,說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金開始緊張�,!�
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為,,如何在資金鏈預(yù)警時(shí)提前做好應(yīng)對之策,在市場低迷時(shí)期快速取得資金回籠是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要考慮的首要任務(wù),。
價(jià)松量升 樓市僵局現(xiàn)松動跡象
在資金面持續(xù)緊張之下,,開發(fā)商推盤意愿強(qiáng)烈。與此同時(shí),受嚴(yán)厲調(diào)控信號引導(dǎo),,業(yè)主的心態(tài)也逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。多個熱點(diǎn)城市近期住宅市場成交量上漲,,一二手房價(jià)也持續(xù)松動,。
中國指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)顯示,上周監(jiān)測的35個城市中,,19個城市樓市成交量上漲,,9個城市成交量漲幅在30%以上,溫州,、蚌埠兩城市漲幅逾100%,。重點(diǎn)城市中,5個城市成交量環(huán)比上漲,,其中武漢漲幅最大,,達(dá)39.85%,其次是成都,,漲幅達(dá)28.13%,,南京跌幅最大,達(dá)30.71%,。
德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟告訴記者,,在地量成交的狀況之下,上周上海出現(xiàn)了單個項(xiàng)目周簽約超過了200套的狀況,,這是在今年樓市調(diào)控以來從未有過的現(xiàn)象,,表明了當(dāng)前市場只有通過開發(fā)商主動對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整才能帶動成交的回升,打破當(dāng)前的僵局,。
“連續(xù)幾周我們已經(jīng)看到,,價(jià)格的調(diào)整從小規(guī)模的試探,慢慢開始蔓延起來,,目前來看,,調(diào)整的幅度在5%至10%這個區(qū)間�,!背虧繁硎�,,隨著調(diào)控的深入,政府與企業(yè)在資本市場,、土地市場的博弈仍將繼續(xù),,但由于政府往往掌握著更多主動權(quán),為搶占先機(jī)布局后市,,房企擴(kuò)大促銷范圍為明智之舉,。“未來一段時(shí)間,價(jià)格調(diào)整的項(xiàng)目將增多”,。
二手住宅市場方面,,雖然與去年同期相比,多數(shù)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量仍處于低位,,但環(huán)比正逐漸恢復(fù),。中原監(jiān)測的京津滬深穗五大城市除天津外,成交量亦已連續(xù)兩周穩(wěn)步回升,,總體環(huán)比升幅均在10%上下,。其中,北京和上海環(huán)比升幅分別達(dá)39%和41%,。
程澐認(rèn)為,,從一二手市場表現(xiàn)來看,樓市僵局已現(xiàn)松動跡象,。她還預(yù)測,,隨著新房促銷和二手房降價(jià)范圍的逐步擴(kuò)大及出臺新政預(yù)期的減弱,各地住宅成交將逐步緩慢地恢復(fù),。
對于未來一段時(shí)間的房價(jià)走勢,,李國平預(yù)測,中低端市場會有松動,,由于調(diào)控政策及保障房供應(yīng)量提升等因素,,房價(jià)同比下調(diào)幅度在15%以內(nèi)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,,全國房價(jià)指數(shù)將出現(xiàn)數(shù)月的環(huán)比下跌,,但就全年整體來看,仍難下跌,;全國商品房成交均價(jià),,今年基本持平或略降,部分一二線城市會小降,。