為期4天的“假日樓市——2011上海房地產(chǎn)春季展示會(huì)”昨天正式開幕,。早報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)采訪中發(fā)現(xiàn),，雖然與3月份“上海之春”房展會(huì)的冷清場(chǎng)面相比，此次房展會(huì)熱鬧了不少，開發(fā)商的參展熱情也有所回升,，但廣大購(gòu)房者所期望的降價(jià)優(yōu)惠并未出現(xiàn),，絕大多數(shù)參展樓盤都沒有任何優(yōu)惠，展會(huì)觀眾也大多以觀望為主。
業(yè)內(nèi)人士分析,，雖然在一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，上海住房成交量大減,，但房?jī)r(jià)卻始終堅(jiān)挺,，未見下跌，部分樓盤反而略有上漲,。這說(shuō)明買賣雙方的觀望情緒仍較濃重,，對(duì)上海房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)具有不確定性，也希望借此次房展會(huì)相互試探,。
外環(huán)樓盤現(xiàn)少許折扣
與3月“上海之春”房展會(huì)的冷清場(chǎng)面相比,，此次房展會(huì)的人氣回升不少。昨日一大早,，就有很多市民前往上海展覽中心現(xiàn)場(chǎng)看房,。不過(guò)，大多數(shù)購(gòu)房者坦言,，自己來(lái)參觀房展會(huì),，主要是來(lái)打探行情，先觀望一下,，希望在一系列調(diào)控政策下,，高昂的房?jī)r(jià)能夠跌下來(lái)一些。
早報(bào)記者發(fā)現(xiàn),，與購(gòu)房者的觀望情緒相比,，開發(fā)商也很能沉得住氣，集體咬住房?jī)r(jià)不松口,，有優(yōu)惠折扣的樓盤幾乎很難找得到,。萬(wàn)科,、保利,、金地等展臺(tái)前，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員均表示,，基本沒有任何優(yōu)惠活動(dòng),。
僅有的一些優(yōu)惠活動(dòng)，基本都集中于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和遠(yuǎn)郊樓盤,。如位于嘉定的嘉峰匯SOHO推出一次性付款9折,、貸款9.2折的優(yōu)惠，這也是記者所見到的展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠折扣幅度較大的項(xiàng)目,。位于昆山的鑫苑·海上逸品則推出了房展期間享購(gòu)房總價(jià)1%優(yōu)惠,、規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽約享總價(jià)1.5%或2.5%優(yōu)惠、補(bǔ)貼首套住宅1.5%契稅等優(yōu)惠措施,。
此外,，位于寶山的金輝·蘭湖美域推出展會(huì)期間搶購(gòu),，3萬(wàn)元可抵10萬(wàn)元或15萬(wàn)元的優(yōu)惠，但想3萬(wàn)元抵15萬(wàn)元,，須是1,、2、5樓總價(jià)超300萬(wàn)元的住房,，想3萬(wàn)元抵10萬(wàn)元,，須是3、4樓總價(jià)超200萬(wàn)元的住房,。
“現(xiàn)在外環(huán)外離地鐵站比較遠(yuǎn)的地方,，單價(jià)也要近2萬(wàn)元了，如果不跌一些,，實(shí)在是承受不了這個(gè)價(jià)格,。”一位購(gòu)房者表示,，他本來(lái)認(rèn)為,，開發(fā)商會(huì)在房展會(huì)上通過(guò)開展優(yōu)惠活動(dòng)在短期內(nèi)迅速提高成交量，但沒想到這次房展會(huì)的優(yōu)惠比去年更少,，基本上很難看到,。
未開盤項(xiàng)目來(lái)“蓄水”
早報(bào)記者以購(gòu)房者名義咨詢多個(gè)項(xiàng)目的置業(yè)人員，發(fā)現(xiàn)很多項(xiàng)目都還沒有開盤,，也沒有一個(gè)定價(jià)區(qū)間,，置業(yè)人員對(duì)此表示只是為了宣傳。而現(xiàn)房參展的情況來(lái)看,，有打折優(yōu)惠的樓盤很少,，并且幅度并不大。比如,，新城悠活城在房展會(huì)期間付2萬(wàn)元意向金簽約即可享受抵用5萬(wàn)元房款的優(yōu)惠,。
克而瑞分析師楊晨青表示，對(duì)于開發(fā)商而言,，定價(jià)都有一個(gè)蓄水期,，而蓄水期間客戶數(shù)量的多少直接影響到開盤價(jià)。其實(shí),，1月份外圍板塊價(jià)格已有松動(dòng),，而中心板塊從3月下旬開始有“隱性降價(jià)”。比如,，4月開盤的瑞虹新城均價(jià)4萬(wàn)元/平方米,，而預(yù)期報(bào)價(jià)是在4.3萬(wàn)元/平方米至4.5萬(wàn)元/平方米。另外，3月開盤的標(biāo)桿樓盤慧芝湖花園開盤價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米,，而預(yù)期報(bào)價(jià)是3.9萬(wàn)元/平方米,。
不過(guò)，瑞虹新城當(dāng)天的去化率就達(dá)80%,，而一向去化率在90%以上的慧芝湖花園當(dāng)天去化率僅在30%,。楊晨青對(duì)此認(rèn)為，這說(shuō)明4月份購(gòu)房者觀望的情緒在減弱,。不過(guò),，受限購(gòu)的影響，改善型購(gòu)房者的眼光更加挑剔了,，對(duì)品質(zhì)和地域的選擇更加謹(jǐn)慎,。
值得注意的是，上述降價(jià)的兩個(gè)樓盤此次推出的都是90平方米以下的小戶型房源,。楊晨青指出,，開發(fā)商不會(huì)選擇對(duì)中心板塊的大戶型降價(jià)。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資部人士表示,，此時(shí)對(duì)于開發(fā)商而言,，是一場(chǎng)心理戰(zhàn)的博弈，降價(jià)未必可以帶來(lái)銷售量的突破,。
看點(diǎn)一：不限購(gòu),、不限貸 商業(yè)樓盤吸引投資
與此前幾屆房展會(huì)相比，本屆房展會(huì)上參展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明顯增多,，均以“不限購(gòu)”,、“不限貸”、“零房產(chǎn)稅”等作為宣傳重點(diǎn),，吸引廣大投資客的目光,。寶華集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),、凱德置地,、中信泰富等都帶來(lái)商鋪、SOHO辦公樓等投資項(xiàng)目,。
此外,，還有包括海南,、山東,、安徽等在內(nèi)的外地旅游景區(qū)來(lái)滬叫賣產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，“高回報(bào)率”和“包租”是亮點(diǎn),。比如,，安徽黃山的一產(chǎn)權(quán)酒店，包租15年,，40萬(wàn)元起投資,，年回報(bào)率為投資總額的10%,。
記者了解到，雖然項(xiàng)目性質(zhì)都是產(chǎn)權(quán)酒店,，但產(chǎn)證性質(zhì)卻大相徑庭,。有70年產(chǎn)權(quán)住宅用地，有50年產(chǎn)權(quán)的綜合用地,，還有40年產(chǎn)權(quán)的辦公用地,。
看點(diǎn)二：買房送美國(guó)綠卡 中介打出移民牌
“投資菲律賓，購(gòu)房辦移民,�,！币晃簧虾t睿房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的置業(yè)人員熱情地介紹，菲律賓退休移民署與代理公司美國(guó)英特利奇地產(chǎn)投資有限公司達(dá)成協(xié)議,，只要買一套房子,，即可拿到菲律賓綠卡。該項(xiàng)目在馬尼拉市中心,，均價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米,，房型25-60平方米，精裝修,。
一名美國(guó)房產(chǎn)代理人員表示,，現(xiàn)在有一個(gè)關(guān)于“美國(guó)移民住宅別墅”的項(xiàng)目，門檻在50萬(wàn)美元以上,，代理公司用這筆資金在美國(guó)購(gòu)置10至15套房子,，前3年需簽訂一份
3年的包租合同，每月15%的分紅,，3年以后自行管理,。記者致電該公司負(fù)責(zé)人被告知，這批房源大多是JP摩根銀行的法拍房,，代理公司和美國(guó)州政府牽頭成立一個(gè)物業(yè)管理公司,，管理上述房源。項(xiàng)目一旦成功,，就可獲得一張美國(guó)綠卡,；項(xiàng)目若失敗，所買物業(yè)所有權(quán)還是自己的,。不過(guò),，眾多看房客對(duì)此疑慮重重。