針對長期以來困擾保障性住房特別是廉租房建設(shè)的資金缺乏問題,,西安市積極探索利用商業(yè)貸款支持保障性住房建設(shè)的路子,,在制定完善風(fēng)險控制機(jī)制的基礎(chǔ)上,,2010年以來通過西安銀行向兩個廉租房建設(shè)項目成功放貸近三億元,實現(xiàn)了保障性住房建設(shè)商業(yè)貸款“零”的突破,。
資金需求強(qiáng)烈
西安市住房保障和房屋管理局住房保障處處長扈廣杰說,在保障性住房建設(shè)過程中,,資金問題是最關(guān)鍵的問題,,如果有充足的資金保障,保障性住房建設(shè)就能順利推進(jìn),,反之則困難重重,。在地方政府財力有限的情況下,如何尋找新的有效建設(shè)資金來源至關(guān)重要,。
針對這一情況,,西安市房屋管理局開始積極尋求信貸資金支持廉租房項目。扈廣杰說,,目前西安市保障房建設(shè)的資金主要來自市財政的列支資金,、部分土地出讓金收益、住房公積金的增值部分等,,在保障房建設(shè)力度不斷加大的情況下,,還要依靠市場融資,特別是商業(yè)銀行的貸款來解決資金缺口問題,。
記者在采訪中了解到,,在保障性住房中,廉租房的資金瓶頸最大,。與經(jīng)濟(jì)適用房具有一定利潤空間且可出售不同,,廉租房建成后只能依靠租金收入收回投資,回收期長且不確定因素較多,,因此社會資金特別是信貸資金出于風(fēng)險考慮大多不愿進(jìn)入這一領(lǐng)域,,單純依靠政府投資推動其建設(shè)往往面臨資金短缺的問題。
在尋找信貸資金來源的過程中,,西安市房管局與西安銀行就這一問題達(dá)成了共識,。雙方就信貸資金支持廉租房項目問題進(jìn)行聯(lián)系溝通,共同研究方案,,并建立了良好的溝通機(jī)制,,并就信貸資金支持廉租房建設(shè)問題簽訂了《金融戰(zhàn)略合作協(xié)議》,。
嚴(yán)把風(fēng)險底線
由于廉租房項目商業(yè)貸款在西安尚屬首次,無前例可循,,西安銀行在發(fā)放貸款之前進(jìn)行了充分的調(diào)研認(rèn)證,,并在此基礎(chǔ)上制定了詳細(xì)的放貸方案。
據(jù)負(fù)責(zé)經(jīng)辦這項業(yè)務(wù)的西安銀行城西支行行長赫勇介紹,,在發(fā)放貸款之前,,他們對西安市目前的廉租房建設(shè)情況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研,了解到西安市共有7個項目在建或準(zhǔn)備開工,,資金需求總量超過10億元,,平均每個項目都需要一億元以上的資金。在這7個項目中,,他們進(jìn)行了嚴(yán)格的篩選,,確定了位于西安市高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)的兩個項目作為首批放貸試點。
在嚴(yán)格挑選項目的基礎(chǔ)上,,西安銀行還根據(jù)廉租房項目的特點和資金回流周期為項目設(shè)計了符合其特點的授信方案,。西安銀行副行長王欣說,首先是在授信額度的核定上,,要求項目資本金與信貸資金的比例分別是20%和80%,,這樣既滿足了項目建設(shè)的資金需求又確保了信貸資金的安全。
二是在貸款期限上根據(jù)廉租住房項目與普通商用房建設(shè)周期的不同,,將貸款期限設(shè)定為五年,。在還款方式上,根據(jù)項目資金回流的特點,,確定建成后的廉租房由西安市房管局分5年回購,,并簽訂了明確的回購協(xié)議,設(shè)計了合適的寬限期和分期還款計劃,。
三是在擔(dān)保方式的選擇上沒有硬性要求企業(yè)提供抵押擔(dān)保,,而是選擇了第三方連帶責(zé)任保證,為項目資金提供有效的擔(dān)保保障,。
四是在貸后管理方面依照監(jiān)管對廉租房貸款的管理要求,,為其開立專戶,對資金的流入和流出等進(jìn)行有效監(jiān)控管理,,并建立單獨臺賬,,對每筆貸款發(fā)生時間、流向,、用途,、收款單位、金額、審核人等進(jìn)行詳細(xì)記錄,。
需要“退出”機(jī)制
西安銀行行長郭軍認(rèn)為,,根據(jù)廉租房建設(shè)特性,投資人難以通過租金收入收回項目投資,,在沒有政策補(bǔ)償?shù)那疤嵯�,,很難引入社會資金參與。同時,,信貸資金也難以按照商業(yè)貸款的原則支持廉租房建設(shè)。因此要在全國大范圍推廣商業(yè)貸款支持廉租房建設(shè),,需要政府盡快建立長期機(jī)制建設(shè)和制度安排,,為信貸資金支持廉租房建設(shè)提供“退出”機(jī)制,從而保障廉租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展,。
首先是政府應(yīng)在城市建設(shè)規(guī)劃,、土地供給、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中以制度安排的形式強(qiáng)制配比一定數(shù)量的廉租房建設(shè)計劃,,使廉租房建設(shè)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目相結(jié)合,,同時降低土地成本和相關(guān)稅費,保證投資人在收回投資的基礎(chǔ)上取得合理的收益,。只有這樣,,才能真正引入社會資金,同時使銀行的信貸資金具備實現(xiàn)商業(yè)化運作的前提,。
其次是對于以政府為建設(shè)主體的廉租房建設(shè)項目應(yīng)加大財政投入,,提高項目資本金,降低融資比例,,使信貸資金的退出機(jī)制得到保障,。政府相關(guān)部門和銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)廉租房建設(shè)的制度建設(shè),在項目資本金,、貸款期限,、擔(dān)保方式、還款來源,、風(fēng)險控制等方面做出具體規(guī)定,,提高信貸資金支持廉租房建設(shè)的可操作性。